Corte di Cassazione, sez. VI Civile, Ordinanza n.30214 del 27/10/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CONTI Roberto Giovanni – Presidente –

Dott. CAPRIOLI Maura – rel. Consigliere –

Dott. LA TORRE Maria Enza – Consigliere –

Dott. DELLI PRISCOLI Lorenzo – Consigliere –

Dott. CAPOZZI Raffaele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6856-2020 proposto da:

SELCED SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PANAMA 68, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI PUOTI, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE (C.F. *****), in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– resistente –

avverso la sentenza n. 8049/1/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 19/11/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13/07/2021 dal Consigliere Relatore Dott. MAURA CAPRIOLI.

Ritenuto che:

L’Agenzia delle Entrate, con sentenza nr 8049/2020, emetteva a carico della società” Selced s.r.l.” avviso di rettifica e liquidazione relativo a maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale per l’anno 2013 originato da una compravendita fra la società “Catapano s.n.c. e la contribuente avente ad oggetto un locale sito a ***** il cui valore era stato rettificato dall’Ufficio da Euro 180.000,00 ad Euro 438.000,00 sulla base delle valutazioni Omi e della Borsa immobiliare di Roma secondo il metodo sintetico comparativo.

Tale avviso veniva impugnato dalla società Selced s.r.l. avanti alla CTP di Roma che con sentenza nr 6487/2017 lo accoglieva.

L’Ufficio proponeva appello avverso tale decisione avanti alla CTR del Lazio che con la pronuncia qui impugnata lo accoglieva.

Il Giudice di appello osservava relativamente al valore dichiarato dalla contribuente che vi erano due fattori che inducevano a dubitare della congruità il primo che la società venditrice (Catapano) aveva ammesso di essersi trovata in difficoltà economiche che ne mettevano in pericolo la stessa esistenza e ciò faceva presumere che si fosse convenuto un prezzo di realizzo inferiore all’effettivo valore di mercato; il secondo era costituto dalla diversa vocazione commerciale già acquisto non per il suo utilizzo di locale di deposito ma come autorimessa poi effettivamente realizzata, circostanza che faceva ritenere che l’immobile era potenzialmente predisposto al diverso impiego.

Evidenziava che la consulenza di parte prodotta dalla contribuente non era asseverata e per di più redatta a distanza di tempo sicché la stessa non avrebbe potuto assumere quel valore decisivo che la parte appellata le avrebbe voluto attribuire.

Sottolineava che comunque anche la stima operata dall’Ufficio non poteva considerarsi attendibile in quanto fondata non sui valori reali dell’epoca ma su quelli successivi.

Il giudice di appello riteneva, sulla base degli elementi forniti dalle parti, che il valore più congruo dell’immobile, tenuto conto dell’originaria configurazione risultante al momento della vendita (magazzino) ed il diverso e più produttivo utilizzo successivo(autorimessa), potesse essere individuato nel valore intermedio fra le due opposte stime in Euro 309.000,00 più aderente agli standard della zona.

Escludeva, in sede di esame dell’appello incidentale condizionato, che la motivazione dell’avviso non poteva considerarsi carente ma al più opinabile e comunque tale da rendere edotti i contribuenti dell’operato dell’Ufficio.

Avverso tale pronuncia la società Selced s.r.l. propone ricorso per cassazione affidato a due motivi.

L’Ufficio è rimasto intimato.

Considerato che:

Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 1986, n. 131, art. 51 e 52, assoluta arbitrarietà del valore attribuito all’immobile (art. 360 c.p.c., n. 3).

Si censura la decisione nella parte in cui, da un lato, ha riconosciuto una valenza probatoria alle quotazione Orni utilizzate dall’Ufficio, malgrado le stesse risultassero prive di quel riscontro che l’Amministrazione finanziaria richiede con la Guida alla consultazione Orni e riferite ad immobili appartenenti ad una categoria catastale diversa da quella oggetto della rettifica, dall’altro, negato valenza probatoria alla consulenza di parte solo perché non asseverata e redatta a distanza di tempo dalla compravendita.

Si sostiene che il valore determinato dalla CTR al cespite in esame non troverebbe rispondenza con la realtà del mercato della compravendita della zona e delle effettive caratteristiche del bene(magazzino ubicato in una via interna). Con un secondo motivo di denuncia la violazione della L. n. 212 del 2000, art. 7, del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51 e 52, l’insufficiente motivazione dell’avviso di rettifica e di liquidazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si contesta la valutazione espressa dalla CTR in relazione alla motivazione dell’atto impugnato ritenendo che la decisione non avrebbe tenuto conto che in tema di imposta di registro è onere dell’Amministrazione finanziaria provare l’effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell’avviso di rettifica e di liquidazione.

Il primo motivo è inammissibile.

