Corte di Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n.41260 del 22/12/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. VALLE Cristiano – Consigliere –

Dott. AMBROSI Irene – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14197/2018 R.G. proposto da:

ARAS di C.S. e C. s.n.c., in persona del socio S.C. e legale rappr.te D.V.A., rappresentata e difesa agli Avv. Aldo De Bellis, e Elisabetta Nardone, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultima, in Roma, Piazza Cola di Rienzo n. 92;

– ricorrente –

contro

MARIMA S.r.l. (già Se. & B. Di B.G. e C.

Snc), in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’Avv. Giuseppe Caforio, con domicilio eletto presso lo studio dell’Avv. Enrico Tonelli, in Roma, Piazza Barberini n. 12;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Perugia, n. 275/2017, pubblicata il 17 maggio 2017.

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 20 ottobre 2021 dal Consigliere Dott. Irene Ambrosi.

FATTI DI CAUSA

Nel settembre 2006 MAMMA s.r.l. ha convenuto in giudizio ARAS di C.S. e C. s.n.c. dinanzi al Tribunale di Perugia per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, oltre al risarcimento dei danni, anche per effetto di lavori di ristrutturazione dei locali, mai portati a termine. La convenuta, costituitasi in giudizio, ha contestato la fondatezza della domanda e ne ha chiesto il rigetto, eccependo la nullità del contratto di locazione per impossibilità dell’oggetto ed in subordine, l’intervenuta risoluzione consensuale perché le parti non avevano dato esecuzione in quanto la conduttrice non aveva avuto il godimento dell’immobile, interessato dai lavori eseguiti dalla locatrice al fine di acquisire la destinazione commerciale, e poi, nel 2005, il Comune aveva negato il rilascio del certificato di agibilità dei locali.

Il Tribunale di Perugia ha dichiarato, in parziale accoglimento della domanda della locatrice, risolto per inadempimento il contratto di locazione, con condanna della convenuta al pagamento dei canoni non corrisposti e al pagamento dei lavori di ripristino, oltre alle spese.

Avverso la sentenza di prime cure ha proposto impugnazione ARAS chiedendone la riforma integrale, per la nullità del contratto di locazione nonché l’intervenuta risoluzione del medesimo per mutuo consenso, chiedendo di limitare la condanna al solo risarcimento dei danni come accertati dalla CTU ed in via subordinata riconvenzionale, insistendo per la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con condanna al risarcimento dei danni; costituitasi la società appellata, questa ha chiesto il rigetto dell’appello poiché infondato. La Corte di appello di Perugia, in parziale riforma della sentenza gravata, ha dichiarato la nullità parziale del contratto, riducendo la misura del risarcimento del danno dovuto, compensando nella misura di un terzo le spese di lite.

Avverso la sentenza di appello, ARAS propone ricorso per cassazione articolato in quattro motivi. Resiste con controricorso MARIMA. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., comma 1. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si deduce “Omessa registrazione anche tardiva del contratto di locazione stipulato ante vigore L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346. Carenza di interesse meritevole di tutela – nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4, in relazione alla violazione dell’art. 100 c.p.c. e degli artt. 2,3,53,54 e 111 Cost.”.

In particolare, la ricorrente sostiene che la decisione della Corte territoriale sia “formalmente corretta” ed in linea con gli arresti della Corte di legittimità in materia ma che non abbia tenuto conto della circostanza, di carattere peculiare e risolutivo, non solo dell’omessa registrazione ab origine del contratto in oggetto, ma anche dell’omessa registrazione tardiva in corso di causa. In sostanza, ad avviso della ricorrente, ove si riconoscesse tutela ad un soggetto che si sia sottratto al pagamento dell’imposta, come nel caso di specie, si attribuirebbe meritevolezza ad una condotta priva di tale carattere, con conseguente giudizio di inammissibilità della domanda ex art. 100 c.p.c..

1.2. Il motivo prospettato è infondato.

Si condivide quanto correttamente rilevato dalla Corte territoriale che ha dichiarato parzialmente nullo il contratto de quo per impossibilità dell’oggetto non essendo risultata “attuabile giuridicamente l’unica destinazione consentita al conduttore”, e ha escluso “una nullità del contratto per omessa registrazione L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 346, come prospettato dall’appellante, atteso che il contratto è stato stipulato prima dell’entrata in vigore di detta legge”. Nello specifico, il contratto di locazione veniva sottoscritto nell’agosto 2001 con decorrenza 1.09.2001, pacificamente in epoca antecedente a quella di entrata in vigore della sopracitata L. n. 311 (legge finanziaria 2005).

