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In materia di IMU prima casa, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 riguarda una sola unità immobiliare catastale. Il beneficio non si estende a un immobile contiguo se i due appartamenti restano catastalmente distinti, anche se collegati e utilizzati come un’unica abitazione. La Cassazione (n. 4498/2026) chiarisce così i limiti applicativi della nozione di abitazione principale.
Esaminiamo la questione applicando il problem solving legale:
1. Problema giuridico
Ai fini IMU, l’esenzione prevista per l’abitazione principale può essere riconosciuta anche a una seconda unità immobiliare contigua, catastalmente autonoma ma di fatto collegata e utilizzata come parte della stessa abitazione familiare?
2. Soluzione adottata
La risposta è negativa.
La Cassazione, con ordinanza n. 4498 depositata il 27 febbraio 2026, afferma che l'esenzione IMU per abitazione principale, prevista dall'art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, può riguardare solo una unità immobiliare catastale.
Il criterio decisivo è duplice: da un lato, la norma richiede che l'immobile sia iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità; dall'altro, le agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono quindi essere estese a immobili ulteriori solo perché contigui o funzionalmente collegati.
La sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022 non consente una generalizzata doppia esenzione per i coniugi. Essa opera solo quando ciascun soggetto passivo abbia, in concreto, residenza anagrafica e dimora abituale in un immobile diverso, anche nello stesso Comune. In mancanza di una reale separazione abitativa provata nel giudizio, l'esenzione resta limitata a un solo immobile.
3. Fatto
Il Comune di Basiglio notifica alla contribuente avvisi di accertamento per IMU e TASI 2016, contestando l'omesso versamento relativo a un immobile di sua proprietà. La contribuente sostiene che tale unità immobiliare, pur catastalmente distinta, sia di fatto collegata all'abitazione del coniuge e utilizzata come un'unica casa familiare.
La Commissione tributaria provinciale di Milano respinge la richiesta di esenzione ma annulla le sanzioni. In appello, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia riconosce invece l'esenzione ritenendo che i due immobili costituiscano di fatto un'unica abitazione e richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022.
Il Comune propone ricorso per cassazione.
4. Esito del giudizio
La Cassazione accoglie il ricorso del Comune con riferimento ai motivi relativi alla corretta applicazione della disciplina IMU.
La sentenza impugnata viene cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.
Resta fermo il capo della decisione di primo grado relativo alla non applicazione delle sanzioni, ormai coperto da giudicato interno.
5. Struttura argomentativa
Dato normativo di partenza
L'art. 13, comma 2, d.l. 201/2011 definisce l'abitazione principale come l'immobile iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare nel quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente.
Limite oggettivo dell'agevolazione
La formulazione della norma collega l'esenzione a un solo cespite catastale. Questo dato testuale impedisce di estendere il beneficio a una seconda unità immobiliare autonoma.
Natura di stretta interpretazione delle esenzioni fiscali
Poiché si tratta di una norma agevolativa, non è ammessa un'interpretazione estensiva fondata sul solo utilizzo unitario di più spazi abitativi.
Irrilevanza del collegamento materiale tra gli immobili
La presenza di un arco di collegamento, di impianti comuni o di un uso domestico unitario non basta. Se manca la fusione catastale, i due immobili restano distinti anche ai fini IMU.
Portata effettiva della sentenza Corte cost. n. 209/2022
La decisione costituzionale elimina il riferimento al nucleo familiare come limite automatico all'esenzione, ma non supera il requisito dell'unica unità immobiliare né trasforma in abitazione principale una seconda casa contigua.
Verifica delle circostanze concrete dedotte dal contribuente
L'esenzione separata può operare solo quando il contribuente prova una effettiva scissione delle residenze e delle dimore abituali tra i coniugi, anche per ragioni di lavoro. Se tale situazione non è allegata e provata, la doppia esenzione non spetta.
Conseguenza applicativa
Nel caso esaminato, l'immobile della contribuente, pur collegato a quello del coniuge, resta catastalmente autonomo e non risulta inserito in una situazione di separazione abitativa rilevante ai sensi della Corte cost. n. 209/2022. Per questo la sentenza d'appello viene cassata.
6. Orientamenti giurisprudenziali
La decisione si inserisce in un orientamento ormai consolidato della Cassazione che interpreta in senso restrittivo la nozione di abitazione principale ai fini IMU.
Sul versante ICI, la giurisprudenza aveva ammesso, in presenza di immobili contigui utilizzati come un'unica abitazione, una lettura più elastica del beneficio (vedi fra le altre Cass. n. 4727/2021; Cass. n. 8551/2023)
La Cassazione chiarisce però che tale orientamento non è trasferibile alla disciplina IMU, perché l'art. 13, comma 2, d.l. 201/2011 contiene un vincolo testuale più rigido (cfr. Cass. n. 20368/2018; Cass. n. 4530/2024; Cass. n. 10216/2025; Cass. n. 28475/2025).
Quanto alla Corte costituzionale n. 209/2022, la sua portata è limitata al superamento del criterio del nucleo familiare come parametro esclusivo per l'esenzione. La pronuncia non elimina però il requisito dell'unica unità immobiliare catastale e non legittima, da sola, la doppia esenzione in presenza di immobili semplicemente contigui.
7. Check-list operativa
Per verificare la spettanza dell'esenzione IMU prima casa occorre controllare:
se l'immobile è iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare
se il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente nell'immobile
se eventuali immobili contigui risultano fusi catastalmente
se la domanda di esenzione riguarda, in realtà, una seconda unità autonoma solo perché collegata alla prima
se i coniugi hanno residenze e dimore abituali effettivamente separate, anche nello stesso Comune
se tale separazione è allegata e provata nel processo
se è stata presentata la dichiarazione rilevante ai fini IMU, quando necessaria per rendere conoscibili all'ente i presupposti dell'agevolazione
Se gli immobili restano catastalmente distinti e manca la prova di una effettiva separazione abitativa dei coniugi, l'esenzione IMU può essere riconosciuta solo per uno di essi.
Documenti correlati:
- Testo integrale di Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.4498 del 27/02/2026