Corte di Cassazione, sez. VI Civile, Ordinanza n.40815 del 20/12/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 20986-2020 proposto da:

V.M., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI CASTANI 195, presso lo studio dell’avvocato BRUNO GALATI, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

L.A.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 158/2020 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 09/01/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 22/09/2021 dal Consigliere Relatore Dott.ssa GIANNACCARI ROSSANA.

RILEVATO

che:

– il giudizio tra origine dalla domanda, proposta da V.M. nei confronti di L.A., avente ad oggetto la riduzione del prezzo pagato per l’acquisto di un immobile in Roma affetto da vizi;

– all’esito dei giudizio di merito, la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 9.1.2020, in riforma della sentenza di primo grado, rigettò la domanda;

– la Corte di merito accertò che l’immobile presentava delle microlesioni sulle murature interne ed esterne e sui muri portanti, circostanza confermata dagli esiti dell’ATP, che, tuttavia, non aveva segnalato danni o pregiudizio alla stabilità dell’edificio. Di tali vizi il compratore era a conoscenza al momento della conclusione del preliminare di vendita, come risultava dal contratto preliminare, in cui dava atto di aver preso visione del fascicolo del fabbricato, risalente al 2002 e della presenza di dette lesioni, circostanza confermata dalle dichiarazioni dei testi che lo avevano accompagnato nel corso delle visite. In ragione della vetustà dell’immobile e della presenza dei vizi venne quindi convenuto tra le parti un prezzo inferiore, che teneva conto della necessità di interventi di ristrutturazione;

– per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso V.M. sulla base di tre motivi ed ha depositato memoria illustrativa in prossimità dell’udienza;

– non ha svolto attività difensiva L.A.;

– il relatore ha formulato proposta di decisione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., di manifesta infondatezza del ricorso.

RITENUTO

che:

– con il primo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti consistente nell’omessa valutazione di una serie di risultanze istruttorie, quali l’esito delle dichiarazioni rese dalla venditrice in sede in interrogatorio formale, in cui avrebbe dato atto dei vizi strutturali del fabbricato condominiale, delle dichiarazioni degli altri testi e delle risultanze della CTU;

– il motivo è infondato in quanto il fatto storico decisivo l’esistenza di lesioni dell’immobile oggetto di vendita- è stato esaminato dalla Corte di merito, che è pervenuta alla conclusione che esse fossero visibili e conosciute dal compratore tanto da incidere nella determinazione del prezzo;

– l’omesso esame di elementi istruttori non integra di per sé vizio di omesso esame di un fatto decisivo, se il fatto storico rilevante in causa sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, benché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cassazione civile sez. un., 07/04/2014, n. 8053);

– con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490 e 1491 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, poiché la corte di merito si sarebbe discostata dall’interpretazione consolidata di questa Corte (Cass. 12759/1993), secondo cui il venditore non sarebbe esente da responsabilità qualora i vizi siano emersi nella loro gravità in un momento successivo all’acquisto. Nel caso in esame- sostiene il ricorrente- i vizi sarebbero emersi in sede di ATP ed il venditore li avrebbe dolosamente taciuti anche in sede di contratto preliminare, a nulla rilevando la clausola di mero stile sulla consegna del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e di cui era a conoscente l’acquirente;

– il motivo è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi;

– la Corte di merito non ha affermato che il venditore non è responsabile dei vizi che si siano manifestati dopo l’acquisto ma ha ritenuto che, nel caso di specie, essi fossero visibili dal compratore e da lui conosciuti per avere più volte visionato l’immobile con i propri tecnici tanto che aveva ottenuto un prezzo più favorevole proprio in ragione delle lesioni presenti nel fabbricato. Tali vizi erano stati considerati dalle parti, che ne avevano fatto oggetto di apposita dichiarazione nel contratto preliminare (pag. 3 della sentenza impugnata), in cui esse davano atto dello stato manutentivo del fabbricato, inserendo anche il “Fascicolo del fabbricato”, risalente al 2002, dal quale risultava l’esistenza di microlesioni sulle murature dell’appartamento, sia interne che esterne e sui muri portanti;

– con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490 c.c. e 1491 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 in quanto i vizi non sarebbero stati facilmente riconoscibili;

– il motivo è inammissibile perché, in disparte la carenza di specificità, non censura la violazione o la falsa applicazione di legge ma propone un’alternativa valutazione in ordine alla riconoscibilità dei vizi, che è demandata all’apprezzamento del giudice di merito;

– il ricorso va, pertanto rigettato;

– nulla va statuito sulle spese, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva;

– ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, da atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

PQM

Rigetta il ricorso, Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, da atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta Sezione Civile, -2, il 22 settembre 2021.

Depositato in Cancelleria il 20 dicembre 2021