Il carattere irretroattivo della disciplina introdotta dalla L. n. 311 del 2004, è già stato inoltre confermato dalla giurisprudenza di legittimità con orientamento consolidato (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 8148 del 03/04/2009 Rv. 607932 – 01, in motivazione: “non avendo la normativa invocata efficacia retroattiva”, nonché da Sez. U., Sentenza n. 18213 del 17/09/2015 Rv. 636471 – 01, ove in motivazione: “disposizione destinata a trovare applicazione solo per i contratti stipulati a partire dal 1 gennaio 2005”).

Pertanto, la parte ricorrente in primo grado era legittimata ad agire e dotata di un interesse meritevole di tutela a norma dell’art. 100 c.p.c..

2. Con il secondo motivo denuncia “vizio della sentenza impugnata ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per omesso esame circa un fatto decisivo violazione o falsa applicazione art. 1362 c.c.”; la Corte di appello ha omesso di valutare la circostanza secondo cui l’unica committente dei lavori di ristrutturazione e adeguamento dell’immobile era la società locatrice, proprietaria dell’immobile locato, che aveva conferito i relativi incarichi e provveduto al pagamento dei corrispettivi maturati; circostanza questa decisiva per ritenere che l’obbligo di mutamento della destinazione d’uso e di ottenimento della conseguente agibilità, ancorché non adeguatamente specificato nell’atto stipulato, doveva ritenersi a carico esclusivo della parte locatrice.

3. Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta sotto altro profilo “alternativo o concorrente” rispetto al precedente, “la violazione o falsa applicazione dell’art. 2729 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. Si duole in particolare che la Corte di appello abbia basato l’accertamento della avvenuta consegna dell’immobile, elemento fondante l’asserito godimento in capo alla conduttrice e presupposto per l’accoglimento della domanda attorea, sulla base di mere presunzioni che difettano dei presupposti della gravità, precisione e concordanza; in relazione alla gravità, sostiene che la mera disponibilità delle chiavi di un locale ove i lavori di ristrutturazione erano a carico della parte locatrice fa venire meno il giudizio stesso di gravità ove sia ragionevole spiegare altrimenti le ragioni di tale circostanza, come confermato da un testimone; in relazione al requisito della precisione ne sostiene la non sussistenza attese le “inferenze probabilistiche plurime che rendono equivoca la presunzione raggiunta”; inesistente sarebbe infine il requisito della concordanza, tenuto conto dell’estensione dei lavori ed il loro impatto sulla possibilità di godimento da parte della parte conduttrice.

3.1. I motivi secondo e terzo possono essere scrutinati congiuntamente poiché tra loro strettamente connessi, per come prospettati dalla ricorrente.

Occorre anzitutto rilevare che, al di là dell’evocata violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, ciò che la ricorrente lamenta è sostanzialmente un vizio di motivazione della decisione impugnata ex art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, che determinerebbe la nullità della sentenza per error in procedendo; secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte si ritiene essenziale che gli elementi in fatto e in diritto posti a fondamento della decisione debbano emergere dal complesso delle argomentazioni svolte dal giudice (Sez. U., n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526 – 01). In proposito, si ravvisa la presenza di una “motivazione apparente” allorché la motivazione, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rende tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice. Sostanzialmente omogenea alla motivazione apparente è poi quella perplessa e incomprensibile: in entrambi i casi, invero – e purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali – l’anomalia motivazionale, implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integra un error in procedendo e, in quanto tale, comporta la nullità della sentenza impugnata per cassazione (da ultimo in senso conforme: Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145 – 01).

Esaminando in tale prospettiva le censure, nel consentito esercizio di qualificazione delle medesime stante l’univoco riferimento all’omessa pronuncia secondo i criteri indicati da Sez. U, n. 17931 del 24/07/2013 Rv. 627268 – 01, esse sono fondate nei termini di seguito illustrati.

