Corte di Cassazione, sez. I Civile, Ordinanza n.41523 del 27/12/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. PARISE Clotilde – Consigliere –

Dott. TRICOMI Laura – Consigliere –

Dott. IOFRIDA Giulia – rel. Consigliere –

Dott. SERRAO Eugenia – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 26650/2016 proposto da:

P.F., D.B.L., D.B.N., D.B.W.:

quali eredi di D.B.A.; P.F.;

Po.An.; L.A. e R.A.: quali successori a titolo particolare del credito indennitario già riconosciuto alla L.R.G.

s.r.l., domiciliati in Roma, Piazza Cavour, presso la Cancelleria Civile della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall’avvocato Baldassini Rocco, giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

Comune di Valmontone, in persona del sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, Via Buccari n. 16, presso lo studio dell’avvocato Longo Loriana, rappresentato e difeso dall’avvocato Ferdinandi Carola, giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso l’ordinanza della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 23/04/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 23/11/2021 dal Cons. Dott. IOFRIDA GIULIA.

FATTI DI CAUSA

La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 3510/2016, depositata in data 23/4/2016, – in controversia promossa da D.B.A., P.F., Po.An.Ma. e L.R.G. 2007 srl, nei confronti del Comune di Valmontone, in opposizione alla determinazione dell’indennità provvisoria di espropriazione relativa ad aree di loro proprietà, sottoposte ad esproprio ed ablate dal Comune, con decreto del gennaio 2012, per la realizzazione del “programma edilizia residenziale pubblica convenzionata e sovvenzionata piano di zona 167 Colle della Vecchia” – ha, in parziale accoglimento della domanda, determinato le indennità cumulativamente dovute dal Comune in Euro 1.068.679,01, per l’indennità di espropriazione, in Euro 89.056,58, per l’indennità di occupazione, oltre interessi legali dalla data del decreto di esproprio al deposito effettivo, nonché in Euro 22.585,00, per l’indennità di ripristino, e in Euro 2.850,00, per l’indennità di soprasuolo, ordinando il relativo deposito, con detrazione di quanto già versato dall’amministrazione comunale, presso il Ministero dell’economia e Finanze, Servizio Gestione Depositi.

In particolare, i giudici d’appello hanno rilevato, sulla base delle relazioni depositate dal consulente tecnico d’ufficio, che: a) gli immobili ricadevano originariamente in Zona agricola E-Sottozona E/2 e successivamente, con Delib. Giunta Regionale n. 573 del 2008, vi era stata variazione della destinazione in zona di espansione C-sottozona C/5 e gli stessi si presentavano, all’atto del sopraluogo, “ricoperti da vegetazione spontanea, arbusti e qualche albero di alto fusto”, privi di costruzioni e di opere di urbanizzazione primaria; b) i terreni, sulla base di vincoli conformativi vigenti alla data dell’esproprio, erano quindi da considerarsi edificabili ed il CTU aveva fissato in mc/mq 0,90 l’indice di fabbricabilità comprensoriale e, in applicazione della media tra i valori ottenuti secondo il metodo analitico e secondo il metodo sintetico, aveva individuato nell’importo di Euro 67,55 a mq. (a fronte di Euro 42,29 al mq nella stima operata dal Comune) il congruo valore venale dei terreni; c) non era dovuta, sull’indennità di espropriazione, la decurtazione del 25% invocata dall’amministrazione, trattandosi di fattispecie esclusa da interventi di riforma economico-sociale; d) l’indennità di occupazione legittima, per il periodo dal febbraio 2011, data di immissione in possesso, al 3/1/2012, data del decreto di esproprio, cui andavano aggiunte indennità di soprasuolo in considerazione del numero, valore e capacità produttiva delle piante, indennità di ripristino (di tre accessi carrabili e dell’impianto fognario); e) i chiarimenti del CTU avevano dato risposta a tutte le critiche, come da relazione integrativa, integralmente da intendersi richiamata.