Occorre premettere che valutazione circa l’adeguatezza della motivazione dell’atto di rettifica del valore di un immobile compravenduto, peraltro normativamente disciplinata in virtù del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2-bis, è rimessa al giudice di merito, il cui apprezzamento, risolvendosi in un giudizio di fatto che coinvolge un atto amministrativo a carattere non normativo, non può essere sindacato in sede di legittimità, se non sotto i profili dell’omessa valutazione di un fatto o di quello di violazione di legge ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La sentenza della CTR non integra alcuna violazione di legge, e in definitiva la contestazione del rimettente, sotto l’ombrello del vizio di violazione di legge, si risolve nella richiesta di diversa valutazione dei fatti.

La ricorrente si duole che il giudice di appello abbia riconosciuto una valenza probatoria alle quotazioni Omi e negato valenza probatoria alla propria consulenza di parte in quanto non asseverata e redatta a distanza di tempo dalla compravendita lamentando che il valore attribuito al cespite dalla CTR non troverebbe rispondenza con la realtà di mercato.

Risulta evidente, pertanto, che la ricorrente pur denunciando, apparentemente, violazione di legge, chiede in realtà a questa Corte di valutare l’apprezzamento del materiale probatorio espresso dalla CTR.

La censura si risolve, nella fattispecie, in una prospettazione alternativa del significato dimostrativo dei dati fattuali che il giudice del gravame ha ritenuto inconcludenti ai fini della rettifica di valore, prospettazione, questa, che non consente, da parte della Corte, un riesame del materiale istruttorio al di fuori delle coordinate di verifica della motivazione della sentenza del giudice di merito qual poste dal riformulato dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 qui neppure dedotto.

Il secondo motivo è infondato.

In tema di motivazione dell’avviso di rettifica, la Corte ha rilevato che, assolvendo la motivazione dell’atto alla funzione di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa e, al contempo, di consentire l’esercizio del diritto di difesa del contribuente, l’obbligo in questione deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale la rettifica è stata operata, laddove (solo) nella eventuale fase contenziosa viene in considerazione l’onere dell’Amministrazione di provare l’effettiva sussistenza dei presupposti fattuali per l’applicazione del criterio prescelto, fase, questa, nella quale il contribuente ha la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (v. già Cass. Sez. U., 26 ottobre 1988, n. 5783, cui adde, ex plurimis, Cass.,2020 nr 13369; 18 settembre 2019, n. 23217; Cass., 26 gennaio 2018, n. 1961; Cass., 6 giugno 2016, n. 11560; Cass., 25 marzo 2011, n. 6914; Cass., 1 dicembre 2006, n. 25624; Cass., 12 maggio 2003, n. 7231; Cass., 19 ottobre 2001, n. 12774; Cass., 8 marzo 2001, n. 3419; Cass., 25 luglio 1997, n. 6958; Cass. Sez. U., 4 gennaio 1993, n. 8; Cass. Sez. U., 21 dicembre 1990, n. 12141); nonché che la motivazione, con le specificazioni che si rendono necessarie in relazione alle esigenze di difesa del contribuente ed alla necessità di delimitare la materia del contendere, deve ritenersi assolta (anche) qualora l’atto rinvii “ai dati contenuti in una stima effettuata dall’UTE” (v. Cass., 3 dicembre 2014, n. 25559; Cass., 25 marzo 2011, n. 6928; Cass., 7 novembre 2005, n. 21515).

Si e’, altresì, precisato, con risalente indirizzo interpretativo, che le disposizioni di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, espongono un triplice ordine di presupposti (equiordinati) legittimanti l’accertamento del maggior valore di commercio del bene immobile oggetto di compravendita, così che l’avviso di rettifica del valore dichiarato, ai fini dell’imposta di registro, può fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su “altri elementi di valutazione”, elementi, questi, tra i quali rientra, – oltreché una stima operata dall’Agenzia del territorio (v. Cass., 26 gennaio 2018, n. 1961; Cass., 10 febbraio 2006, n. 2951), – il riferimento al criterio tabellare della rendita catastale aggiornata e rivalutata (Cass., 13 novembre 2018, n. 29143) ovvero alla destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione, all’epoca di costruzione dell’immobile oggetto di valutazione (v., ex plurimis, Cass., 18 settembre 2019, n. 23217; Cass., 24 febbraio 2006, n. 4221; Cass., 18 settembre 2003, n. 13817; Cass., 8 marzo 2001, n. 3419). Come, pertanto, ben rilevato dal giudice del gravame, l’atto impugnato” risultava correttamente, ed estensivamente, motivato, ed in termini tali da rendere pienamente edotta la contribuente dell’operato dell’Ufficio” così da poterlo contestare senza particolari difficoltà come del resto dimostrato con ampie argomentazioni dell’originario ricorso” (così la gravata sentenza).

Alla stregua delle considerazioni sopra esposte il ricorso va rigettato.

Nessuna determinazione in punto spese stante la mancata costituzione della parte intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il rcorso; nulla per le spese; ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, ove dovuto, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 13 luglio 2021.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2021