La Cassazione (n. 21743/2026) chiarisce che la divisione ereditaria non può comprendere fabbricati abusivi privi della documentazione urbanistica richiesta. Il giudice deve verificare la regolarità edilizia, ma può procedere alla divisione parziale degli altri beni.
Un fabbricato abusivo presente nell’eredità può bloccare la divisione ereditaria?
Sul punto interviene la Corte di Cassazione, Seconda sezione civile, con l’ordinanza 25 giugno 2026, n. 21743.
Il caso nasce da un accordo di mediazione con cui alcune eredi avevano regolato la divisione di beni provenienti da una successione. Una delle parti chiede poi al Tribunale l’esecuzione dell’accordo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e il pagamento di un conguaglio.
Il Tribunale accoglie la domanda. La Corte d’appello conferma.
In Cassazione, però, emerge un punto: sui terreni assegnati insistono alcuni manufatti con possibili irregolarità edilizie. La Corte d’appello aveva ritenuto che la divisione riguardasse i terreni e non i manufatti.
Per la Cassazione questa impostazione non è corretta.
Il problema
La domanda è semplice: se nell’asse ereditario ci sono fabbricati abusivi, il giudice può comunque disporre la divisione?
Secondo la Cassazione, non senza prima verificare la regolarità edilizia.
La successione trasferisce i beni mortis causa. Ma la successiva divisione tra coeredi è un atto diverso: serve ad attribuire beni determinati ai singoli condividenti.
Per questo lo scioglimento della comunione ereditaria è considerato un atto tra vivi. E, se riguarda diritti reali su edifici o loro parti, deve rispettare la disciplina urbanistica sulla circolazione degli immobili.
In pratica: il fatto che il bene provenga da un’eredità non elimina il problema dell’abuso edilizio.
La regola
La Cassazione richiama gli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 40 l. n. 47/1985.
Queste norme prevedono la nullità urbanistica degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti, quando non risultano gli estremi del titolo edilizio, della concessione in sanatoria o degli altri elementi richiesti dalla legge.
La Suprema Corte riprende il principio delle Sezioni Unite:
“Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall’art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 [...] e dall’art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”.
Il riferimento è a Cass. Sez. U, n. 25021/2019, richiamata anche da Cass. n. 10499/2025.
Il punto è questo: la legge vuole impedire la circolazione giuridica dei fabbricati abusivi. E questa regola vale anche quando la circolazione avviene attraverso una divisione ereditaria.
La regolarità edilizia non è quindi un dettaglio formale. È un presupposto che il giudice deve controllare.
La sua mancanza, così come il mancato esame della documentazione urbanistica, è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
L’applicazione al caso concreto
Nel caso esaminato, la Corte d’appello aveva escluso dall’atto di divisione i manufatti presenti sui terreni.
Secondo la Cassazione, però, questa conclusione doveva essere spiegata.
La divisione ereditaria ha una portata tendenzialmente universale: deve riguardare tutte le situazioni giuridiche relative ai beni compresi nell’asse.
Se sui terreni insistono manufatti appartenenti all’eredità, il giudice non può ignorarli.
Inoltre, la Corte d’appello aveva richiamato l’esclusione della nullità per gli atti mortis causa. Ma, per la Cassazione, qui non si discute del trasferimento ereditario in sé.
Si discute della successiva divisione.
E la divisione è un atto inter vivos.
Da qui l’errore: se l’atto divide anche fabbricati abusivi, deve rispettare le regole urbanistiche previste per gli atti tra vivi.
La Cassazione richiama anche il principio sull’art. 2932 c.c.: non può essere pronunciata una sentenza di trasferimento coattivo se mancano le dichiarazioni urbanistiche necessarie. Il giudice, infatti, non può produrre con la sentenza un effetto che le parti non potrebbero realizzare con un valido atto negoziale.
Il giudice del rinvio dovrà quindi accertare se i beni ereditari comprendano manufatti privi della documentazione richiesta o con difformità tali da renderli abusivi.
La soluzione: la divisione parziale
La presenza di un fabbricato abusivo non significa che tutta l’eredità debba restare ferma.
La Cassazione indica una soluzione: la divisione parziale.
Il giudice può dividere gli altri beni ereditari e lasciare fuori il fabbricato irregolare.
In questo modo l’atto di scioglimento della comunione resta conforme agli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 40 l. n. 47/1985, perché non comprende il bene abusivo.
Il fabbricato escluso rimane in comunione tra i coeredi, almeno fino alla sua eventuale regolarizzazione.
La Corte richiama, su questo punto, Cass. Sez. U, n. 1323/1978 e Cass. Sez. U, n. 1145/1977.
Il principio operativo è chiaro: ciascun coerede può chiedere, ai sensi dell’art. 713 c.c., lo scioglimento giudiziale della comunione sugli altri beni ereditari, anche senza il consenso degli altri condividenti.
La conclusione
La Cassazione accoglie il motivo relativo alla disciplina urbanistica, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Genova.
Il giudice del rinvio dovrà verificare se nell’asse ereditario ci siano manufatti abusivi e, in caso positivo, valutare come procedere.
Cosa ci portiamo a casa?
La divisione ereditaria non è una zona franca rispetto alle regole edilizie.
Se comprende fabbricati abusivi senza i titoli richiesti, l’atto rischia la nullità.
Ma non tutto si blocca per forza: si può dividere quello che è regolare e lasciare fuori il bene abusivo.
Perché in eredità si prende tutto. Anche i problemi urbanistici.
Documenti correlati:
- Testo integrale di Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.21743 del 25/06/2026