Corte di Cassazione, sez. III Civile, Sentenza n.26332 del 29/09/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. VALLE Cristiano – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere –

Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23642/2019 proposto da:

LEMOR S.R.L., domiciliata in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avv.ti LUCIA CANEVE, e VITTORIO SARDNI;

– ricorrente –

FALLIMENTO ***** S.P.A., IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell’avv.to MATTEO NULLO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avv.to GIUSEPPE CORSINI;

– controricorrente –

ITALJOINTS S.R.L., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell’avv.to MARCO MELITI, rappresentata e difesa dagli avv.ti ANSELMO SOVIENI, e KATIA GRISENDI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1274/2019 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 15/05/2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/05/2021 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI.

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza resa in data 15/5/2019, la Corte d’appello di Bologna, per quel che ancora rileva in questa sede, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha rigettato le domande proposte dalla Lemor s.r.l. per la dichiarazione della natura non transattiva, nei propri confronti, dell’atto con il quale il Fallimento ***** in liquidazione s.p.a. e il Fallimento Ares s.r.l. avevano provveduto alla modificazione di talune clausole del contratto di locazione di un complesso immobiliare adibito ad albergo (contratto nel quale la Lemor s.r.l. era subentrata in qualità di conduttrice dopo la conclusione di tale atto modificativo), con il conseguente riconoscimento della nullità (ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79) di dette clausole modificative, siccome aventi ad oggetto la revisione dell’entità del canone di locazione e della durata del rapporto di locazione in termini più svantaggiosi per la parte conduttrice rispetto a quelli previsti nel contratto originariamente concluso.

2. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziato l’inapplicabilità, al caso di specie, della L. n. 392 del 1978, art. 79, essendo viceversa applicabile, al rapporto in esame, il D.L. n. 133 del 2014, art. 18 (successivamente convertito, con modificazioni, dalla L. n. 164 del 2014), nella parte in cui dispone la facoltà delle parti di concordare contrattualmente termini e condizioni derogative, rispetto alle disposizioni della L. n. 392 del 1978, con riguardo ai contratti aventi a oggetto la locazione di immobili per fini diversi da quelli di abitazione per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 150.000.

3. In ogni caso, la corte territoriale ha escluso l’applicabilità al caso di specie dell’art. 79 cit., dovendo ritenersi certamente estesa, anche alla Lemor s.r.l. (succeduta a titolo particolare nella posizione contrattuale del conduttore), la natura transattiva (su diritti acquisiti e disponibili) dell’accordo modificativo delle originarie condizioni contrattuali.

4. Avverso la sentenza d’appello, la Lemor s.r.l. propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione.

5. Il Fallimento ***** s.p.a. in liquidazione e la Italjoints s.r.l. resistono con controricorso.

6. Il Procuratore generale presso la Corte di cassazione concluso per iscritto, invocando il rigetto del ricorso.

7. Le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione del D.L. n. 133 del 2014, art. 18, come modificato dalla Legge di Conversione n. 164 del 2014, nonché dell’art. 77 Cost., comma 3 (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente escluso che la legge di conversione n. 164/2014 avesse radicalmente modificato, rendendolo inapplicabile ex tunc, l’originario testo dell’art. 18 del D.L. convertito.

2. Secondo la ricorrente, con l’innalzamento del valore del canone annuo da Euro 150.000 (già previsto dall’art. 18 cit.) a 250.000 e, contestualmente, con l’attribuzione di efficacia a tale ultima norma ai soli contratti conclusi successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione (ossia successivamente al 12 novembre 2014), anche la disposta facoltà delle parti di sottrarsi alle norme inderogabili della L. n. 392 del 1978 (introdotta dal citato art. 18) avrebbe dovuto ritenersi applicabile ai soli contratti conclusi successivamente all’entrata in vigore della legge di conversione, con la conseguente inapplicabilità di detta facoltà di deroga all’accordo modificativo dell’originario contratto di locazione stipulato tra il fallimento ***** S.p.A. e il fallimento della Ares s.r.l., oggetto dell’odierno esame, trattandosi di atto concluso in data 16 ottobre 2014.