Venendo alla fattispecie in esame, premesso che la Corte territoriale con la sentenza impugnata ha ritenuto l’appello proposto dall’attuale ricorrente, in parte fondato, dichiarando la nullità parziale del contratto di locazione de quo; in proposito ha accertato che, contrariamente a quanto negoziato dalle parti al punto 5 del contratto (“5. I locali si concedono per il solo uso commerciale inerente l’oggetto sociale del conduttore con divieto di mutamento di destinazione”), una porzione dell’immobile locato – già destinata ad uso abitativo – non avrebbe potuto in alcun modo ricevere la destinazione ad uso commerciale prevista dal contratto (come risultato dalla disposta C.T.U.); tanto rilevato e tenuto conto della dichiarata nullità parziale del contratto, ha quindi riformato la pronuncia di primo grado con riduzione della condanna risarcitoria “che appare equa fissare nella misura di 1/3" – commisurata alla misura del canone mensile non pagato- per il periodo considerato (da Euro 2324,06 a Euro 1549,37 da settembre 2001 a giugno 2006), nonché in relazione al quantum riferito agli altri danni richiesti (ridotto da Euro 31.500,00 a Euro 3500,00)”. In proposito, ha così motivato: “Con l’atto introduttivo del giudizio la locatrice aveva chiesto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni per complessivi Euro 70.000,00, salva la misura di giustizia, per canoni “non corrisposti” e per le spese del presunto importo di Euro 30.000,00, che essa proprietaria avrebbe dovuto sostenere per “i lavori di rispristino dei locali mediante rimozione delle opere realizzate dalle convenuta e non utilizzabili”; che “sebbene la domanda attorea abbia ad oggetto il risarcimento del danno e non il pagamento dei canoni (ciò che si può spiegare col fatto che sia mancato totalmente il pagamento dei canoni retroagendo perciò la risoluzione alla data stessa della stipula del contratto, non poteva essere chiesto il pagamento dei canoni, non dovuti per effetto della risoluzione: veniva chiesto il risarcimento dei danni pari all’importo dei canoni che non percepiti, sul presupposto, ammesso dalla giurisprudenza, che in caso di risoluzione del contratto il danno di cui si può richiedere il risarcimento è quello derivante dalla lesione dell’interesse contrattuale positivo, quale è appunto il mancato pagamento dei canoni; nessuna detrazione per la prestazione a carico della locatrice va fatta perché questa prestazione, coi limiti di cui s’e’ detto, è stata resa)”; ha poi aggiunto che “la condanna del primo giudice al pagamento dei canoni non riscossi va intesa, in coerenza con l’effettiva domanda dell’attrice, come condanna al risarcimento del danno in misura pari ai detti canoni. Va escluso pertanto sotto il profilo considerato l’esistenza di un vizio di ultrapetizione nella pronuncia del primo giudice.” (punto 6 in motivazione e cfr. punto 8 in motivazione).

D’altro canto, la Corte di merito ha imputato il mancato mutamento di destinazione dell’altra parte dell’immobile locato alla società conduttrice per mancata ultimazione dei lavori. In proposito, la Corte di appello si è limitata ad affermare che detto “mutamento possibile”, non fu ottenuto dalla società conduttrice “per fatti ad essa imputabili (non corrispondenza delle opere fatte eseguire a quanto prescritto nella concessione edilizia ed ai pareri tecnico sanitari e comunque mancata ultimazione dei lavori)”.

Ritiene il Collegio, una siffatta motivazione non risulta esplicitare in maniera comprensibile le ragioni logico-giuridiche poste a fondamento della decisione. Valga al riguardo evidenziare che, pur dopo aver affermato la nullità parziale del contratto di locazione intercorso tra le parti, ha affermato la responsabilità della conduttrice per il mancato mutamento di destinazione dell’altra parte dell’immobile, senza dare minimo conto degli elementi fondanti detta responsabilità. Va per completezza evidenziato che in proposito, in altro luogo della motivazione, il giudice di appello ha affermato che “e’ dunque da presumere che la consegna dell’immobile da parte della locatrice alla conduttrice, pur in assenza di documentazione in proposito, ci sia stata. E del resto, senza consegna non si spiegherebbe come la conduttrice abbia potuto usare l’immobile come deposito. D’altra parte, il fatto riferito in sede di interrogatorio formale dal legale rappresentante della società conduttrice, secondo cui le chiavi dell’immobile erano detenute dal gestore di un bar vicino, non è affatto incompatibile con l’avvenuta consegna dell’immobile, sembrando trattarsi di una intesa (se non della conduttrice, della locatrice per conto di questa) con la ditta appaltatrice volta ad agevolarne l’ingresso sul cantiere” (punto 4 della motivazione). Inoltre, dopo aver ritenuto fondato l’appello “anche” in merito al difetto di ultrapetizione eccepito da parte conduttrice in ordine alla parte della condanna risarcitoria concernente le spese di ripristino, e ridotta correttamente la domanda di primo grado da Euro 31.500,00 ad Euro 3.500,00, ha ritenuto non sussistente il difetto di ultrapetizione in ordine alla quantificazione del risarcimento del danno, limitandosi a ridurne il quantum in ragione della rilevata nullità parziale del contratto e a tradurre la debenza dei canoni in danni da risarcire, ricorrendo alla aestimatio del pregiudizio facendo applicazione di un generico criterio equitativo di liquidazione; con ciò, suggerendo di intendere la condanna del primo giudice al pagamento dei canoni non riscossi come condanna al risarcimento del danno in misura pari a detti canoni.

