Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.39335 del 10/12/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rosanna – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 28037-2016 proposto da:

CONDOMINIO DI *****, + ALTRI OMESSI, rappresentati e difesi dall’avvocato Claudio Fresca, con studio a Napoli;

– ricorrenti –

contro

I.A.c.p. PROVINCIA NAPOLI, rappresentato e difeso dagli avvocati Roberto Ferrari, e Cinzia Coppa;

– controricorrente –

nonché contro CONDOMINIO *****, G.E., D.V.A.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 2633/2016 della Corte d’appello di Napoli, depositata il 29/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25/06/2021 dalla Consigliera Dott. Annamaria Casadonte.

RILEVATO

che:

– il Condominio di ***** ed alcuni condomini dello stesso impugnano per cassazione la sentenza della Corte d’appello di Napoli che ha confermato, nel merito, il rigetto delle domande proposte nei confronti dell’Istituto Autonomo Case Popolari di Napoli (IACP);

– il Condominio di ***** e numerosi condomini avevano infatti convenuto davanti al Tribunale di Napoli l’IACP per sentir dichiarare che il terreno in Catasto terreni identificato come partita ***** era di loro esclusiva proprietà quale pertinenza dell’edificio condominiale; in subordine chiedevano l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione;

– costituendosi in giudizio il convenuto IACP, per quanto qui ancora rileva, aveva eccepito l’infondatezza della domanda attorea e, in via riconvenzionale, aveva chiesto la condanna del condominio alla rimozione di una scala che consentiva l’accesso al terreno oggetto di causa, situato su una quota più elevata rispetto al portone d’ingresso del fabbricato;

– nel giudizio erano intervenuti altri condomini del Condominio di ***** nonché il Condominio di ***** e due condomini di tale ultimo condominio per sostenere le ragioni dello IACP;

– l’adito tribunale napoletano aveva dichiarato il difetto di legittimazione attiva e passiva dei condomini di ***** e di ***** e rigettato le domande formulate dai condomini del fabbricato di ***** accogliendo la domanda riconvenzionale spiegata dall’Istituto convenuto;

– a seguito di gravame proposto dal Condominio di via Piscitelli e da numerosi condomini, la corte d’appello riconosceva la legittimazione del Condominio di ***** limitatamente alla domanda di accertamento ma respingeva nel merito il gravame sia con riguardo alla domanda di accertamento della natura condominiale del giardino sia con riguardo alla domanda di intervenuta usucapione;

– in particolare, la corte d’appello ha ritenuto che il regolamento del Condominio non poteva essere valorizzato ai fini di ritenere perfezionato il trasferimento a favore dello stesso del terrapieno di cui alla particella n. *****;

– inoltre la corte distrettuale, con riguardo alla domanda di usucapione, ha considerato, alla stregua del complessiva materiale probatorio, che l’attività di pulizia e manutenzione dell’area così come gli altri interventi posti in essere dal Condominio di *****, non consentano di superare il difetto dell’animus possidendi che emerge dalle missive del 1992 e del 2000 trasmesse dall’amministratore del medesimo Condominio alle IACP e che evidenziano la volontà non equivoca degli appellanti di attribuire la proprietà del bene in contestazione al suo titolare IACP;

– la cassazione della sentenza d’appello è chiesta dal Condominio di ***** e dai condomini specificamente indicati in epigrafe con ricorso affidato a sei motivi cui resiste l’I.A.C.P. della provincia di Napoli;

– non hanno svolto attività difensiva il Condominio ***** ed i condomini G.E. e D.V.A..

CONSIDERATO

che:

– con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 99 c.p.c. nella parte in cui nella sentenza d’appello viene negata la legittimazione ad agire del Condominio di ***** riguardo alla sola domanda di pronuncia di acquisto della proprietà del giardino per usucapione;

-la censura è inammissibile ex art. 360 bis c.p.c., n. 1) (cfr. Cass. Sez. Un. 7155/2017) poiché il giudice d’appello ha pronunciato in conformità al consolidato orientamento della Corte secondo il quale la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (cfr. Cass. 5147/2003; id. 21826/2013; id. 25014/2020);

– in tale prospettiva interpretativa, la corte territoriale ha ritenuto la legittimazione dell’amministratore del condominio in relazione alle azioni reali volte ad ottenere contro i singoli condomini o contro terzi delle pattuizioni relative alla titolarità, al contenuto e/o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) purché ci sia, come nel caso di specie, l’autorizzazione dell’assemblea ex art. 1131 c.c., comma 1;

