Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.29280 del 21/10/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI IASI Camilla – Presidente –

Dott. PAOLITTO Liberato – Consigliere –

Dott. RUSSO Rita – Consigliere –

Dott. DELL’ORFANO Antonella – Consigliere –

Dott. MELE Maria Elena – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 5825-2018 proposto da:

ROMA CAPITALE, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, V. DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso lo studio dell’avvocato DOMENICO ROSSI, che rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

ELICONA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CRESCENZIO 2, presso lo studio dell’avvocato GUGLIELMO FRANSONI, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato PASQUALE RUSSO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4211/2017 della COMM. TRIB. REG. LAZIO, depositata il 12/07/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/06/2021 dal Consigliere Dott. MARIA ELENA MELE.

RITENUTO

Che:

La società Elicona srl impugnava due avvisi di accertamento con cui il Comune di Roma recuperava l’ICI per gli anni di imposta 2006 e 2007 relativamente ad un’area di proprietà della ricorrente sita in località ***** deducendo che essa era divenuta inedificabile a seguito della apposizione di un vincolo di inedificabilità assoluta conseguente alla inclusione della stessa nel perimetro del Parco *****.

La Commissione tributaria provinciale di Roma rigettava il ricorso.

La contribuente proponeva appello avanti alla Commissione tributaria regionale del Lazio che lo accoglieva affermando che l’originaria facoltà edificatoria, prevista dallo strumento urbanistico, era totalmente e definitivamente venuta meno per effetto della delib. regionale del 31 maggio 2002 che aveva assoggettato tali aree al vincolo di inedificabilità assoluta, mentre nel periodo d’imposta cui si riferivano gli avvisi di accertamento, il procedimento di compensazione edificatoria, volto a garantire al proprietario il trasferimento del diritto edificatorio su una nuova area, di valore corrispondente a quella vincolata, non era stato completato, sicché la società contribuente non aveva ancora la disponibilità, a titolo di diritto di proprietà o altro diritto reale, delle aree di “atterraggio”.

Avverso tale sentenza, ROMA CAPITALE ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.

La Elicona srl ha resistito con controricorso assistito da memoria.

CONSIDERATO

Che:

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, del D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quatordecies, comma 16, conv. in L. 248 del 2005, del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, in combinato disposto con la L. n. 1150 del 1942, art. 23 e le Norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Roma, art. 3, comma 21, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

La ricorrente sostiene che, attraverso l’istituto della compensazione urbanistica introdotto al fine di compensare il vincolo di inedificabilità assoluta imposto sulle aree ricadenti nel comprensorio di *****, è stato operato lo spostamento della capacità edificatoria di quelle aree in altra parte del territorio comunale. Per effetto di tale procedura, la volumetria originariamente espressa dai terreni interessati dal vincolo viene localizzata su un’area diversa con la conseguenza che detti terreni esprimono comunque un valore in termini di edificabilità e appetibilità economica che si traduce nell’obbligo di corrispondere l’ICI. Erroneamente la CTR avrebbe escluso che fintanto che non è assegnata l’area cd. di “atterraggio”, il proprietario godrebbe di una mera “chance edificatoria”, difettando quindi il presupposto dell’imposta. In realtà, i terreni della contribuente erano stati inseriti in specifici programmi di trasferimento urbanistico e il nuovo PRG, adottato nel 2003 e approvato nel 2008, aveva individuato le aree di “atterraggio” delle volumetrie “in partenza” dal comprensorio di *****, sicché ricorrerebbero i presupposti dell’imposta.

Il motivo è infondato.

La questione prospettata dal ricorrente, e relativa a terreni ubicati in località *****, nel Comune di Roma, ha costituito oggetto di un recente arresto delle Sezioni unite di questa Corte le quali hanno affermato che “In tema di ICI, un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di “compensazione urbanistica” non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso” (Cass., Sez. un., n. 23902 del 29/10/2020, Rv. 659609-01).

In quella pronuncia la Corte ha chiarito che con la compensazione urbanistica – la quale costituisce istituto della cd. Urbanistica consensuale – la PA “attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e di anche successiva individuazione; ciò a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all’esproprio”. Tale compensazione, che può assumere diverse forme attuative, può dipendere dall’esigenza di indennizzare il proprietario al quale sia imposto un vincolo di facere o non facere per ragioni paesaggistico-ambientali. Ciò che assume rilevanza è che in tal caso, il diritto edificatorio viene assegnato solo all’esito della cessione dell’area o dell’imposizione del vincolo.

Inoltre, a differenza del diritto edificatorio di origine perequativa il quale è riconosciuto al proprietario come una qualità intrinseca del suolo, il diritto edificatorio di origine compensativa “deriva dall’adempimento di un rapporto sinallagmatico in senso lato, avente ad oggetto un terreno urbanisticamente non edificabile, ristorato con l’assegnazione al proprietario di un quid volumetrico da spendere su altra area. Nel caso del diritto edificatorio di origine compensativa, particolarmente evidente è la progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie, dal momento che quest’ultima si articola – seguendo la metafora aviatoria utilizzata in materia dagli urbanisti – in una fase (o area) di ‘decollò, costituita dall’assegnazione del titolo volumetrico indennitario al proprietario che ha subito il vincolo; di una fase (o area) di ‘atterraggiò, data dalla individuazione ed assegnazione del terreno sul quale il diritto edificatorio può essere concretamente esercitato; di una fase di ‘volò rappresentata dall’arco temporale intermedio durante il quale l’area di atterraggio ancora non è stata individuata, e pur tuttavia il diritto edificatorio è suscettibile di circolare da sé”.

Così chiarite le caratteristiche del meccanismo della compensazione edificatoria, le Sezioni unite hanno affermato che poiché gli elementi costitutivi dell’ICI “fanno inequivoco riferimento al sostrato reale dell’imposta”, deve escludersi l’imponibilità del terreno dal quale origina il diritto edificatorio compensativo, dal momento che esso è privo di natura reale. La connessione che tale diritto ha con un terreno, infatti, è una connessione meramente estrinseca, in quanto “non è inerente né immediatamente pertinente al fondo di partenza di cui neppure costituisce una qualità intrinseca idonea ad essere economicamente valorizzata solo nel trasferimento congiunto con esso”. Tale difetto di inerenza è particolarmente evidente nella cd. fase del “volo”, quando cioè il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo originario, ma non può ancora essere esercitato sul fondo di destinazione perché non assegnato o addirittura nemmeno individuato.

Nella specie, la CTR si è attenuta a tali principi, sicché il ricorso deve essere rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità devono essere compensate in considerazione del recente consolidarsi della giurisprudenza di legittimità.

PQM

Rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio.

Visto il D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 21 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 21 ottobre 2021