E’ evidente la perplessa macchinosità delle argomentazioni sopra riportate; difatti, in ordine all’imputabilità del mancato cambiamento di destinazione d’uso del bene locato, esse appaiono per un verso assertive e per l’altro, non coerenti con le argomentazioni già espresse in altri punti della motivazione; perplessità e incomprensibilità ravvisabili anche riguardo alla liquidazione del risarcimento del danno che nella specie risulta sganciata da qualunque parametro di riferimento o elemento obiettivo desunto dal quadro probatorio, senza enunciazione specifica dei criteri applicati né adeguamento della liquidazione alle particolarità del caso concreto. La liquidazione del danno da inadempimento va fondata su ragioni congrue anche se sommariamente indicate e qualora, come avvenuto nella specie, vengano eseguite riduzioni rispetto alla quantificazione del risarcimento stabilito in prime cure, deve essere dato conto delle ragioni delle decurtazioni operate rispetto al dato di partenza del valore locativo potenziale, considerata ogni altra circostanza emersa; nella specie, del tutto incomprensibile appare la quantificazione del richiesto risarcimento a fronte delle seguenti accertate circostanze: la mancata richiesta del pagamento dei canoni per circa 5 anni dalla stipula del contratto sino al 13.09.2005 -prima richiesta documentata da parte locatrice, doc. 9 -; la proposta domanda giudiziale di risoluzione e di risarcimento da parte locatrice nel settembre 2006; nonché rispetto all’affermazione della Corte di merito secondo cui “per il tempo precedente è ben possibile che, come dalla stessa affermato, la locatrice avesse voluto favorire la conduttrice che doveva avviare la sua ampliata o nuova attività commerciale” (punto 4 della motivazione).

In definitiva le argomentazioni esposte dalla sentenza impugnata che avrebbero potuto costituire la base di una serie di considerazioni ulteriori (del tutto carenti nella motivazione) e quindi avrebbe potuto essere idonee a fondare la decisione del giudizio, sono in realtà incongrue rispetto alle questioni prospettate, nel senso che non disvelano il percorso logico-giuridico seguito e non consentono all’interprete di coglierne il significato rendendo la motivazione resa sui capi della sentenza impugnati, del tutto perplessa e incomprensibile, non indicando nemmeno sommariamente, le ragioni per le quali l’imputazione della responsabilità del mancato mutamento di destinazione della residua parte del locale oggetto di locazione fosse ascrivibile alla parte convenuta né i criteri seguiti per ridurre l’entità del danno e gli elementi su cui ha basato la sua decisione in ordine al quantum.

4. Con il quarto motivo la ricorrente lamenta “la nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, in relazione alla violazione dell’art. 112 c.p.c., per omessa corrispondenza tra il chiesto e pronunciato”. Secondo la ricorrente le conclusioni di MARIMA in prime cure erano state da questa modificate a seguito dell’esito della CTU e vi sarebbe stata quindi una discrasia tra quanto statuito nella sentenza di condanna e quanto richiesto con la domanda. In sede di appello se ne era eccepito il difetto di corrispondenza e, a parte la formula utilizzata da parte ricorrente “o in quella diversa misura che sarà accertata in corso di causa ovvero ritenuta di ragione”, avrebbe dovuto la Corte d’appello rilevare che la parte attrice aveva inteso limitare la domanda all’importo complessivo di Euro 70.000,00.

4.1. Il motivo resta assorbito dall’accoglimento dei precedenti, secondo e terzo.

5. Ne consegue, il rigetto del primo motivo di ricorso, l’accoglimento del secondo e terzo motivo, l’assorbimento del quarto motivo e che la sentenza impugnata va dunque cassata in relazione con rinvio della causa, ex art. 383 c.p.c., ad altra Sezione della Corte di Appello di Perugia, in diversa composizione che si uniformerà ai principi sopra ricordati, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione (art. 385 c.p.c., comma 3).

PQM

La Corte dichiara infondato il primo motivo di ricorso, accoglie nei termini di cui in motivazione il secondo e il terzo, assorbito il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra Sezione della Corte di appello di Perugia, in diversa composizione, anche perché provveda sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 20 ottobre 2021.

Depositato in Cancelleria il 22 dicembre 2021