Il Consiglio dei Ministri, nella riunione del 4 dicembre 2025, ha dato il via libera – in procedura d’urgenza – al disegno di legge delega per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
L’impianto della riforma è ampio e organico: l’obiettivo è archiviare il quadro frammentato nato attorno al d.P.R. 380/2001 e razionalizzare una normativa ormai composta da interventi stratificati in oltre vent’anni.
La delega si muove lungo tre direttrici fondamentali: semplificazione, riordino e razionalizzazione dei procedimenti edilizi.
La delega al Governo: tempi e contenuti
Il Ddl autorizza il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi entro un termine che, secondo le prime ricostruzioni, potrebbe essere fissato in 12 mesi. Il Codice dovrà:
riordinare i regimi amministrativi dell’edilizia;
aggiornare la disciplina della sicurezza delle costruzioni, anche alla luce delle più moderne tecniche costruttive e delle esigenze sismiche ed energetiche;
coordinare la normativa edilizia con quella urbanistica, paesaggistica, energetica e di tutela dei beni culturali;
chiarire la ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni.
La riforma si collega idealmente anche al decreto-legge "Salva Casa" (d.l. 69/2024), che aveva già anticipato alcune semplificazioni.
LEP e rapporti Stato–Regioni
Un punto cardine della delega è l’introduzione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) in materia edilizia: standard minimi e uniformi che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale.
Questo implica una ridefinizione del rapporto tra Stato e Regioni: le autonomie regionali restano, ma all’interno di un perimetro minimo inderogabile riguardante sicurezza, accessibilità, efficienza energetica e regole base su titoli e controlli.
Titoli abilitativi, procedimenti e stato legittimo
Il Codice punta a un riassetto completo dei titoli edilizi: permesso di costruire, SCIA, edilizia libera. Tra gli obiettivi dichiarati:
una classificazione più chiara delle diverse fattispecie;
maggiore ricorso al silenzio-assenso;
tipizzazione delle difformità e delle relative conseguenze;
una disciplina più semplice e trasparente per la prova dello stato legittimo degli immobili.
Digitalizzazione e fascicolo digitale dell’opera
Altro pilastro della riforma è la digitalizzazione integrale del ciclo edilizio:
creazione di un’anagrafe digitale delle costruzioni;
istituzione di un fascicolo digitale dell’opera;
interoperabilità delle banche dati pubbliche.
L’obiettivo è assicurare una tracciabilità completa della vita amministrativa degli immobili, con effetti rilevanti per cittadini, professionisti, imprese e istituti bancari.
Abusi edilizi e regime sanzionatorio
Il Governo precisa che la delega non introduce condoni. L’azione riformatrice si concentra invece su:
razionalizzazione dei regimi sanzionatori;
criteri di proporzionalità basati su gravità della difformità, impatto urbanistico-edilizio e valore delle opere;
revisione degli istituti della doppia conformità e delle tolleranze costruttive;
maggiore trasparenza dei procedimenti in sanatoria.
L’obiettivo è ridurre l’incertezza applicativa che negli anni ha alimentato un contenzioso diffuso.
Tabella comparativa: Testo Unico vs. futuro Codice
| Profilo | Regime attuale (d.P.R. 380/2001) | Prospettiva con il Codice |
|---|---|---|
| Fonte normativa principale | Testo Unico con stratificazioni successive | Codice organico mediante decreti legislativi |
| Rapporto Stato–Regioni | Forte disomogeneità dovuta alla legislazione regionale | LEP statali come standard minimi e maggiore chiarezza sulla ripartizione delle competenze |
| Titoli abilitativi | Sistema consolidato ma frammentato | Riordino, semplificazione e maggiore uso del silenzio-assenso |
| Stato legittimo e sanatorie | Disciplina complessa e fonte di contenzioso | Semplificazione e revisione dei regimi sanzionatori |
| Digitalizzazione | Percorsi non uniformi, assenza del fascicolo digitale | Anagrafe digitale e fascicolo dell’opera interoperabile |
Impatti per operatori e contenzioso
La riforma avrà ricadute significative su professionisti, imprese, pubbliche amministrazioni e istituti di credito:
procedure più snelle e titoli più chiari incideranno su progettazione, direzione lavori e pianificazione urbanistica;
la certezza dei LEP potrebbe ridurre i conflitti tra Regioni e Comuni;
la digitalizzazione completa potrà migliorare i controlli e facilitare la circolazione degli immobili;
la razionalizzazione sanzionatoria mira a contenere il contenzioso, oggi spesso generato da incertezze interpretative.
La sfida, come sempre, sarà l’attuazione: la qualità dei decreti legislativi determinerà la reale portata della riforma.
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