Corte di Cassazione, sez. II Civile, Sentenza n.29866 del 18/11/2019

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14835-2015 proposto da:

V.F., rappresentato e difeso dall’avv. Vincenzo Giuseppe Di Censo con studio in *****;

– ricorrente –

contro

Ogliastra Immobiliare srl, elettivamente domiciliata in Roma, Via Della Meloria 27, presso lo studio dell’avvocato Gianfranco Saba, rappresentato e difeso dall’avvocato Fabrizio Demurtas;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 88/2015 della Corte d’appello di Cagliari, depositata il 15/02/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2019 dal Consigliere Annamaria Casadonte;

udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore generale Dott. Mistri Corrado, che ha concluso per la parziale inammissibilità e per il resto per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato Giuseppe Di Censo per il ricorrente che ha concluso come in atti e l’Avvocato Mauro Pretti su delega dell’Avvocato Fabrizio Demurtas che ha concluso come in atti.

FATTI DI CAUSA

1. Il giudizio di legittimità in esame trae origine dal ricorso tempestivamente notificato da V.F. in data 17 giugno 2015 nei confronti della società Ogliastra Immobiliare s.r.l. avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 88/2015 che, in parziale riforma della sentenza n. 395 del 2012 emessa dal Tribunale di Lanusei, rigettava l’appello proposto dall’odierno ricorrente, mentre accoglieva quello incidentale proposto dalla società Ogliastra.

1.1. Il contenzioso era insorto fra la società Ogliastra, promittente venditrice, e il V., promissario acquirente, in relazione al contratto preliminare di vendita con il quale la società aveva promesso in vendita un’unità immobiliare per il prezzo di Euro 120.700,00.

1.2. Successivamente alla conclusione del preliminare il V. aveva chiesto alcune modifiche ed opere aggiuntive per le quali era stato pattuito un ulteriore prezzo di Euro 26.500, per un corrispettivo complessivamente dovuto pari a 147.200,00 oltre Iva.

1.3. Al momento della sottoscrizione del preliminare il promissario acquirente aveva versato a titolo di caparra l’importo di Euro 24.000,00 senza, però, corrispondere successivamente gli importi dovuti nelle misure ed alle date pattuite.

1.4. In conseguenza di ciò, la promittente venditrice aveva agito giudizialmente chiedendo la pronuncia della risoluzione del contratto preliminare, deducendo l’inadempimento del promissario acquirente, la condanna dello stesso alla restituzione dell’immobile e la declaratoria del diritto di ritenere la somma versata a titolo di caparra.

1.5. Costituendosi nel giudizio di primo grado il V. aveva contestato la fondatezza della domanda di parte attrice in quanto la consegna dell’immobile era avvenuta in ritardo rispetto alla data contrattualmente fissata del 31/3/2007.

1.6. Sosteneva inoltre il convenuto di avere versato un importo complessivo di Euro 112.076,00 nonostante la società non avesse provveduto ad una materiale e valida consegna dell’immobile nel termine pattuito, a causa della mancanza del certificato di agibilità e della mancanza di proprietà dell’area di sedime sulla quale era stato edificato l’immobile.

1.7. Formulava, altresì, la domanda riconvenzionale di pronuncia della sentenza costitutiva del trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c., condizionata al rilascio del certificato di agibilità, nonchè la condanna dell’attrice al pagamento della penale a far data dal 31 marzo 2007 per la ritardata consegna dell’immobile, oltre al risarcimento dell’ulteriore danno per il mancato utilizzo del bene nella misura di Euro 8.000,00 per ogni anno di ritardo, con compensazione tra i rispettivi crediti.

1.8. Istruita la causa mediante documenti e ctu il giudice di primo grado respingeva tutte le domande proposte dalle parti ravvisando reciproci inadempimenti.

2. Proponeva gravame in via principale il V. e in via incidentale la società Ogliastra.

3. La corte d’appello, per quanto qui di interesse, dopo aver rilevato l’inammissibilità delle domande di rideterminazione del valore del contratto di vendita e riduzione del prezzo proposte per la prima volta dall’appellante in via principale, confermava il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. rilevando come l’impugnazione si limitasse a reiterare la domanda senza sollevare censure rispetto alle argomentazioni esposte dal giudice di primo grado.

3.1. Relativamente alla domanda di condanna della società appellata al pagamento della penale prevista in contratto per la ritardata consegna del bene nonchè relativamente a quella di risarcimento degli ulteriori danni per il suo mancato utilizzo, il giudice d’appello ne ribadiva il rigetto per più ragioni.

3.2. In primo luogo, sottolineava la natura non essenziale del termine contrattualmente indicato per la consegna, circostanza confermata dall’avvenuta richiesta di modifiche da parte del promissario acquirente, la cui realizzazione comportava necessariamente una dilatazione del termine inizialmente previsto per la consegna. Conseguentemente, non poteva ritenersi imputabile alla società Ogliastro lo slittamento della consegna dal marzo all’agosto 2007.

3.3. In secondo luogo, il giudice d’appello riteneva corretta la considerazione del giudice di prime cure secondo la quale l’esistenza o meno del certificato di agibilità assumeva rilevanza rispetto al momento della stipula dell’atto definitivo di vendita e non rispetto alla consegna anticipata del bene oggetto del preliminare.

3.4. La corte distrettuale riteneva, invece, la fondatezza dell’appello incidentale riguardante la domanda di risoluzione del contratto come proposta dalla società Ogliastra.

