Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.32105 del 05/11/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19801/2016 R.G. proposto da T.M.T., rappresentata e difesa dall’avv. Aldo Pagano, con domicilio eletto in Roma, Viale G. Mazzini n. 123;

– ricorrente –

contro

S.G., rappresentato e difeso dall’avv. Cristina Maria Cialdini, con domicilio eletto in Roma, Via Giovanni Da Palestrina 19;

– controricorrente –

M.G., rappresentato e difeso dall’avv. Giovanni Guerra, con domicilio eletto in Roma, alla Via Emilio Morosini n. 16;

– interventore –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2615/2016, depositata in data 26.4.2016;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 17.6.2021, dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

FATTI DI CAUSA

T.M.T. ha convenuto in giudizio S.G. dinanzi al tribunale di Roma, esponendo di aver condotto in locazione sin dal 1976 due immobili – inizialmente contrassegnati con i civici *****, di proprietà di d.C.G., dante causa del convenuto, beni che, originariamente separati da una parete divisoria, erano stati accorpati con il consenso del proprietario; che, successivamente, con rogito del 18.12.1978, l’attrice aveva acquistato entrambi gli appartamenti condotti in locazione ma che, per un errore del notaio, l’atto menzionava solo la porzione contrassegnata con il civico *****, sebbene le parti avessero inteso trasferire l’intera consistenza.

Ha chiesto di dichiarare la sua esclusiva proprietà dell’appartamento di cui al civico n. ***** in forza del rogito di acquisto del 18.12.1978, o, in subordine, di accertare l’intervenuta usucapione del bene, avendolo posseduto pacificamente ed ininterrottamente per oltre un ventennio.

Si è costituito S.G., resistendo alla domanda.

Esaurita la trattazione, il tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda di accertamento della proprietà basata sul rogito del 1978 ed ha respinto nel merito la richiesta di accertamento dell’usucapione.

La sentenza è stata confermata in appello.

Secondo il giudice distrettuale, la pronuncia di rigetto della domanda principale era passata in giudicato, non essendo stata oggetto di impugnazione, mentre quella volta ad ottenere l’accertamento dell’usucapione era infondata, avendo l’appellante semplicemente detenuto l’immobile, senza compiere atti di interversione.

La Corte territoriale ha – in particolare – escluso che le parti avessero inteso alienare entrambi gli immobili, evidenziando che il rogito non si limitava ad individuare i beni compravenduti mediante i riferimenti catastali, ma ne indicava anche consistenza e confini, essendo da escludere che la mancata menzione del civico ***** fosse dovuto ad una mera omissione del notaio.

Di conseguenza, poiché tale porzione era stata detenuta a titolo di locazione, la conduttrice, per usucapirla, avrebbe dovuto compiere atti di interversione in opposizione al proprietario, di cui – secondo la sentenza – non vi era però alcuna prova.

T.M.T. ha chiesto la cassazione della sentenza con ricorso in due motivi.

S.G. ha depositato controricorso e memoria illustrativa. M.G. ha depositato atto di intervento quale erede della ricorrente – deceduta nella pendenza del presente giudizio di legittimità – e memoria ex art. 380 bis 1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. e vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, lamentando che la sentenza abbia dapprima dichiarato che la pronuncia di inammissibilità della domanda di accertamento della proprietà fondata sul titolo era passata in giudicato e poi che, con il rogito del 18.12.1978, le parti non avevano inteso alienare anche il civico n. *****, incorrendo in un’insanabile contraddizione.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1141 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, imputando al giudice distrettuale di aver erroneamente escluso che la ricorrente avesse compiuto atti di interversione del possesso, trascurando che l’interversione può dipendere anche da una condotta del proprietario e che, nello specifico, l’originario titolare di entrambi gli immobili aveva manifestato la volontà di trasferire alla ricorrente anche il civico n. *****, come dimostrava il fatto che dopo la vendita del 1978 non era stato più rinnovata la locazione, non era stato preteso il pagamento di un canone ed infine l’occupante aveva versato le quote condominiali e pagato le imposte su entrambi i beni, esercitando un possesso pieno per tutto il tempo necessario per la maturazione dell’usucapione.

I due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.

Non è ravvisabile alcuna contraddizione insanabile nella motivazione della sentenza nel punto in cui ha – da un lato – ritenuto ormai passata in giudicato la statuizione di inammissibilità della domanda di accertamento della proprietà dell’immobile controverso basata sul titolo (atto di vendita del 18.12.1978), e – dall’altro – ha escluso che l’atto contemplasse anche il civico *****, avendo il giudice distrettuale inteso porre in rilievo che la stessa precisione con cui le parti avevano individuato il bene compravenduto conduceva ad escludere che il rogito offrisse elementi tali da far supporre che effettivamente le parti volessero trasferire i due appartamenti, benché l’atto non li menzionasse entrambi.

Tale accertamento era volto a qualificare la natura del potere di fatto esercitato dall’occupante, occorrendo verificare se – così come prospettato anche in ricorso – il proprietario/possessore avesse comunque attribuito un possesso pieno anche per il civico *****, situazione che poteva aver luogo anche in presenza di una vendita del bene, non rispettosa dei requisiti formali richiesti a pena di invalidità (Cass. 815/1999; Cass. 14395/2004; Cass. 14115/2013). La Corte ha perciò concluso che, mancando la prova che le parti avessero voluto trasferire anche il bene oggetto di lite, il potere di fatto, acquisito originariamente in forza di un titolo di natura personale, doveva qualificarsi come mera detenzione benché la ricorrente avesse continuato ad utilizzare il bene anche dopo la scadenza della locazione, senza peraltro versare alcun canone.

In tale contesto, ai fini dell’usucapione occorreva un atto di interversione che, ai sensi dell’art. 1141 c.c., comma 2, si manifestasse nel compimento di attività materiali che, secondo l’apprezzamento insindacabile del giudice di merito (Cass. 27521/2011; Cass. 4404/2006), fossero tali da rendere esteriormente riconoscibile all’avente diritto che il detentore aveva iniziato a possedere, rivendicando la titolarità del diritto esercitato (Cass. 17*****6/2018; Cass. 26327/2016), essendo mancata – per quanto detto – un’attività del proprietario idonea a conferire al conduttore un possesso pieno.

Non erano – però – sufficienti il mancato rilascio dell’immobile al termine della locazione, l’inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita (essendosi in presenza di un’ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale), né i meri atti di esercizio del possesso (idonei solo a sostanziare un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene: Cass. 26327/2016; Cass. 2392/2009).

Il ricorso è quindi – respinto, con aggravio delle spese processuali liquidate in dispositivo.

Si dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

PQM

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 5000,00 per compensi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione Seconda civile, il 17 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 5 novembre 2021