Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.34831 del 17/11/2021
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LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BELLINI Ubaldo – Presidente –
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –
Dott. ABETE Luigi – Consigliere –
Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 13699/2016 proposto da:
CADINVEST SRL, elettivamente domiciliato in Roma, Via Rodi 32, presso lo studio dell’avvocato Martino Umberto Chiocci, rappresentato e difeso dall’avvocato Stella Vigliotti;
– ricorrente –
contro
P.L., D.L.N., elettivamente domiciliati in Roma, Via Padova 1, presso lo studio dell’avvocato Antonio Francesco Dastoli, rappresentati e difesi dall’avvocato Maria Pia Bonavita;
– controricorrenti –
e contro
RISTORANTE PIZZERIA LA CHIOCCIOLA DI GESTA 2000 SNC;
– intimata –
avverso la sentenza n. 227/2016 della Corte d’appello di Bari, depositata il 07/03/2016;
lette le conclusioni del P.M., in persona del sostituto procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del terzo motivo di ricorso;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 27/04/2021 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte.
RILEVATO
che:
– la società Cadinvest s.r.l. ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari che ha respinto l’appello principale della medesima proposto nei confronti della decisione del Tribunale di Foggia – sezione distaccata distaccata di Cerignola;
– l’odierna ricorrente, quale proprietaria dell’immobile locato al ristorante-pizzeria “La Chiocciola di Gesta 2000 s.n.c.” e la società conduttrice erano state convenute in giudizio dai sigg.ri P.L. e D.L.N., in proprio e quali genitori esercenti la potestà sui figli minori L. e V., per conseguire la cessazione delle immissioni moleste di odori e di rumori e la condanna delle convenute in solido al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 844 c.c.;
– l’adito tribunale aveva, in accoglimento della domanda attorea, ordinato ai convenuti, ciascuno nella sua qualità, la cessazione delle immissioni moleste secondo quanto accertato nella relazione peritale e liquidato gli importi dovuti a titolo di risarcimento dei danni;
– detta statuizione era stata impugnata da parte della società Cadinvest s.r.l. in via principale e in via incidentale sia da parte degli originari attori che da parte della società titolare del ristorante-pizzeria;
– a sostegno dell’impugnazione la Cadinvest allegava la mancata specificazione da parte del tribunale del titolo sul quale aveva fondato la responsabilità atteso che l’immobile locato a “La Chiocciola” era posto al pianterreno del condominio residenze “*****” la cui destinazione ad attività commerciale era nota, atteso che sin dal 2000 vi si svolgeva attività di ristorazione senza che alcuna lamentela fosse stata mossa alla proprietà dei locali;
– la corte territoriale ha considerato, integrando la motivazione della sentenza impugnata, che la responsabilità della proprietà andava desunta dalla violazione dell’art. 13 del regolamento condominiale che vieta a tutti i condomini indistintamente di destinare gli appartamenti a sedi di partiti politici, ambulatori e gabinetti medici per la cura di malattie contagiose, dispensari, sanatori, laboratori sperimentali ed in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei comproprietari; l’operatività di tale previsione non era, peraltro, messa in discussione dalla Cadinvest;
– statuiva, inoltre, la corte d’appello che la responsabilità della proprietà si fondava sulla norma generale di cui all’art. 2043 c.c., dal momento che il proprietario era consapevole che il locale adibito a pizzeria era privo delle opere strutturali idonee ad impedire la propagazione di rumori e scuotimenti lesivi del diritto degli altri condomini a non subire immissioni intollerabili;
– la corte ha, altresì, ritenuto irrilevante la considerazione dell’appellante circa la conoscenza della destinazione commerciale del pianterreno, essendo le concrete modalità di esercizio rilevanti ai fini dell’illegittimità dell’attività svolta;
– la corte territroiale ha sottolineato che il fondamento della responsabilità della proprietà andava individuato non nell’art. 844 c.c., ma nella violazione dell’art. 13 del regolamento condominiale, regolamento predisposto dalla stessa società costruttrice e proprietaria dei locali al pianterreno, con la conseguenza che appariva ultroneo accertare se dal locale adibito a ristorante provengano immissioni intollerabili, una volta dimostrato che l’attività di ristorazione, per le modalità in cui viene esercitata è tale da turbare la tranquillità dei condomini;
– la corte d’appello ha quindi respinto con le argomentazioni sin qui sintetizzate l’impugnazione principale per la parte relativa alla ritenuta responsabilità della società proprietaria dell’immobile ed ha anche respinto tutti le altre censure più specificamente dirette a contestare l’intollerabilità delle immissioni poste a fondamento dell’appello principale così come l’appello incidentale del “La Chiocciola”;
– la corte ha, invece, accolto quello incidentale degli attori riconoscendo il loro diritto alla rivalutazione monetaria degli importi riconosciuti a titolo di danno;
– la cassazione della sentenza d’appello è chiesta dalla Cadinvest s.r.l. sulla base di sette motivi, illustrati da memoria, cui resistono con controricorso, pure illustrato da memoria, P.L. e D.L.N..