3.5. Infatti, a fronte della ivenditrice, emergeva, invece, l’inadempimento della promissario acquirente che aveva effettuato pagamenti parziali rispetto alla somma prevista di Euro 147.000,00 da versarsi quasi interamente entro la data di consegna, mentre al momento della stipula del rogito era previsto il solo saldo dell’importo di Euro 12.700,00.

3.6. L’inadempimento imputabile al V. appariva grave e, pertanto, giustificava la declaratoria di risoluzione contrattuale. 4. La cassazione della pronuncia in esame è chiesta sulla base di cinque motivi, illustrati anche da memoria ex art. 378 c.p.c., cui resiste con controricorso la società Ogliastra.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si denuncia in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione dell’art. 189 c.p.c. per avere la pronuncia impugnata ritenuto che la richiesta di riduzione del valore dell’immobile sia stata per la prima volta proposta nelle conclusioni del giudizio di primo grado.

1.1.II motivo è infondato perchè la corte ha correttamente ritenuto l’inammissibilità della domanda in esame insieme a quella di rideterminazione del valore del contratto di vendita perchè proposte per la prima volta in appello.

1.2.Ha, infatti, osservato la corte distrettuale che il convenuto V. aveva formulato in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado, ed in ogni caso tardivamente rispetto alle domande riconvenzionali proposte in sede di costituzione (danni da mancato utilizzo del bene e da ritardo nella consegna), la domanda di risarcimento del danno da differenza di valore del seminterrato da uso abitativo a cantina, non prospettando mai una differenza di valore del bene venduto nè una riduzione del prezzo, che avrebbero costituito una mutatio libelli rispetto all’originario petitum, giacchè avrebbero introdotto un tema d’indagine nuovo rispetto a quello originario (cfr. in tema di risarcimento danni e mutatio, Cass.14261/2007; 6389/2017).

1.3. Tali considerazioni non sono smentite dal ricorrente che si limita a ribadire la legittimità della richiesta, fondata sulle risultanze della ctu, peraltro citando a sostegno un precedente giudiziario in realtà inconferente.

2.Con il secondo motivo si censura la pronuncia d’appello per falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. laddove essa argomenta (cfr. pag. 8) che l’appellante si era limitato a reiterare la conclusione di merito senza svolgere nessun motivo di gravame sulle argomentazioni del giudice di primo grado.

2.1. Il motivo è infondato.

2.2.La Corte ha esaminato le censure proposte dall’appellante, ritenendole, tuttavia, inidonee ad inficiare le argomentazioni esposte dal giudice a sostegno del rigetto della domanda ex art. 2932 c.c..

3.Con il terzo motivo si denuncia la falsa applicazione di norme di diritto inerenti l’individuazione del termine per la stipula del definitivo nel contratto preliminare di compravendita di bene immobile.

3.1. Il motivo è inammissibile perchè non specifica, in relazione all’art. 366 c.p.c., n. 4 il principio di diritto falsamente applicato ed il vizio nel quale sarebbe incorso il giudice distrettuale che ha, invece, argomentato ricostruendo il tenore dell’accordo contrattuale e rispetto ad esso ravvisato, a fronte dell’adempimento della promittente venditrice dell’obbligazione di consegna anticipata dell’immobile, l’inadempimento del V. all’obbligazione di versamento del corrispettivo così come assunta con il preliminare.

4. Con il quarto motivo si denuncia la falsa applicazione delle norme di diritto inerenti il D.P.R. n. 435 del 1994 per avere ritenuto la corte d’appello che il certificato di agibilità sia indispensabile al momento della stipula del rogito e non al momento della consegna dell’immobile.

4.1. La doglianza è infondata.

4.2.La conclusione della corte d’appello è conforme ai principi giurisprudenziali elaborati rispetto alla categoria del contratto preliminare con effetti anticipati.

4.3.Nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che – quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di un’obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) – è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale (cfr. Cass. 4863/2010).

4.4. Inoltre con specifico riferimento al certificato di abitabilità si è precisato che la mancata consegna di esso al compratore non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicchè, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (cfr. Cass. 29090/2017; id.13231/2010).

4.5. Nel caso di specie la corte territoriale ha coerentememte escluso l’inadempimento del promittente venditore per non aver ravvisato alcun automatismo fra consegna anticipata dell’immobile e certificate di abitabilità e, dunque, va ribadita l’infondatezza della censura.

5.Con il quinto motivo si censura l’omesso esame su un punto decisivo della controversia e cioè l’intervenuto pagamento della somma complessiva di Euro 112.076,00, omissione che, secondo il ricorrente, renderebbe illegittima la declaratoria di inadempimento del V. ai fini della risoluzione del contratto.

5.1. Il motivo è infondato.

5.2. Come precisato a pag. 9 e 10 della sentenza, la corte ha esaminato le deduzioni delle parti e ritenuto sussistere esclusivamente la prova di pagamenti parziali e per importi inferiori di quelli stabiliti in contratto, con ciò escludendo la decisività del documento n. 5 prodotto dal V..

6. L’esito sfavorevole dei motivi giustifica il rigetto del ricorso.

7. In applicazione del principio di soccombenza, il ricorrente va condannato alla rifusione delle spese di lite a favore della controricorrente nella misura liquidata in dispositivo.

8. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, del comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla rifusione della spese di lite a favore della controricorrente e liquidate in Euro 4200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, 15% per rimborso spese generali ed oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, il 9 aprile 2019.

Depositato in Cancelleria il 18 novembre 2019