Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.17626 del 21/06/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. STALLA Giacomo Maria – Presidente –

Dott. PAOLITTO Liberato – Consigliere –

Dott. RUSSO Rita – Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. NAPOLITANO Angelo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16933/2018 R.G. proposto da:

Cavel Immobiliare s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., B.G., B.D., B.B.D., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. Romanelli Alessio, ed elettivamente domiciliati in Roma alla Via Aquileia n. 12 presso lo studio dell’Avv. Morsillo Andrea;

– ricorrenti –

contro

Agenzia delle Entrate, in persona del legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, presso i cui uffici è

domiciliata in Roma alla via dei Portoghesi n. 12

– intimata –

costituita avverso la sentenza n. 5102/23/2017, depositata in data 4/12/2017, della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia –

Brescia;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3 febbraio 2021 dal Dott. Napolitano Angelo, svoltasi mediante collegamento da remoto;

In data 28/3/2013, con atto di compravendita registrato presso l’ufficio provinciale di Cremona, B.G. e B.D. cedettero alla società Cave Immobiliare s.r.l. la piena proprietà di un complesso immobiliare sito in Monticelli d’Ongina, composto da fabbricati con pertinenze e area circostante, per il prezzo dichiarato in atto di 480.000 Euro.

Con avviso di rettifica e liquidazione n. *****, notificato in data 2/2/2015, l’Agenzia delle Entrate – ufficio di Cremona rettificò il valore del complesso immobiliare oggetto della compravendita in Euro 793.950, recuperando a tassazione le imposte di registro, ipotecarie e catastali ritenute dovute, oltre agli accessori e alle annesse sanzioni pecuniarie, ed allegando all’avviso una perizia di stima.

Proposta impugnazione dinanzi alla CTP di Cremona, il giudice di primo grado rideterminò il valore del compendio immobiliare, accogliendo il motivo di ricorso dei contribuenti secondo il quale l’ufficio non aveva tenuto conto della grave crisi del settore immobiliare che si era manifestata alla fine del primo decennio del secolo.

I contribuenti proposero appello ribadendo tutte le censure non accolte dalla CTP e denunciando la violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, che prevede che la rettifica dei valori indicati negli atti di compravendita può essere eseguita dall’ufficio con riguardo ad atti anteriori di non oltre tre anni rispetto alla data degli atti.

La CTP, inoltre, aveva rideterminato “equitativamente” il valore del compendio senza indicare alcun criterio di tale valutazione equitativa.

La Commissione d’appello rigettò il gravame.

Avverso la sentenza di appello i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi.

L’Agenzia delle Entrate ha depositato un atto di costituzione, senza svolgere attività difensiva.

1. Con il primo motivo di ricorso, rubricato “Violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. e del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36; nullità della sentenza”, i contribuenti si dolgono che, a fronte della proposizione di vari motivi di appello dinanzi alla CTR, quest’ultima si sarebbe pronunciata solo sulla portata dell’obbligo motivazionale dell’ente impositore, del tutto tralasciando: il motivo relativo alle caratteristiche urbanistiche della zona in cui insiste il complesso immobiliare oggetto del contratto registrato; il motivo relativo alla violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, in quanto la perizia allegata all’avviso di rettifica avrebbe avuto riguardo a valori immobiliari anteriori di oltre un triennio dal contratto di compravendita; il motivo relativo alla mancanza di indicazione di qualsiasi criterio utilizzato dal giudice di primo grado per rideterminare a sua volta il valore degli immobili.

2. Con il secondo motivo di ricorso, rubricato “Violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3”, i contribuenti, reiterando in parte il primo motivo e prospettandolo sotto il profilo della violazione di legge sostanziale, si dolgono che la perizia allegata dall’Agenzia delle Entrate a sostegno dell’avviso di rettifica avrebbe avuto riferimento a valori antecedenti al triennio dalla conclusione del contratto di compravendita, sicchè quei valori comparativi non avrebbero potuto essere utilizzati dall’ufficio per rettificare il valore espresso nel corrispettivo della compravendita.

2.1 Il primo motivo è fondato, con assorbimento del secondo.

I motivi di appello svolti dai contribuenti risultano dalla stessa sentenza qui impugnata, che li elenca nella parte dedicata allo svolgimento del processo.

Tuttavia, dalla parte motiva della sentenza risulta, effettivamente, omesso l’esame dei motivi di appello richiamati dai contribuenti sub a), b) e d) del primo motivo del ricorso per cassazione.

In particolare, la CTR nulla ha detto circa le caratteristiche urbanistiche del compendio immobiliare, e se le stesse rendevano eccessiva la valutazione attribuita dall’ufficio; nulla ha detto sul rispetto, da parte dell’ufficio, del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51 comma 3, che impone all’amministrazione, a pena di inutilizzabilità degli elementi comparativi, di fondare la rideterminazione del valore del compendio oggetto del contratto “avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto…che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla stessa data…, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni”.

Nulla, inoltre, ha detto la CTR sull’idoneità probatoria, con riferimento al valore effettivo del cespite alienato, degli atti notarili comparativi prodotti in appello dai contribuenti, limitandosi, anzi, a ritenere apoditticamente, senza alcun corredo motivazionale, che di fronte alla perizia di stima dell’U.T.E. di Piacenza gli odierni ricorrenti avrebbero dovuto opporre necessariamente una “perizia di stima asseverata”.

E’ appena il caso di rammentare che, ai sensi dell’art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131 del 1986, le perizie giudiziarie (cioè disposte da un giudice nel corso di un giudizio), gli atti di divisione, gli atti di trasferimento a qualsiasi titolo e gli altri elementi utili ai fini della determinazione del valore dell’immobile possono essere anteriori alla data del contratto registrato di non oltre un triennio.

La CTR, inoltre, non si è pronunciata sulla censura relativa alla totale omessa indicazione dei criteri applicati dalla CTP al fine della rideterminazione del valore del cespite contenuta nella sentenza di primo grado.

3. Dalla fondatezza del ricorso consegue la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa alla CTR della Lombardia, che dovrà esaminare e decidere espressamente, ai fini dell’attribuzione del valore al compendio immobiliare oggetto del contratto, i motivi di appello incentrati sulle caratteristiche urbanistiche dell’immobile (lett. a, pag. 6 del ricorso per cassazione), sull’utilizzabilità ratione temporis degli elementi di stima prodotti dall’ufficio e sull’omessa motivazione da parte della CTP dei criteri da essa utilizzati per determinare il valore dell’immobile espresso nella sentenza di primo grado, valutando anche gli elementi di prova (atti di trasferimento di beni analoghi) prodotti dai contribuenti e ricorrendo, in caso di necessità, ad una consulenza tecnica d’ufficio.

4. La CTR regolerà anche le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo.

Cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa alla CTR della Lombardia, sezione distaccata di Brescia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della quinta sezione civile tenutasi, con modalità da remoto, il 3 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2021