CONSIDERATO
che:
– con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti per avere la corte d’appello errato nel ritenere accertata la responsabilità della società proprietaria dell’immobile adibito a ristorante-pizzeria secondo un’interpretazione estensiva dell’art. 13 del regolamento condominiale;
– la ricorrente censura, in particolare, la motivazione della sentenza d’appello là dove la corte ha ritenuto la responsabilità della società proprietaria precisando che la stessa risiede nella violazione dell’art. 13 del regolamento condominiale formato dalla stessa società costruttrice;
– assume la società ricorrente che l’art. 13 del regolamento prevede “E’ vietato a tutti i condomini: indistintamente”.
1) di destinare gli appartamenti a sedi di partiti politici, ambulatori e gabinetti medici per la cura di malattie contagiose, dispensare i sanitari, laboratori sperimentali, ed in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei comproprietari”;
– tuttavia secondo parte ricorrente tale previsione non si applica all’immobile situato al piano terra che, ai sensi dell’art. 2 del medesimo regolamento condominiale rientra nella previsione dei “negozi e/o uffici”, per tali intendendosi tutti i locali a piano terra, mentre per “appartamento” si intende ogni gruppo di stanze dal 1 piano (secondo fuori terra) all’ultimo piano; avrebbe, quindi, errato la corte d’appello ha ritenere applicabile l’art. 13 dal momento che l’immobile posto a piano terra non è “appartamento” come recita l’art. 13 del regolamento condominiale;
– con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione dell’art. 1363 c.c., per avere la corte territoriale omesso di ricercare il senso complessivo del disposto risultante dall’art. 13 del regolamento condominiale;
– con il terzo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione degli artt. 844,2043 e 2051 c.c., per avere erroneamente ritenuto la società proprietaria dell’immobile responsabile in forza della violazione dell’art. 13 del regolamento condominiale e dell’applicazione dell’art. 2043 c.c., sull’assunto che il locale adibito a ristorante, era privo delle opere strutturali idonee ad impedire la propagazione di rumori e scuotimenti lesivi del diritto degli altri condomini a non subire immissioni intollerabili;
– ad avviso della società ricorrente la statuizione sarebbe errata perché contraria al disposto dell’art. 2043 c.c., che presuppone, ai fini della responsabilità, il concorso del soggetto nella causazione dell’evento lesivo, concorso che nel caso di specie non può essere fondatamente ravvisato nella violazione dell’art. 13 del regolamento condominiale;
– inoltre la società ricorrente osserva come le immissioni provenienti dalla impianto di aerazione non rientrino fra quelle derivanti dalle parti dell’immobile locato rimaste nella custodia del proprietario ai sensi dell’art. 2051 c.c.: le strutture murarie, gli impianti in esse conglobati come i tetti, i cornicioni le tubature idriche, parti cioè di cui il conduttore pur essendo nella detenzione del bene non ha potere di intervento;
– nel caso di specie, invece, la società attrice ha provveduto agli interventi manutentivi ad essa spettanti adeguando l’impianto della canna fumaria alle vigenti normative come dimostra la circostanza che l’immobile, sin dal 2000 era utilizzato per attività di ristorazione, e ciò non era stato mai prima oggetto di lamentele;
– assume la ricorrente che in forza di tali considerazioni doveva ritenersi erronea la condanna della società proprietaria;
– con il quarto motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione di norme di legge in relazione agli artt. 844,2043 e 2051 c.c., per travisamento della causa petendi sulla quale gli attori avevano fondato la domanda di accertamento e dichiarazione di irregolarità dell’attività esercitata la ristorante pizzeria in relazione alla previsione dell’art. 13 del regolamento condominiale senza ulteriore accertamento di responsabilità fondate sugli artt. 844,2043 e 2051 c.c.;
– con il quinto motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti relativamente alle risultanze istruttorie e alle contestazioni sollevate in ordine alla ritenuta raggiunta prova dell’intollerabilità delle immissioni;
– deduce la ricorrente che la corte d’appello nel procedere sulla base delle istanze istruttorie dalle quali desumere il carattere della intollerabilità delle immissioni non avrebbe esaminato le contestazioni mosse con il secondo, terzo, quarto e quinto motivo d’appello;
