Corte di Cassazione, sez. VI Civile, Ordinanza n.3927 del 08/02/2022

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. NAPOLITANO Lucio – Presidente –

Dott. CROLLA Cosmo – rel. Consigliere –

Dott. LUCIOTTI Lucio – Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. DELLI PRISCOLI Lorenzo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21877-2020 proposto da:

DICA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MUZIO CLEMENTI N. 9, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE RAGUSO, rappresentata e difesa dall’avvocato ALESSANDRO CARBONE;

– ricorrente –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE (C.F. *****), in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 457/2/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della BASILICATA, depositata il 29/11/2019;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di Consiglio non partecipata del 12/01/2022 dal Consigliere Relatore Dott. CROLLA COSMO.

CONSIDERATO IN FATTO

1. La società DICA SRL impugnava l’avviso di liquidazione, notificato in data 04.09.2015, con il quale l’Agenzia delle Entrate procedeva alla revoca dei benefici fiscali D.P.R. n. 131 del 1986 ex Tariffa – parte prima, art. 1, modificato dalla L. n. 244 del 2007, fruiti in relazione al contratto del 20/7/2012 di acquisto di un terreno edificabile ubicato in Comune di Policorno e al conseguente recupero dell’imposta di registro ordinaria, maggiorata dei relativi interessi, poiché aveva ravvisato la particolare ipotesi di decadenza dall’agevolazione fiscale di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, essendo stata l’area inedificata rivenduta, con riserva di proprietà alla soc. D.G. Costruzioni con atto del 18/11/2014 entro i termini stabiliti dalla legge (5 anni).

2. La Commissione Tributaria Provinciale di Matera accoglieva il ricorso.

3. Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la Commissione Tributaria Regionale di Potenza accoglieva l’appello proposto dall’Ufficio ritenendo, contrariamente a quanto stabilito dal primo giudice, la natura soggettiva del beneficio in esame, dal quale si decade in caso di trasferimento del bene nel quinquennio, conformemente a quanto previsto, da ultimo, dalla sentenza nr. 1111 del 18 gennaio 2017 della Corte di Cassazione.

4. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la società DICA SRL deducendo un unico motivo. L’Agenzia delle Entrate si è costituita depositando controricorso.

5. Sulla proposta avanzata dal relatore ai sensi del novellato art. 380 bis c.p.c. risulta regolarmente costituito il contraddittorio.

RITENUTO IN DIRITTO

1. Con un unico motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione della L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, commi 25-26-27-28, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, avendo la CTR erroneamente ritenuto che il beneficio abbia natura soggettiva e non oggettiva, e non avendo considerato che la legge non prevede espressamente che i benefici fiscali trovino applicazione sempre che l’utilizzazione edificatoria avvenga, nel prescritto termine quinquennale ad opera dello stesso soggetto acquirente. In secondo luogo, si sostiene che la CTR abbia errato nel ritenere irrilevante che nella specie la vendita sia avvenuta con riserva di proprietà e, pertanto, non poteva ritenersi ancora realizzato un effettivo trasferimento della proprietà.

3. Il ricorso è infondato.

3.1 I fatti, non contestati, sottoposti allo scrutinio di questa Corte sono i seguenti: a) la società DICA SRL, con contratto del 20/7/2012, ha acquistato un terreno edificabile usufruendo dell’agevolazione di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3; b) la proprietà dell’area fabbricabile è stata trasferita, con patto di riservato dominio, alla soc. D.G. Costruzioni con atto del 18/11/2014; c) l’acquirente con riserva di proprietà ha ottenuto nel 2016 il permesso di costruire procedendo all’esecuzione delle opere urbanistiche.

3.1. Ciò premesso la giurisprudenza di legittimità, dalla quale non vi è motivo di discostarsi, è ferma nel ritenere che “il beneficio dell’assoggettamento dell’imposta di registro nella misura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto. La disposizione agevolativa, ispirata alla “ratio” di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare, infatti, di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente.” (Cass., 7438 del 2009, n. 18679 del 2010, n. 13173 del 2012, n. 5933 del 2013, n. 722 del 2015, n. 10203 del 2016, n. 1111 del 2017). 3.2. Si tratta di un orientamento da ultimo confermato anche dalla sentenza del 27 luglio 2021, n. 21417, dove si afferma che, per ottenere il beneficio previsto dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, è necessario che “l’utilizzazione edificatoria avvenga, con condizione legale risolutiva, per opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto”. Ciò che rileva, quindi, ai fini dell’agevolazione, è che il soggetto che ne beneficia sia lo stesso che compie l’attività edificatoria, entro i termini previsti dalla legge. “Non si comprende, infatti, quali ragioni vi sarebbero nel favorire chi compri e rivenda un bene, in area soggetta a piani particolareggiati, collegando tale beneficio alla tempestività dell’azione edificatoria di un successivo acquirente. La norma, così interpretata, si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità.” (Cas. 1111 del 2017).

3.3.Venendo all’esame del secondo profilo della censura, risulta del tutto irrilevante, ai fini della valutazione del disconoscimento del beneficio fiscale, la circostanza che la vendita sia avvenuta con riserva di proprietà con il differimento dell’effetto traslativo al momento dell’integrale pagamento del prezzo.

3.4 Ai fini del disconoscimento del beneficio fiscale ciò che rileva non è la relazione giuridica con l’immobile ma il fatto che l’attività edilizia sia stata posta in essere da soggetto diverso da colui il quale acquistando il cespite aveva usufruito dell’agevolazione.

3.5 Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 11, stabilisce che “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Il titolo abilitativo non e’, quindi, riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia “titolo per richiederlo”, che non può che identificarsi con la legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria.

3.6 Si e’, quindi, affermato che la cessione della proprietà, avvenuta con contratto di compravendita che ha effetti reali e non obbligatori ed il solo perfezionamento dell’effetto traslativo è procrastinato al momento dell’integrale pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 1523 c.c. che prevede: “nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna “, è idonea a configurare una relazione qualificata con il bene che è sufficiente per presentare la richiesta di permesso di costruire (cfr. TAR Toscana 758/2020).

3.7 Sempre muovendo dal principio dell’ampliamento del novero dei soggetti legittimati a chiedere il titolo edilizio a tutti coloro che hanno con l’immobile una relazione giuridica qualificata, la giurisprudenza amministrativa ha riconosciuto la legittimazione all’istanza di concessione edilizia anche al” promissario acquirente, a condizione che il preliminare contenga il consenso del proprietario in ordine all’effettuazione dei lavori edili” (Consiglio di Stato, n. 1947/2005; n. 144/2010; n. 4818/2014) 3.8 La conferma della traslazione dello ius aedificandi in capo all’acquirente sebbene non ancora formale proprietario dell’area edificabile è fornita dalla circostanza pacifica che è stata proprio la soc D.G. Costruzioni a richiedere ed ottenere il permesso di costruire e ad eseguire le opere.

3.9 La CTR si è uniformata a tali principi, ritenendo correttamente che il beneficio ha natura soggettiva.

4. Conclusivamente il ricorso va rigettato.

5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte;

rigetta il ricorso principale.

Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio che si liquidano in Euro 2.300,00 per compensi oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 12 gennaio 2022.

Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2022