– diverso e’, secondo la corte territoriale, il caso in cui la domanda sia tesa non alla difesa della proprietà comune ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di proprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, che in tal caso esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino;

– la richiamata motivazione non è efficacemente censurata dal motivo in esame che contiene generiche considerazioni in senso contrario e va, pertanto, disatteso;

– con il secondo motivo si deduce in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonché, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. per avere il giudice d’appello ignorato le risultanze degli atti negoziali (di acquisto e relative regolamento) circa l’appartenenza ab origine del terrapieno-giardino al Condominio, viceversa erroneamente interpretando le clausole del regolamento che qualificano “comune” il giardino in contestazione;

– la censura è inammissibile in quanto attiene all’interpretazione data dalla corte territoriale alle clausole del regolamento ed ai titoli di acquisto, che, tuttavia, parte ricorrente neppure trascrive al fine di consentire alla Corte di verificare la ricostruzione dell’esatto contenuto dei documenti richiamati;

– con il terzo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e o falsa applicazione degli art. 115 e 116 c.p.c., per avere la sentenza d’appello erroneamente ritenuto di individuare la data della decorrenza del termine per la maturazione dell’usucapione nel momento della diffida sindacale a provvedere alla manutenzione del giardino e cioè il 1979, non considerando che l’effettiva attività manutentiva risale quantomeno al 1966, anno nel quale si era completato il riscatto di tutti gli appartamenti del fabbricato con la contestuale costituzione del Condominio, nonché in violazione dell’art. 101 c.p.c., artt. 24 e 111 Cost. per non avere la corte territoriale consentito al Condominio di dimostrare mediante testi di avere espletato uti dominus la manutenzione del terrapieno de quo almeno a far data dal 1966 come già evincibile dalla lettura della richiamata nota del Presidente dell’IACP, trasmessa all’Ufficio Igiene del Comune di Napoli;

– la censura è inammissibile perché attinge la valutazione del& risultanze probatorie senza peraltro specificare quale principio interpretativo sarebbe stato violato nel caso specifico, finendo la critica per colpire oltre il limite consentito dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’esito della valutazione (cfr. Cass. sez. Un. 8053/2014);

– con il quarto motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, ed all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., per avere il giudice d’appello fondato il rigetto della impugnazione in ordine all’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dall’I.Ac.p., sull’assunto non veritiero, secondo il quale il Condominio avrebbe omesso di proporre alcuna azione possessoria;

– la censura è inammissibile perché fuori dei limiti di ammissibilità della censura di violazione di legge fondata sull’art. 115 c.p.c. (cfr. Cass. Sez. Un. 20867/2020);

– con il quinto motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, la violazione o falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c.art. 118 disp. att. c.p.c. per omessa ovvero apparente motivazione per non avere il giudice d’appello riconosciuto la manifesta illogicità, incongruenza ed ingiustizia della sentenza di prime cure nella parte in cui, a fronte della declaratoria di inammissibilità di entrambe le domande formulate sia dal Condominio di ***** che dal Condominio ***** ed al rigetto delle domande dei singoli condomini di entrambi i condomini, i primi sono stati condannati al pagamento delle spese di lite mentre per i secondi è stata disposta la compensazione;

– la censura è inammissibile perché non attinge la specifica e puntuale motivazione resa dalla corte d’appello per confermare la sussistenza dei giusti motivi (secondo il testo dell’art. 92 c.p.c. applicabile ratione temporis al giudizio de quo, incardinato nel 2004) ai fini della compensazione delle spese nei confronti del Condominio di via *****;

– con il sesto motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 83 c.p.c., u.c., artt. 163 e 164 c.p.c. per avere la corte d’appello ritenuto taluni dei condomini non costituiti nel giudizio d’appello;

– la censura è inammissibile per difetto di interesse alla stregua delle assorbenti ragioni di merito espresse dalla corte territoriale nel rigettare le domande del Condominio di *****;

– atteso l’esito sfavorevole di tutti i motivi, il ricorso è rigettato;

– in applicazione della soccombenza i ricorrenti sono tenuti alla rifusione delle spese di lite a favore del controricorrente nella misura liquidata in dispositivo;

– sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alla rifusione delle spese di lite a favore del controricorrente e liquidate in Euro 2500,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generali ed oltre accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione Seconda civile, il 25 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 10 dicembre 2021