Avverso la suddetta pronuncia, P.F., in proprio ed in qualità di erede di D.B.A., D.B.W., D.B.L. e D.B.N., in qualità di eredi di D.B.A., Po.An., nonché L.A. e R.A., quali successori a titolo particolare del credito indennitario già riconosciuto alla L.R.G. srl, propongono ricorso per cassazione, notificato il 16/11/2016, affidato a tre motivi, nei confronti del Comune di Valmontone (che resiste con controricorso, notificato il 23/12/2016). Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. I ricorrenti lamentano: a) con il primo motivo, la violazione, ex art. 360 c.p.c., n. 3, D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1, per avere la Corte d’appello fatto propria e condiviso la relazione stimativa del consulente tecnico d’ufficio in punto, nell’ambito del criterio analitico-ricostruttivo, di sottrazione dal valore di mercato dei fabbricati edificabili, espresso alla data del decreto di esproprio del 3/1/2012, dell’ammontare dei costi di costruzione, espressi invece alla data di ultimazione dei lavori, del 3/1/2016, e di attualizzazione, alla data del decreto di esproprio, della differenza così ottenuta, in violazione del principio di omogeneità ed allineamento cronologico dei dati; b) con il secondo motivo, la violazione, ex art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4, artt. 115 e 194 c.p.c., per avere il consulente tecnico, illegittimamente e di sua iniziativa, acquisito agli atti ed utilizzato come elemento di comparazione la Delib. Commissariale 25 marzo 2011, n. 8, non prodotta in atti dalle parti; c) con il terzo motivo, la violazione, e art. 360 c.p.c., n. 3, del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1, per avere la Corte d’appello, condividendo le conclusioni del consulente tecnico, assunto come valore di comparazione, ai fini della determinazione del valore di mercato degli immobili espropriati, il prezzo massimo di cessione del diritto di superficie degli stessi alloggi di edilizia residenziale pubblica, secondo la suddetta Delib. Commissariale 25 marzo 2011, n. 8, relativa ai Piani di Zona, laddove il diritto di superficie costituisce una parte frazionaria ed una voce minore del più ampio diritto di piena proprietà e comunque il prezzo massimo di cessione del diritto di superficie, in quanto imposto in via amministrativa al fine di “calmierazione” del mercato, rappresenta un parametro non utile per l’individuazione del valore di mercato del bene espropriato.

2. Le censure, da trattare unitariamente in quanto connesse, sono fondate, nei sensi di cui in motivazione.

La Corte d’appello (ed il consulente tecnico d’ufficio, nella relazione scritta del 2013, le cui conclusioni sono state condivise dal collegio di merito) ha rilevato che il consulente tecnico aveva determinato il più probabile valore di mercato “facendo riferimento alla data di emissione del decreto di esproprio”, nel 2012, utilizzando “sia il metodo analitico, sia il metodo sintetico-comparativo”, determinando l’incidenza del valore dell’area a metro cubo edificabile, “facendo una media tra i valori ottenuti”.

Poiché la decisione impugnata ha operato una motivazione per relationem alla consulenza tecnica espletata, i ricorrenti, ai fini dell’autosufficienza del ricorso, hanno riprodotto ampli stralci della relazione peritale e della relazione integrativa, in risposta alla osservazioni critiche all’elaborato mosse dagli espropriati, da cui emerge che: 1) ai fini della determinazione del valore dell’area e dell’indennità di esproprio, quanto ad uno dei parametri utilizzati, il metodo analitico-ricostruttivo, ed agli indicati errori di calcolo, nell’effettuazione della differenza tra il valore di mercato ed i costi di costruzione per non omogeneità dei valori utilizzati, nell’ambito del metodo analitico – ricostruttivo, uno dei due parametri utilizzati per la stima, il costo dell’area ricavabile dal valore dell’immobile, al netto dei costi di trasformazione, rappresenta un valore attuale (espresso alla data del decreto di esproprio, nella specie il 2012), mentre il valore dell’immobile edificando sull’area potrà essere determinato solo a lavori ultimati e solo dopo un tempo ragionevole, con conseguente necessità di “allineamento cronologico (o di sconto all’attualità)”, per effetto del quale i costi di trasformazione ed il valore di mercato del fabbricato siano anch’essi espressi all’attualità, cioè alla data del decreto di esproprio; 2) nella specie, però, i costi di costruzione sono stati stimati ed espressi alla data di ultimazione dei lavori (2016), mentre il valore di mercato dei fabbricati è stato espresso alla data del decreto di esproprio (2012), il che imponeva di attualizzare alla data del decreto di esproprio (2012) tali costi di costruzione dei fabbricati (in quanto espressi, invece, al 2016), ma non anche il valore di mercato dei fabbricati (in quanto già espresso al 2012), al fine di rendere omogenei i dati metrici utilizzati nel calcolo della indennità di esproprio (valore dell’area = valore di mercato dei fabbricati – costi di costruzione), allineandoli alla data del decreto di esproprio; 3) così facendo, il consulente ed il giudice di merito, malgrado specifiche contestazioni mosse dagli espropriati, hanno “finito per scontare indebitamente di 4 anni (anziché i soli costi di costruzione espressi al 3.1.2016) anche il valore di mercato dei fabbricati (Vm), quantunque lo stesso fosse stato già espresso alla data del decreto di esproprio del 3.1.2012 (riportandoli così indietro di 4 anni fino al 3.1.2008)”.

