Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.19248 del 07/07/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2633/2016 proposto da:

R.V., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA OSLAVIA 39-F, presso lo studio dell’avvocato SILVIO CARLONI, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

nonchè da:

SAMAG EUROPA SRL, IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE PRO TEMPORE, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GERMANICO 168, presso lo studio dell’avvocato LUCA TANTALO, rappresentato e difeso dall’avvocato FABIO POZZI;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

R.V., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA OSLAVIA 39-F, presso lo studio dell’avvocato SILVIO CARLONI, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente all’incidentale –

avverso la sentenza n. 2055/2014 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 16/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 13/01/2021 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI.

FATTI DI CAUSA

1. Nel 1991 R.V., insieme a numerosi altri proprietari di appartamenti che facevano parte del complesso immobiliare sito in *****, delimitato dalle *****, convenne in giudizio la società venditrice S.A.MA.GE.B. s.p.a. chiedendo che fosse accertata la natura condominiale del cortile interno non coperto, di estensione pari a circa 2.000 mq., di cui la società convenuta avrebbe dovuto trasferire il compossesso; che fossero individuate le aree destinate a parcheggio, e ne fosse accertata la proprietà comune o, se oggetto di riserva di proprietà, fosse costituito in favore dei condomini un diritto reale d’uso in proporzione alla superficie da ciascuno posseduta; che la convenuta fosse condannata a risarcire il danni.

1.1. La società convenuta contestò le pretese, sostenendo che il cortile interno era di sua proprietà e che il diritto dei proprietari degli immobili di usufruire degli spazi di parcheggio era stato rispettato mediante l’individuazione di spazi all’esterno del complesso condominiale.

1.3. Con la sentenza parziale n. 184 del 2002 il Tribunale di Bari accertò che gli attori avevano diritto di utilizzare le aree destinate a parcheggio dalla società costruttrice indicate nell’elaborato tecnico redatto dall’ing. N. (cortile interno, parte del garage seminterrato e aree esterne), previa costituzione del diritto reale d’uso.

1.4. Con la sentenza definitiva n. 1721 del 2011, lo stesso Tribunale, accertò la natura condominiale dell’intero cortile interno, costituì il diritto reale d’uso sull’area garage seminterrato, calcolando le superfici in proporzionale alla cubatura dei singoli appartamenti; dispose la compensazione legale dei crediti reciprocamente azionati e pose le spese di lite a carico della parte convenuta.

1.5. Avverso entrambe le sentenze propose appello principale Samag Europa s.r.l., e propose appello incidentale SOC.ED.IMM. s.r.l., entrambe società risultanti dalla scissione della originaria convenuta SA.MA.GE.B. spa.

2. La Corte d’appello di Bari, con sentenza 2055/2014 pubblicata il 16 dicembre 2014, ha parzialmente accolto i gravami e, per quanto ancora di rilievo in questa sede, ha escluso la natura condominiale del cortile interno, confermando nel resto le sentenze impugnate.

3. R.V. ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un motivo, al quale resiste con controricorso la società Samag Europa srl, che propone a sua volta ricorso incidentale affidato ad un motivo, al quale resiste il R. con controricorso. In prossimità della Camera di consiglio, il ricorrente principale ha depositato memoria in prossimità della Camera di consiglio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo del ricorso principale è denunciato omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, e si lamenta che la Corte d’appello ha costituito il diritto reale d’uso a parcheggio sul solo garage seminterrato, non anche sul cortile interno, senza considerare che, una volta esclusa la natura condominiale del cortile interno, era venuto meno il presupposto di fatto che aveva condotto il Tribunale ad escludere il diritto reale d’uso a parcheggio sulla suddetta area.

2. Con l’unico motivo del ricorso incidentale è denunciata violazione o falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, come sostituito dalla L. n. 765 del 1967, assumendo che la Corte d’appello sarebbe incorsa in errore nel riconoscere il diritto d’uso a parcheggio nel garage seminterrato al R., al quale era stata trasferito, con l’atto di compravendita dell’appartamento, anche la proprietà di una delle aree in fregio al fabbricato vincolate a parcheggio.