3. Con il secondo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79 (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente esteso alla Lemor s.r.l. l’efficacia transattiva dell’accordo modificativo dell’originario contratto di locazione stipulato tra il Fallimento ***** S.p.A. e il Fallimento della Ares s.r.l., attesa l’estraneità della Lemor s.r.l. a detto accordo e, in ogni caso, avuto riguardo all’assenza di alcun interesse o beneficio conseguito da detta società per effetto della stipulazione di detto accordo modificativo.

4. Il primo motivo è infondato, con il conseguente assorbimento della rilevanza del secondo motivo.

5. Osserva, al riguardo, il Collegio come l’interpretazione della L. n. 164 del 2014, di conversione del D.L. n. 133 del 2014, art. 18, fatta propria dalla corte d’appello sia del tutto corretta, apparendo di intuitiva evidenza (oltre che di più ragionevole conformità al senso stesso della modificazione) la volontà del legislatore della conversione di non emendare affatto la disposizione del decreto-legge che aveva introdotto la facoltà delle parti dei contratti aventi canone annuo superiore a Euro 150.000 di derogare alle disposizioni della L. n. 392 del 1978, bensì solo di innalzare detto limite minimo del canone anno (da Euro 150.000 ad Euro 250.000), stabilendo l’applicabilità di tale innalzamento del limite minimo (e, con evidenza, unicamente di tale limite minimo) ai soli contratti conclusi in epoca successiva all’entrata in vigore della legge di conversione.

6. Sul punto, varrà ascrivere una decisiva incidenza alla considerazione secondo cui dell’art. 18, comma 2, inserito in sede di conversione, in tanto avrebbe potuto ritenersi abrogativo dell’intero precedente testo dell’art. 18, in quanto detta eventuale volontà legislativa, intesa alla integrale cancellazione degli effetti del testo originario dell’art. 18, comma 1, fosse stata espressamente manifestata, attesa l’espressa limitazione della modificazione apportata al solo innalzamento del limite di canone annuo (da Euro 150.000,00 ad Euro 250.000,00) ai fini della stipulazione di accordi in deroga alla L. n. 392 del 1978.

7. Allo stesso tempo, il comma 2, inserito in sede di conversione proprio allo scopo di disciplinare i rapporti sorti dal 13/9/2014 al 12/11/2014, ha inteso escludere che il limite di canone di cui al novellato comma 1, più elevato del precedente, si dovesse applicare a tali rapporti (temporalmente identificati), all’evidente scopo di salvaguardare le legittime aspettative di chi aveva stipulato contratti di locazione in deroga con canoni superiori ad Euro 150.000,00 confidando nella vigenza del testo originario dell’art. 18, comma 1: contratti che, al contrario, aderendo all’impostazione sostenuta dalla società odierna ricorrente, il legislatore avrebbe potuto rendere invalidi ex post (sia pure con ragionevoli dubbi di legittimità costituzionale) solo mediante una chiara volontà in tal senso: chiara volontà nella specie mancata.

8. Da ciò, la piena correttezza dell’affermazione della corte bolognese circa l’applicabilità della norma del decreto-legge all’atto di transazione oggetto dell’odierno giudizio (siccome concluso in costanza di efficacia di detta disposizione normativa), nonché la correttezza dell’affermazione circa la piena applicabilità, anche nei confronti dell’odierna società ricorrente – in quanto cessionaria del contratto di locazione e quindi destinataria dell’effetto successorio a titolo particolare nel rapporto de quo – delle disposte modificazioni contrattuali adottate, dalle parti originarie del contratto, in deroga alla L. n. 392 del 1978, art. 79, nell’esercizio delle prerogative loro conferite dal D.L. n. 133 del 2014, art. 18.

9. Sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza delle censure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso, con la conseguente condanna della società ricorrente al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, secondo la liquidazione di cui al dispositivo, oltre all’attestazione della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

PQM

Rigetta il ricorso, e condanna la ricorrente al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 7.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 19 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 29 settembre 2021