Vendita con pignoramento nascosto, il notaio è responsabile?

Cassazione civile sez. III, ordinanza 12/06/2025 (ud. 02/12/2024) n.15676

FATTI DI CAUSA

1.- Il notaio Pe.Fr., il (Omissis), ha stipulato un atto di compravendita con cui Fr.Ni. ha acquistato da Me.Um. un appezzamento di terreno, sito nel Comune di C.
Tuttavia, qualche anno dopo l'avvenuto acquisto, l'acquirente, recatasi da altro notaio, per effettuare la donazione di tale terreno al figlio, ha scoperto che, nel (Omissis), e dunque prima dell'atto di compravendita, il terreno era stato pignorato e che, nel (Omissis), con provvedimento del giudice della esecuzione, era stato aggiudicato a tale Ru.Ma.
Il che ha significato la perdita del bene acquistato.
2.- La Fr.Ni. ha citato in giudizio il notaio Pe.Fr., addebitandogli di non avere effettuato le visure ed i controlli necessari ad accorgersi del pignoramento del bene.
Il notaio si è costituito, ha eccepito la prescrizione, ed ha negato proprie responsabilità. Inoltre, ha chiesto ed ottenuto la chiamata in causa di due società di assicurazione, la Lloyd's, che copriva la responsabilità fino ad un certo termine e la Fondiaria, ora Unipol, per il periodo successivo.
Entrambe si sono costituite.
3.- Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha rigettato la domanda, e, di conseguenza, quella di manleva.
Invece, la Corte di Appello di Napoli, adita dalla Fr.Ni., ha riformato la decisione di primo grado, ravvisando una responsabilità del notaio, che è stato condannato a risarcire la cliente di 260 mila euro; è stata poi accolta la domanda di manleva verso i Lloyd's e rigettata quella verso la Fondiaria (ora Unipol).
4.- Questa decisione è oggetto di ricorso per Cassazione da parte del notaio con sette motivi, illustrati da memoria, cui ha fatto seguito il controricorso con ricorso incidentale degli ASSICURATORI DEI LLOYD'S, basato su due motivi, anche esso illustrato da una memoria che però consiste nel semplice rinvio al controricorso. Ne è seguito altresì il controricorso della Fr.Ni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Il ricorso principale.
1.1.- Il primo motivo prospetta una violazione degli articoli 1176,1218,1375,2236 c.c.
La tesi è la seguente.
La sentenza impugnata ha ravvisato responsabilità del notaio, per non avere effettuato le dovute verifiche e non essersi accorto della esistenza del pignoramento sul bene oggetto di compravendita.
Il notaio osserva come le ricerche sono state effettuate ma, a causa di un errore del Conservatore, sono risultate negative. In particolare, a carico del venditore, con quel codice fiscale, non è risultato alcun pignoramento, e ciò perché il Conservatore lo ha iscritto a carico di un soggetto, omonimo, ma con diverso codice fiscale.
A dimostrazione di tale circostanza, il notaio ha prodotto la documentazione di un ulteriore tentativo, fatto nel 2012 dal notaio F., che ha confermato tale circostanza: con il codice fiscale del venditore non risultava alcun pignoramento, che invece emergeva a carico di un diverso codice fiscale.
Sostiene il ricorrente che il fatto di non essersi accorto del pignoramento è dovuto all'errore altrui, di cui egli non può essere chiamato a rispondere.
2.- Con il secondo motivo si prospetta una violazione dell'articolo 132 c.p.c. e dunque motivazione apparente e contraddittoria.
Il ricorrente osserva come i giudici di appello hanno affermato la sua responsabilità, motivando in modo contraddittorio ed apparente, in quanto hanno ritenuto che egli avesse l'obbligo di fare visure per immobile e non già per soggetto, quando invece la ricerca va fatta solo per soggetto, e di avere ritenuto un suo obbligo preliminare di indagine introdotto semmai dalla riforma della legge notarile del 2010, dunque dodici anni dopo l'atto.
Questi due motivi pongono una questione comune e possono scrutinarsi insieme.
Essi sono fondati, nei termini che seguono.
È pacifico che, cercando con il codice fiscale del venditore, non risultava, persino nel 2012, dunque molti anni dopo, alcun pignoramento a carico, in quanto il vincolo era stato trascritto dal Conservatore a carico di un codice fiscale diverso, ossia dello stesso soggetto ma con codice fiscale diverso.
È principio di diritto che "La responsabilità del notaio per non avere rilevato l'esistenza di un'iscrizione ipotecaria pregiudizievole, in occasione di una compravendita immobiliare, deve escludersi quando l'errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l'individuazione dell'iscrizione ipotecaria con l'uso dell'ordinaria diligenza professionale" (Cass. 16459/ 2012).
La decisione impugnata in un certo senso si fa carico di tale problema, e lo risolve con declamazioni astratte, ossia dicendo ciò che in astratto il notaio avrebbe dovuto fare per accertare lo stato dell'immobile: nulla è detto in concreto su cosa si potesse fare per accorgersi dell'errore, ossia se il notaio potesse e dovesse accorgersene usando l'ordinaria diligenza.
Né ovviamente può prospettarsi una indagine per immobile, che non è possibile.
Ossia, la decisione impugnata, che pure si fa carico del problema, lo risolve apoditticamente nei seguenti termini: "stante l'articolata congerie delle attività che il pubblico ufficiale rogante è chiamato a svolgere in proposito, e con più specifico riferimento alle visure ipotecarie e catastali da compiersi in occasione di una compravendita immobiliare" (p. 11).
