La Cassazione (n. 22902/2026) chiarisce che il notaio risponde disciplinarmente se riceve un atto immobiliare privo della dichiarazione di conformità catastale. La successiva conferma dell’atto può produrre effetti sul piano civilistico, ma non cancella l’illecito già consumato.
La conferma successiva di un atto immobiliare nullo per mancanza della dichiarazione di conformità catastale elimina anche la responsabilità disciplinare del notaio?
La risposta della seconda sezione civile della Cassazione, sez. II civile, con l'ordinanza n. 22902 dell'8 luglio 2026,è negativa.
Per la Suprema Corte, il notaio risponde perché l’illecito disciplinare si consuma nel momento in cui riceve l’atto nullo. La successiva conferma può salvare l’atto sul piano civilistico, ma non riscrive ciò che è accaduto al momento del rogito.
Il caso: atto di vendita senza conformità catastale
La vicenda riguarda un atto di vendita immobiliare del 19 marzo 2019, avente a oggetto il trasferimento della proprietà di fabbricati urbani.
Nell’atto manca la dichiarazione di conformità catastale richiesta dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.
La Commissione amministrativa regionale di disciplina della Lombardia proscioglie il notaio. Anche la Corte d’appello di Milano conferma il proscioglimento, valorizzando un dato: l’atto nullo era stato poi confermato con successivo atto del 17 dicembre 2021.
Secondo i giudici di merito, la conferma aveva recuperato l’atto e aveva fatto venir meno, ex post, anche la responsabilità disciplinare.
La Cassazione non condivide questa impostazione.
La regola: il notaio non può ricevere atti nulli vietati dalla legge
Il punto di partenza è l’art. 28, comma 1, n. 1, della legge notarile n. 89/1913.
La norma vieta al notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico.
Secondo la giurisprudenza richiamata dalla Cassazione, questo divieto riguarda gli atti affetti da nullità assoluta. Restano fuori, invece, i vizi che determinano soltanto annullabilità, inefficacia o nullità relativa.
Nel caso degli atti immobiliari, l’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 richiede, a pena di nullità, la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Se questa dichiarazione manca, l’atto nasce nullo.
La conferma dell’atto nullo vale solo sul piano civilistico
Il comma 1-ter dell’art. 29 della legge n. 52/1985, introdotto dal decreto-legge n. 50/2017, consente in alcuni casi la conferma dell’atto nullo.
La conferma è possibile quando la mancanza del riferimento alle planimetrie o della dichiarazione di conformità non dipende dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto.
In questi casi l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti, con un successivo atto redatto nella stessa forma del precedente e contenente gli elementi omessi.
Il punto è capire fino a dove arriva questa conferma.
Per la Cassazione, arriva al piano civilistico. Può conservare l’atto tra le parti. Ma non cancella la condotta disciplinarmente rilevante del notaio.
L’illecito si consuma al momento del rogito
La decisione si colloca nel solco dell’orientamento secondo cui l’illecito disciplinare notarile ha carattere istantaneo.
Il momento decisivo è quello della stipula originaria.
Se al momento del rogito manca la dichiarazione di conformità catastale, il notaio riceve un atto nullo. In quel momento l’illecito è già consumato.
La successiva conferma dell’atto non ha efficacia sanante o estintiva della responsabilità disciplinare. Nessuna norma, infatti, stabilisce che gli atti confermabili siano sottratti alla violazione dell’art. 28 della legge notarile.
La sanatoria, quindi, non trasforma retroattivamente un rogito nullo in un rogito disciplinarmente corretto.
La conferma può incidere sulla gravità della condotta
Questo non significa che la conferma successiva sia sempre irrilevante.
La Cassazione precisa che la successiva eliminazione della causa di nullità può incidere sulla valutazione della gravità della condotta.
La distinzione è questa:
l’atto può essere recuperato sul piano civilistico;
l’illecito disciplinare resta;
la conferma può rilevare solo sul trattamento sanzionatorio.
Il controllo notarile, quindi, deve essere svolto ex ante, prima della stipula, e non può essere rimesso a una sistemazione successiva.
Perché non valgono le regole sulle nullità urbanistiche
Il notaio aveva richiamato anche la disciplina delle nullità urbanistiche prevista dal d.P.R. n. 380/2001.
La Cassazione esclude il parallelismo.
Le due discipline hanno finalità diverse. Le nullità urbanistiche mirano a limitare la circolazione degli immobili abusivi. La disciplina catastale dell’art. 29 della legge n. 52/1985 persegue invece finalità di contrasto all’evasione fiscale.
Inoltre, in materia urbanistica esiste una specifica previsione, l’art. 47 del Testo unico edilizia, che esclude in determinati casi la violazione dell’art. 28 della legge notarile.
Una norma analoga non è prevista per la conformità catastale.
La decisione
La Cassazione accoglie il ricorso dell’Archivio notarile distrettuale di Como e del Ministero della Giustizia.
La sentenza della Corte d’appello di Milano viene cassata, con rinvio alla stessa Corte, in diversa composizione.
Il giudice del rinvio dovrà riesaminare il caso applicando il principio affermato dalla Suprema Corte: la conferma dell’atto nullo per mancanza della dichiarazione di conformità catastale non esclude la responsabilità disciplinare del notaio.
Cosa ci portiamo a casa?
La dichiarazione di conformità catastale non è un dettaglio da sistemare dopo.
Se manca al momento del rogito, l’atto nasce nullo e il notaio ha già commesso l’illecito disciplinare.
La conferma successiva può recuperare l’atto, ma non cancella il passato.
La toppa può salvare il contratto. Non sempre salva chi lo ha cucito.
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