Nella specie, i ricorrenti censurano una violazione di legge così posta in essere dai giudici di merito, per violazione dei criteri legali che improntano la stima secondo il metodo analitico ricostruttivo (Cass. 14187/2016) e la individuazione del valore venale dell’area espropriata.

Questa Corte ha affermato che, per confutare la motivazione della sentenza che recepisca le conclusioni di una relazione di consulenza tecnica d’ufficio di cui, come nella specie, il giudice dichiari di condividere il merito, è necessario che la parte alleghi di aver mosso critiche alla consulenza tecnica d’ufficio già dinanzi al giudice a quo, e ne riporti, poi, per autosufficienza almeno i passaggi salienti onde consentirne la valutazione in termini di decisività e rilevanza (Cass. 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass. n. 10222 del 2009; n. 23530 del 2013).

Il che risulta compiuto ai ricorrenti, i quali hanno riportato le critiche, sui punti che qui ancora interessano, mosse alla relazione peritali, e la risposta in replica del consulente, anche in note integrative del 2014, nelle quali il consulente ribadiva di confermare i valori già indicati nel primo elaborato peritale.

La corte territoriale è così incorsa nella violazione dei principi generali di cui al D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1, laddove essa ha approvato le conclusioni del consulente tecnico sul punto, in cui si è attualizzato alla data del decreto di esproprio (2012) anche il valore di mercato dei fabbricati edificabili, quantunque il relativo dato fosse stato già assunto ed espresso alla stessa data (con riferimento alla Delib. Commissariale n. 8 del 2011). Ciò ha inciso su uno dei due parametri utilizzati per la media e l’individuazione del valore venale del bene.

Ne’ tale stima costituisce una valutazione di merito, come eccepito dal controricorrente, tenuto conto che la questione si riflette sulla stessa identificazione del bene espropriato e, quindi sulla determinazione del suo valore venale, compiuta in violazione del parametro di legge, che è costituito dall’art. 37 del T.U. ed, infine, sulla corretta applicazione del criterio analitico-ricostruttivo (uno dei due parametri utilizzati ai fini della media), che consiste nella determinazione del valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo, che siano consentiti dalla destinazione urbanistica della zona.

La stima deve tener conto di tutti gli elementi che concorrono, in concreto, alla determinazione del costo di trasformazione del terreno e alla formazione del valore venale di quanto su di esso si costruisce, e quindi, non solo, dell’entità del costruibile in base agli indici territoriali d’edificabilità, ma anche del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, di tributi, spese tecniche e generali, oneri di acquisizione delle aree, utile d’impresa in rapporto alla redditività dei capitali investiti e “ad un tasso d’attualizzazione per il tempo occorrente a realizzare le costruzioni” (Cass. 14187/2016; Cass. 9891/2007; Cass. 21011/2006; Cass. 538/2004).

I valori quindi da comparare devono essere resi omogenei.

Il consulente, inoltre, pur debitamente autorizzato dal giudice, come rilevato dal controricorrente (difformemente dalle critiche espresse dai ricorrenti nel secondo motivo di ricorso), ha acquisito atti amministrativi di contenuto generale, quali la deliberazione comunale determinativa dei valori di esproprio e, come base di calcolo, sempre nell’ambito della stima secondo metodo analitico, del valore delle aree una volta trasformate e quindi degli alloggi di edilizia pubblica residenziale (da cui sarebbe poi stato desunto il valore di mercato dei terreni), da cui poi sottrarre i costi di realizzazione, ha utilizzato il prezzo massimo di cessione del diritto di superficie degli stessi, previsto in una deliberazione commissariale del 2011, del tutto non congruo, non essendo sufficiente neppure l’applicazione a detto valore (Euro 1.624,84) di un incremento del 10%, poi arrotondato ad Euro 1.800,00 al mq.

In effetti l’indennità di esproprio calcolata sulla base del valore del diritto di superficie dei fabbricati edificabili sul terreno espropriato è necessariamente risultata inferiore a quella calcolata sulla base del valore del diritto di piena proprietà dei fabbricati.

E in tema di espropriazione per pubblica utilità, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, si deve fare riferimento, ai sensi del D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, esclusivamente al prezzo di mercato del bene espropriato, sia per i suoli edificabili che per quelli inedificabili. E’ per questa ragione che l’indennità di espropriazione così calcolata non rappresenta il valore venale del terreno espropriato indicato dal D.P.R. n. 327 del 2001, art. 3, comma 1, che deve determinare una piena reintegrazione patrimoniale commisurata al prezzo di mercato, sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del suolo.

4. Per tutto quanto sopra esposto, va accolto il ricorso, nei sensi di cui in motivazione, e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.

Il giudice del rinvio provvederà alla liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche in ordine alle spese processuali del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 23 novembre 2021.

Depositato in Cancelleria il 27 dicembre 2021