Ovviamente le visure fatte per soggetto non hanno portato ad accorgersi del pignoramento, per via dell'errore del Conservatore, e dunque resta da spiegare cosa avrebbe dovuto fare il notaio concretamente per assicurarsi che errori del Conservatore non vi fossero, o per assicurarsi che il bene fosse libero nonostante ad una visura per soggetto risultasse tale.
I giudici di merito non negano che vi fosse un errore nella trascrizione e che tale errore ne ha indotto un altro, nella ricerca per codice fiscale, ma ritengono apoditticamente l'errore del Conservatore come irrilevante. Occorreva invece che si motivasse come concretamente, e dunque in base a quale attività ulteriore rientrante nella normale diligenza (Cass. 16459/ 2012), era possibile accorgersi dell'errore del Conservatore.
La motivazione che enuncia regole astratte, senza alcun riferimento al caso concreto è, pur se composta da numerose pagine, meramente apparente.
3.- Il terzo, il quarto, il quinto ed il sesto motivo attengono anche essi ad una questione comune, sebbene diversa da quella precedente. Ed in particolare attengono all'ammontare del risarcimento riconosciuto alla acquirente.
Essi sono assorbiti dall'annullamento relativo all'an, con la precisazione che la giurisprudenza richiamata dai giudici di merito vale nel caso in cui il prezzo di acquisto coincide con quello che l'immobile ha al momento della esecuzione forzata o della evizione. Mentre, nel caso presente, il prezzo di acquisto risulta diverso dal valore che il bene molti anni dopo risultava avere acquisito.
4.- Il settimo motivo prospetta violazione dell'articolo 91 cpc
La questione è relativa al regolamento delle spese nei confronti di Fondiaria, oggi Unipol, chiamata in causa.
Anche questo motivo è assorbito. Il regolamento delle spese è nuovamente rimesso al giudice di merito.
Ricorso incidentale.
1.- La società Assicurazioni Lloyd's ha proposto ricorso incidentale badato su due motivi.
Come si è premesso, la società era stata chiamata in causa dal notaio, con cui aveva un contratto di assicurazione che il notaio ha invocato a garanzia dell'eventuale sua responsabilità verso la cliente.
La società di assicurazione si è costituita ed ha eccepito che il contratto non era operativo in quanto si trattava di una seconda polizza, ossia in quanto il notaio aveva già con altra società un contratto simile di assicurazione capace di coprire il rischio.
Il Tribunale, come si è detto ha, si, rigettato la domanda principale, quella di responsabilità del notaio, ma ha tuttavia pronunciato sulla eccezione fatta dalla assicurazione quanto alla operatività della polizza, in questi termini "infondata, invece, è l'eccezione di operatività della polizza a secondo rischio (art. 6 delle condizioni di polizza), in quanto risultato, come si dirà tra poco, che al momento della prima richiesta scritta di risarcimento all'assicurato, quest'ultimo non era coperto con polizza personale di assicurazione". Seguono le ragioni della infondatezza: in quanto vi fu un momento, circa un anno, di scopertura assicurativa, proprio al momento della richiesta di copertura da parte dell'assicurato.
Con il primo motivo del ricorso incidentale la società Lloyd's prospetta violazione dell'articolo 346 c.p.c.
La tesi è la seguente.
Il Giudice di appello ha ritenuto ormai coperta da giudicato la precedente statuizione del giudice di primo grado, ossia quella di infondatezza della eccezione della compagnia di assicurazione, in quanto da quest'ultima non impugnata con appello incidentale.
Sostiene la società ricorrente incidentale che non aveva l'onere di impugnazione incidentale non essendo soccombente, e che doveva limitarsi solo a riproporre le eccezioni già svolte, cosa che ha fatto. Con la conseguenza che alcun giudicato interno può essersi formato.
Il motivo è infondato.
Come si è visto, dal passo riportato sopra, e dalle ulteriori motivazioni del Tribunale, emerge che il giudice di primo grado ha deciso l'eccezione di inoperatività della polizza e l'ha rigettata: la motivazione contiene accertamento in quanto si dice chiaramente che l'eccezione è infondata a causa del fatto che, quando l'assicurato ha fatto richiesta di garanzia, non era coperto da alcuna altra polizza.
Dunque, si tratta di un accertamento nel merito della eccezione, rispetto a cui la società era soccombente, ed aveva dunque l'onere di impugnazione.
2.- Con il secondo motivo si prospetta invece omessa pronuncia.
La società di assicurazione sostiene di avere fatto due domande espresse: che fosse accertato il suo diritto di rivalsa nel caso di condanna alla manleva; che la copertura fosse contenuta nei limiti del massimale. Nessuna delle due domande ha trovato una decisione da parte dei giudici di appello.
Questo motivo è assorbito dall'accoglimento del ricorso principale, che rimette in discussione la responsabilità del notaio e dunque l'obbligo di garanzia della assicurazione.
Il ricorso va dunque accolto nei termini di cui in motivazione. La decisione cassata e le spese rinviate al merito.

P.Q.M.

1.- La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso principale, assorbiti gli altri.
Rigetta il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo. Cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 02 dicembre 2024.
Depositata in Cancelleria il 12 giugno 2025.