Affitti brevi e check-in da remoto: il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5732 del 21 novembre 2025, conferma che l’identificazione degli ospiti deve essere de visu, ma può avvenire anche a distanza, se in tempo reale e con strumenti che permettono di verificare la corrispondenza tra volto e documento.
Stop invece al self check-in anonimo basato solo sull’invio della foto del documento.
Dopo che il Tar Lazio (sent. n. 10210/2025) aveva annullato la circolare del Viminale, sostenendo che l’identificazione de visu fosse stata superata dalla riforma del 2011, il Consiglio di Stato ribalta la decisione.
La domanda è: per affitti brevi e strutture ricettive, serve un riconoscimento di persona o basta il check-in digitale?
L’art. 109 TULPS
Secondo Palazzo Spada, l’art. 109 TULPS richiede da sempre che il gestore verifichi:
che l’ospite sia munito di documento idoneo;
che vi sia una corrispondenza reale tra il soggetto che accede e il titolare del documento.
Sono cambiate solo le modalità di comunicazione dei dati alla Questura (telematica dal 2013). Non è mai venuto meno l’obbligo di riconoscere davvero la persona.
La circolare del 18 novembre 2024 è quindi considerata un atto interno interpretativo, non un nuovo obbligo.
La decisione di Palazzo Spada
Il Consiglio di Stato afferma che:
il ricorso di FARE era inammissibile, perché la circolare è interna e non lesiva;
mancava in primo grado il contraddittorio con le associazioni alberghiere (Federalberghi, AICA).
Nel merito, il Collegio chiarisce che:
la riforma del 2011 ha semplificato solo la comunicazione, non l’identificazione;
il self check-in anonimo non garantisce la certezza su chi accede realmente all’immobile;
l’identificazione può avvenire anche da remoto, ma solo se consente un controllo in diretta della corrispondenza tra volto e documento;
la misura è proporzionata e coerente con la finalità di sicurezza pubblica;
non c’è disparità con gli hotel, perché art. 19-bis D.L. 113/2018 equipara affitti brevi e strutture alberghiere.
Cosa cambia per host e gestori
Questi i punti fermi che ricaviamo dalla decisione:
Obbligo confermato: va verificata la corrispondenza tra ospite e documento.
Stop al self check-in anonimo: non basta raccogliere la foto del documento e inviare un codice automatico.
Via libera al riconoscimento a distanza: videochiamata o strumenti digitali idonei a verificare l’identità in tempo reale.
Procedure da aggiornare: host e gestori devono integrare sistemi di check-in automatizzato con una fase di riconoscimento diretto.
Negli affitti brevi la tecnologia è utile, ma non può sostituire il controllo effettivo su chi accede all’alloggio.
Documenti correlati:
- Il testo integrale di Consiglio di Stato, Sentenza n. 5732 del 21/11/2025
- Affitti brevi, cade l’obbligo di identificare di persona gli ospiti - Tar Lazio-Roma, Sentenza n.10210 del 27/05/2025
- Ministero dell'Interno, circolare del 18 novembre 2024 - Identificazione delle persone ospitate presso strutture ricettive