Accertate l’evizione parziale e la colpa del venditore, spetta a quest’ultimo dimostrare che il danno lamentato dall’acquirente non deriva dal proprio inadempimento. Lo afferma la Cassazione con la sentenza n. 25139 dell’8 settembre 2026.
In caso di evizione parziale, chi deve provare il collegamento tra l’inadempimento del venditore e il danno subito dall’acquirente?
La Cassazione, sentenza 8 settembre 2026, n. 25139, chiarisce che, una volta accertate l’evizione e la colpa del venditore, è quest’ultimo a dover fornire la prova contraria rispetto alle conseguenze causalmente presumibili del proprio inadempimento.
Il caso: ordine di demolizione taciuto
La vicenda riguarda la vendita di un complesso immobiliare destinato a un progetto di riqualificazione turistico-ricettiva.
Dopo l’acquisto emerge che una parte degli immobili presenta irregolarità urbanistico-edilizie ed è interessata da un precedente ordine di demolizione, non comunicato dal venditore.
L’acquirente chiede la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni, comprese le spese sostenute per la progettazione dell’intervento.
La Corte d’appello nega questa voce risarcitoria: secondo i giudici, l’acquirente non avrebbe dimostrato che il ritiro del progetto dipendesse proprio dalla riduzione delle volumetrie conseguente alla demolizione.
La Cassazione non condivide questo ragionamento.
Riduzione del prezzo e risarcimento sono due rimedi diversi
La Corte distingue i due piani.
La riduzione del prezzo serve a ristabilire l’equilibrio del contratto alterato dall’evizione e non ha natura risarcitoria.
Il risarcimento del danno, invece, riguarda le ulteriori conseguenze patrimoniali dell’inadempimento ed è regolato dagli artt. 1218 e 1223 c.c.
Nella vendita di un immobile gravato da oneri non dichiarati, il venditore non può sottrarsi alla garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., salvo dimostrare che l’acquirente conoscesse effettivamente la situazione.
E per il risarcimento non serve la malafede: è sufficiente la colpa.
Nel caso esaminato, questa era pacifica, perché al momento della vendita era stata taciuta l’esistenza dell’ordine di demolizione.
La prova passa al venditore
Qui sta il passaggio centrale della sentenza.
La Corte d’appello aveva chiesto all’acquirente di dimostrare che il ritiro del progetto e le spese inutilmente sostenute dipendessero direttamente dalla situazione urbanistica taciuta.
Per la Cassazione, una volta accertate evizione parziale e colpa del venditore, entrano in gioco anche i principi di correttezza e buona fede degli artt. 1175 e 1176 c.c.
Non si può quindi far gravare sull’acquirente la prova di scenari soltanto ipotetici: ad esempio che il progetto avrebbe potuto essere modificato oppure che l’amministrazione avrebbe comunque potuto respingerlo per altre ragioni.
Se il venditore sostiene che il danno dipende da una causa diversa, deve provarlo.
Attenzione, però: non nasce una presunzione automatica di qualsiasi danno. La regola riguarda le conseguenze causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità.
Il principio della Cassazione
La Corte formula espressamente il principio al quale dovrà attenersi il giudice del rinvio:
«Ai fini del risarcimento del danno da evizione parziale, se la parte venditrice versa in colpa, su di essa incombe la prova contraria circa il nesso fra il proprio inadempimento e le conseguenze causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità».
In altre parole, l’acquirente deve dimostrare i presupposti della garanzia e il pregiudizio di cui chiede il ristoro.
Ma, accertate l’evizione parziale e la colpa del venditore, è quest’ultimo a dover dimostrare che le conseguenze normalmente riconducibili all’inadempimento dipendono invece da fattori diversi.
Cosa ci portiamo a casa?
Per l’avvocato che affronta una domanda risarcitoria da evizione parziale, il percorso probatorio può essere sintetizzato così:
provare i presupposti della garanzia;
individuare e documentare il danno richiesto;
accertare la colpa del venditore;
verificare se il pregiudizio costituisce una conseguenza normalmente riconducibile all’inadempimento;
a quel punto, la prova contraria sul nesso causale grava sul venditore.
In sintesi: chi tace un problema dell’immobile non può poi limitarsi a sostenere che il danno sarebbe potuto derivare da altro. Deve dimostrarlo.
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