Corte di Cassazione, sez. V Civile, Sentenza n.3071 del 09/02/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIRGILIO Biagio – Presidente –

Dott. PERRINO Angelina Maria – Consigliere –

Dott. NONNO Giacomo Maria – Consigliere –

Dott. CASTORINA Rosaria Maria – rel. Consigliere –

Dott. SAIJA Salvatore – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7552/2013 R.G. proposto da:

Agenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, via dei Portoghesi n. 12;

– ricorrente –

contro

la Contessa s.r.l.;

– controricorrente –

“avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia n. 98/14/12, depositata il 13.9.2012.

Udita la relazione svolta alla pubblica udienza del 13.10.2020 dal Consigliere Rosaria Maria Castorina.

Udito il PG in persona del sostituto Roberto Mucci il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Udito l’Avvocato dello Stato Rocchitta Giammario per la ricorrente.

RILEVATO

Che:

La Contessa s.r.l. impugnava dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Livorno un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate, in relazione all’anno d’imposta 2005, aveva rettificato la dichiarazione fiscale accertando una maggiore Iva dovuta pari a Euro 143.654,00, oltre a sanzioni ed interessi; ad alcuni atti di compravendita di immobili classificati catastalmente come civili abitazioni era stata applicata l’aliquota IVA agevolata del 10%, mentre l’ufficio riteneva applicabile l’aliquota ordinaria del 20% in quanto detti immobili erano in realtà beni strumentali facenti parte di una struttura ricettiva turistico-alberghiera.

La Commissione Tributaria Provinciale di Livorno accoglieva il ricorso.

In esito all’appello proposto dall’ufficio la Commissione regionale della Toscana, con sentenza n. 98/14/12 depositata in data 13.9.2012, confermava la sentenza impugnata sul presupposto della applicabilità dell’aliquota agevolata alle cessioni di unità immobiliari facenti parte di un complesso destinato a residenza turistico-alberghiera, qualora dette unità fossero classificabili come case di abitazione non di lusso.

Avverso la suddetta decisione l’Agenzia delle Entrate ricorre per cassazione, affidando il suo mezzo a un motivo.

L’intimata non ha spiegato difese.

Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo l’Agenzia delle Entrate deduce violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 21 e del medesimo D.P.R., tabella A, parte III, n. 127-undecies, nonchè della L.R. Toscana n. 42 del 2000, artt. 45 e 56, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, evidenziando l’errore cui era incorsa la CTR nel ritenere assoggettato ad aliquota IVA agevolata la vendita di un immobile destinato a C.A.V. (case ed appartamenti per vacanza) e ad attività esclusivamente imprenditoriale.

La censura è fondata.

2. La società contribuente ha realizzato un complesso immobiliare costituito da otto fabbricati; di questi gli appartamenti dell’intero stabile “D” e sei appartamenti dello stabile “A”, tutti accatastati in A/2, sono stati ceduti a terzi come unità residenziali.

Nei contratti di compravendita viene richiamata la convenzione stipulata dalla società costruttrice con il Comune di Campiglia Marittima per la realizzazione del complesso, la quale prevedeva la possibilità della realizzazione degli interventi subordinandola alla loro destinazione turistico-ricettiva. Inoltre è previsto, nei singoli contratti di vendita, che l’eventuale locazione degli immobili può avvenire solo attraverso il gestore del residence e che il residence deve essere gestito unitariamente in forma imprenditoriale dalla stessa società cedente.

Più specificamente e fermo restando il mantenimento del vincolo di gestione unitaria e la destinazione turistico-ricettiva di parte del complesso immobiliare, è stata realizzata una operazione di frazionamento della struttura con vendita agli acquirenti finali di una o più delle singole unità abitative che lo compongono.

Il criterio distintivo della natura residenziale o alberghiera di un immobile, nel caso di proprietà frazionate tra diversi soggetti, non va ravvisato nella spettanza pro indiviso a tutti i condomini delle parti adibite a servizi comuni, ma nella presenza o nella mancanza di un obbligo per i singoli acquirenti di attuare una gestione di tipo alberghiero per le rispettive parti di proprietà esclusiva.

Il problema della destinazione d’uso degli immobili, dunque, va considerato non sotto l’aspetto della unitarietà della proprietà, ma più propriamente sotto il profilo della unitarietà della gestione dei vari servizi e del conferimento della disponibilità degli appartamenti medesimi.

3. Ciò posto, deve ricordarsi che secondo un orientamento giurisprudenziale in materia, assolutamente chiaro e condivisibile, risalente a Cass. n. 4317 del 1994, cui hanno fatto seguito Cass. n. 1713 del 1997 e n. 8129 del 2001, “la “casa albergo”, che costituisce una struttura funzionale all’esercizio di una attività di impresa, cioè di prestare ospitalità dietro corrispettivo ad una massa indiscriminata di fruitori” – allo stesso modo di un residence turistico-alberghiero, non è assimilabile alla “casa di abitazione” (che va intesa come luogo destinato ad ospitare – con tendenziale continuità – nuclei familiari, per lo svolgimento della loro vita privata), ma va piuttosto ricondotta alla diversa categoria del “negozio”, costituita come luogo deputato allo svolgimento di attività d’impresa.

Pertanto, l’invocato beneficio non spetta agli immobili destinati a “casa albergo” (Cass. 25 febbraio 1997 n. 1713; nei medesimi termini cfr. la sentenza della Cassazione n. 4317 del 4 maggio 1994; Cass. 2 agosto 2017, n. 19197; Cass. 6 ottobre 2020 n. 21378ie, in relazione a una fattispecie similare a quella in esame, in cui pure si controverteva della L. n. 42 del 2000 della Regione Toscana; Cass. 18 dicembre 2019, n. 33594;).

Quel che conta, ai fini dell’iva, non è l’astratta classificazione catastale dell’immobile a uso abitativo, ma la destinazione all’attività di impresa (Cass. 29 aprile 2015, n. 8628; 22 dicembre 2016, n. 26748).

Di conseguenza, la circostanza che il residence venga destinato allo svolgimento di un’attività d’impresa di tipo turistico-alberghiero esclude che le unità abitative facenti parte di tale complesso possano essere assimilate alle case di civile abitazione di cui alla L. n. 408 del 1949 e rientrare, pertanto, nell’ambito di applicazione della disposizione di cui al D.P.R. n. 633 del 1972, Tabella A allegata, Parte III, cit. n. 127-undecies.

Il ricorso deve essere, pertanto, accolto e la sentenza cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti in punto di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto dell’originario ricorso della contribuente.

Le spese del giudizio di merito devono essere compensate in considerazione dell’evoluzione nel tempo della giurisprudenza in materia.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

PQM

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Compensa le spese del giudizio di merito.

Condanna La Contessa s.r.l. al pagamento delle spese processuali del presente giudizio che liquida in Euro 7.500,00 oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 13 ottobre 2020.

Depositato in Cancelleria il 9 febbraio 2021