– con il sesto motivo si deduce la violazione o falsa applicazione delle norme in materia di compensazione integrale o parziale delle spese di lite per avere la corte d’appello ritenuto destituita di fondamento la richiesta di compensazione quantomeno parziale delle spese di lite fondata sull’intervenuto ridimensionamento delle iniziali pretese degli attori;
– con il settimo motivo si deduce il mancato esame di un fatto decisivo del giudizio in relazione all’art. 7 del contratto di locazione per non avere la corte territoriale considerato l’eccezione di estraneità dai fatti sollevata dalla società proprietaria dell’immobile fin dal primo atto costitutivo, sulla base della prevista esclusione di ogni sua responsabilità per eventuali danni diretti od indiretti arrecati a terzi, cose o persone dello stabile condominiale da parte del conduttore;
– il ricorso è fondato per quanto di seguito considerato;
– ritiene, infatti, il collegio che sia fondata la censura relativa agli individuati presupposti della responsabilità della società proprietaria e cioè sia riguardo all’art. 13 del regolamento condominiale che all’art. 2043 c.c.;
– con riferimento all’art. 13 del regolamento coglie nel segno la critica diretta all’affermazione svolta dalla corte territoriale a pag. 13 della sentenza circa la non estendibilità alla convenuta Cadinvest s.r.l. dell’eccezione sollevata nel giudizio dalla convenuta conduttrice “La Chiocciola” sulla non operatività dell’art. 13 del regolamento condominiale;
– la suddetta questione, non avente carattere personale, una volta sollevata nel giudizio promosso avverso le convenute asserite responsabili per le immissioni intollerabili è entrata nel thema decidendum e rispetto ad essa appare del tutto tautologica la soluzione argomentativa adottata dalla corte d’appello per disattendere la tesi che la previsione dell’art. 13 del regolamento si applicherebbe solo agli “appartamenti” come sostenuto dalla convenuta conduttrice;
– la corte territoriale omette completamente nell’interpertazione dell’art. 13 del regolamento di considerare il tenore dell’art. 2 del medesimo regolamento, che, come sopra evidenziato dalla ricorrente offre distinte definizioni delle parti componenti l’edificio condominiale sicché di esse deve tenersi conto dell’interpretazione delle successive previsioni costituenti l’articolato regolamento;
– la corte territoriale ha omesso tale interpretazione complessiva e dunque la relativa censura va accolta;
– parimenti fondata è la critica alla statuizione che ha fondato la responsabilità della società proprietaria sull’art. 2043 c.c., per i danni derivanti dalle immissioni intollerabili ravvisando il concorso della proprietaria alla realizzazione del fatto dannoso;
– come condivisibilmente osservato dal P.M. nelle ipotesi di immissioni moleste prodotte dal detentore di un immobile l’eventuale sussistenza della legittimazione passiva del proprietario dell’immobile non comporta l’automatica responsabilità per il risarcimento dei danni essendo necessaria la sussistenza dell’elemento soggettivo della colpa e del nesso di causalità fra la concessione dell’immobile al terzo ed i danni subiti dal fondo contiguo (cfr. Cass. 2711/1969; Cass. 11125/2015; id. 1408/2018);
– nel caso di specie la motivazione è carente del suddetto accertamento;
– invero, per un verso risulta che al pianterreno dell’edificio condominiale fosse consentita la destinazione per attività di ristorazione, sicché la concessione in locazione non configurava un’apprezzabile condotta colposa; per altro verso, la corte riconduce la fonte del danno nelle modalità di esercizio dell’attività di ristorazione (festeggiamenti di ricorrenze, diffusione sonora per rallegrare gli avventori, spostamento di sedie e tavoli, movimentazione di stoviglie, malfunzionamento della canna fumaria, apertura e chiusura della saracinesca), modalità estranee rispetto alla posizione contrattuale assunta dal locatore e quindi ad esso non automaticamente imputabili;
– l’accoglimento del ricorso in ordine alle censure riguardanti la responsabilità della Cadinvest s.r.l. per le immissioni assorbe l’esame degli altri motivi di ricorso concernenti l’accertamento dell’intollerabilità delle stesse;
– in conclusione la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, che provvederà anche alle spese del giudizio di legittimità.
PQM
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 27 aprile 2021.
Depositato in Cancelleria il 17 novembre 2021