3. Premessa comune all’esame dei due motivi è la sintesi degli accertamenti contenuti nella sentenza impugnata.

3.1. La Corte d’appello ha confermato il giudizio del Tribunale (sent. definitiva n. 1721 del 2011) riguardo alla “impraticabilità della localizzazione del parcheggio nelle aree esterne al fabbricato”, che risultano da sempre destinate a pubblica via, e della cui “riserva” a parcheggio non v’era traccia negli atti di vendita (richiamata la CTU dell’ing. N., svolta nel giudizio intentato contro la società venditrice dai condomini F. – P., concluso con la sentenza della Corte di Cassazione n. 5826 del 1999).

3.2. La Corte territoriale ha poi accertato, qui riformando la sentenza di primo grado, che il cortile interno scoperto è di proprietà esclusiva della società venditrice, ancora richiamando sul punto l’esito del giudizio svoltosi tra i condomini F. – Pi. e la medesima società.

A sostegno della decisione la Corte ha evidenziato che, pur non potendosi invocare l’efficacia di giudicato stante la diversità delle parti, il giudizio definito con la citata sentenza della Corte di cassazione n. 5826 del 1999 aveva ad oggetto l’azione di accertamento della proprietà comune, che dà luogo ad un rapporto plurisoggettivo unitario, sicchè le ragioni ivi considerate a sostegno della natura del cortile interno non potevano non valere anche nel giudizio intentato da altri condomini.

3.3. La Corte d’appello ha quindi riconosciuto in capo ad alcuni condomini (tra i quali l’odierno ricorrente) il diritto reale di uso a parcheggio nell’area collocata nel piano interrato del condominio, ed in capo ad altri condomini lo stesso diritto nell’area vincolata come individuata nella relazione dell’ing. N., dichiarando infine, con riferimento ad ulteriori condomini, l’avvenuta prescrizione del diritto per non uso ventennale.

4. Questo essendo il contesto decisorio di riferimento, il motivo del ricorso principale proposto da R.V. è inammissibile.

4.1. Il ricorrente denuncia omesso esame ma non indica alcun fatto storico decisivo che sarebbe stato pretermesso dalla Corte d’appello nel ragionamento che l’ha condotta alla decisione.

Il mancato riconoscimento, in favore del ricorrente, del diritto reale d’uso a parcheggio nell’area del cortile interno scoperto, quand’anche sussumibile nella nozione di fatto storico la cui pretermissione è censurabile ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 (giurisprudenza costante a partire da Cass. Sez. U. 07/04/2014, n. 8053), non risulterebbe in ogni caso decisivo. Il ricorrente non chiarisce le ragioni per cui il cortile interno scoperto dovesse considerarsi asservito a parcheggio, se sulla base della concessione edilizia originaria o in variante, sicchè la questione come posta è del tutto ipotetica.

5. Risulta pure infondato l’unico motivo del ricorso incidentale.

5.1. Si assume dalla ricorrente incidentale che, con l’atto di compravendita del 1972, il sig. R. avrebbe acquistato pro quota anche l’area in fregio al fabbricato, da utilizzare per il parcheggio, e ciò in quanto, come emergerebbe dal titolo riportato in stralcio nel ricorso, la società costruttrice-venditrice non se ne era riservata la proprietà.

5.2. L’assunto è in contrasto con la valutazione in fatto contenuta nella sentenza impugnata relativa alle caratteristiche dell’area in fregio al fabbricato, che non può essere oggetto di riesame in questa sede di legittimità, tanto più in base al solo titolo di acquisto del R..

Come chiarito dalla giurisprudenza di questa Corte, l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura (ex plurimis, Cass. 08/03/2017, n. 5831).

6. I ricorsi sono rigettati e le spese del giudizio di legittimità integralmente compensate tra le parti.

Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

PQM

La Corte rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale, e dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e di quello incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello richiesto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 gennaio 2021.

Depositato in Cancelleria il 7 luglio 2021