La Corte di giustizia UE (C-813/24) chiarisce in quali casi le attività ricettive possono essere soggette ad autorizzazione preventiva o vincoli urbanistici e con quali limiti.
Un Comune può subordinare l'attività di locazione turistica a un'autorizzazione preventiva? E può richiedere un attestato di conformità urbanistica o un permesso per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile?
La risposta arriva dalla Corte di giustizia UE, con la sentenza del 22 ottobre 2026, causa C-813/24 (Smartflats), che esamina questi obblighi alla luce della direttiva 2006/123/CE, relativa ai servizi nel mercato interno.
Il caso nasce a Bruxelles. La società Smartflats, che gestisce appartamenti destinati a soggiorni di breve durata, riceve un ordine di cessazione dell'attività perché priva della registrazione e dell'attestato di sicurezza antincendio richiesti dalla normativa regionale.
Per ottenere la registrazione è necessario anche un attestato di conformità urbanistica, il cui rilascio può richiedere un permesso per modificare la destinazione dell'immobile da abitazione a struttura alberghiera.
La società contesta la compatibilità di questi obblighi con il diritto europeo. La Corte d'appello di Bruxelles sottopone quindi la questione alla Corte di giustizia.
Quando l'urbanistica incontra la direttiva servizi
Il primo problema è stabilire se una normativa urbanistica, applicabile indistintamente a privati e imprese, rientri nell'ambito della direttiva servizi.
In linea generale, le norme sulla pianificazione territoriale ne restano escluse quando non disciplinano specificamente l'accesso a un'attività economica.
Ma la Corte precisa che se la disciplina urbanistica diventa una componente del regime autorizzatorio per esercitare un'attività ricettiva, deve rispettare anche la direttiva servizi.
Non conta, quindi, soltanto la natura urbanistica della disposizione, ma la funzione che svolge concretamente.
Le autorizzazioni preventive sono legittime?
La risposta della Corte è affermativa, ma a determinate condizioni.
L'art. 9 della direttiva 2006/123/CE consente agli Stati membri di subordinare le attività ricettive a un'autorizzazione preventiva per tutelare i turisti e l'ambiente urbano, compresa la disponibilità di alloggi residenziali.
Il regime deve però essere non discriminatorio, necessario e proporzionato agli obiettivi perseguiti.
Occorre quindi verificare che non esistano misure meno restrittive, come controlli successivi, capaci di garantire la stessa tutela.
La valutazione deve considerare anche gli eventuali controlli già previsti e l'effettivo impatto delle locazioni turistiche sul mercato abitativo, documentabile attraverso studi e dati oggettivi.
Conta inoltre l'estensione geografica delle restrizioni: un vincolo applicato a un'intera regione può risultare sproporzionato quando le esigenze abitative riguardano soltanto determinate zone.
La Corte richiama, sul punto, la precedente sentenza Cali Apartments del 22 settembre 2020 (cause riunite C-724/18 e C-727/18).
Precisa inoltre che la tutela del mercato residenziale non giustifica restrizioni fondate su tale obiettivo per gli immobili che costituiscono la residenza principale del gestore, il cui utilizzo turistico temporaneo o parziale non sottrae alloggi al mercato delle locazioni di lunga durata.
Attestato urbanistico: quali garanzie deve offrire il Comune?
La Corte affronta poi il problema del cambio di destinazione d'uso.
L'art. 10 della direttiva servizi non vieta di subordinare l'attività ricettiva alla presentazione di un attestato di conformità urbanistica e, quando necessario, al rilascio di un permesso urbanistico.
Tuttavia, non ogni locazione turistica comporta automaticamente un cambio di destinazione d'uso. Occorre verificare se l'immobile conservi la funzione principale di abitazione oppure venga destinato all'accoglienza di una clientela di passaggio.
I criteri per il rilascio dell'attestato devono essere chiari, oggettivi, trasparenti e accessibili. Il Comune può conservare un margine di discrezionalità nella qualificazione dell'immobile, ma non può decidere arbitrariamente.
E soprattutto, secondo gli artt. 10 e 13 della direttiva, il procedimento deve prevedere:
un termine ragionevole, prestabilito e pubblicato preventivamente;
l'obbligo di motivazione del diniego;
la possibilità di proporre ricorso contro la decisione negativa.
Il Comune non può sottrarsi a queste garanzie sostenendo che l'attestato costituisce soltanto un documento preliminare necessario per completare la domanda di autorizzazione.
Se il requisito urbanistico è illegittimo, cade tutta l'autorizzazione?
È l'ultimo problema affrontato dalla Corte.
Se il regime autorizzatorio è conforme alla direttiva, ma l'obbligo di presentare l'attestato urbanistico viola i requisiti previsti dall'art. 10, il giudice nazionale deve disapplicare soltanto la condizione illegittima, purché sia separabile dal resto del regime senza modificarne la sostanza.
In caso contrario, deve essere disapplicato l'intero regime.
Spetta comunque al giudice nazionale verificare in concreto la conformità delle restrizioni e le conseguenze delle eventuali violazioni.
Cosa ci portiamo a casa?
La sentenza non elimina le autorizzazioni preventive per le locazioni turistiche e non esclude i vincoli urbanistici.
Chiarisce però che la tutela dell'ambiente urbano non giustifica automaticamente qualsiasi restrizione e che anche il procedimento per ottenere un attestato urbanistico deve rispettare le garanzie previste dal diritto europeo.
Si tratta di principi applicabili anche alla valutazione delle discipline nazionali, senza comportarne automaticamente l'illegittimità.
In definitiva, il Comune può richiedere un'autorizzazione e verificare la destinazione dell'immobile. Ma deve farlo attraverso regole proporzionate, prevedibili e controllabili.
Perché autorizzazione preventiva non significa attesa senza fine.
Documenti correlati:
Testo integrale di Corte di Giustizia UE, Sentenza 22/10/2026 (causa C-813/24)
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