La Cassazione (n. 11585/2026) chiarisce che, in caso di infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento al condominio, al proprietario o al conduttore, se tutti hanno contribuito causalmente al danno.
In caso di infiltrazioni d’acqua in un appartamento, il danneggiato deve ricostruire prima le quote di responsabilità tra condominio, proprietario e conduttore?
La risposta della Corte di cassazione, Seconda Sezione civile, con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, è negativa.
Se più soggetti hanno contribuito a causare lo stesso danno, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno di essi. La ripartizione interna delle responsabilità rileva dopo, nei rapporti tra corresponsabili, non nei confronti di chi ha subito il danno.
Il caso nasce da due episodi di infiltrazioni d’acqua, avvenuti dopo alcune piogge, nell’appartamento di un condomino. Secondo l’attore, le infiltrazioni erano collegate all’ostruzione del bocchettone di scarico della terrazza dell’appartamento sovrastante.
In primo grado il Tribunale aveva condannato solo il condominio. La Corte d’appello, invece, aveva accertato il concorso di responsabilità del condominio, del proprietario dell’appartamento sovrastante e del conduttore, condannandoli in solido al risarcimento.
Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo, tra l’altro, che la sua responsabilità non potesse essere affermata per l’intero e che, al più, dovesse essere limitata alla quota di un terzo prevista dall’art. 1126 c.c.
Il problema: chi risponde verso il danneggiato?
Il punto centrale è semplice: quando le infiltrazioni derivano da una terrazza a livello o da un lastrico solare, il danneggiato può chiedere l’intero danno a uno solo dei responsabili oppure deve rispettare le quote interne previste dall’art. 1126 c.c.?
L’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle spese quando l’uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non è comune a tutti i condomini. In quel caso, chi ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo, mentre gli altri condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, contribuiscono per i restanti due terzi.
Questa regola, però, vale nei rapporti interni. Non riduce il diritto del danneggiato a ottenere l’integrale ristoro del pregiudizio subito.
La Cassazione applica il principio della responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c.
La regola: il danneggiato non subisce la ripartizione interna
La Corte richiama il principio già affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 2016: il danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a livello è attratto nell’ambito della responsabilità civile.
Si applicano quindi le norme sulla responsabilità extracontrattuale, compreso l’art. 2055 c.c., secondo cui, se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento.
Nel caso delle infiltrazioni, possono concorrere diversi titoli di responsabilità: la responsabilità del titolare dell’uso esclusivo della terrazza o del lastrico, per violazione del dovere di custodia ex art. 2051 c.c.; la responsabilità del condominio, tenuto alla manutenzione della parte comune o comunque coinvolto per l’utilità comune della copertura; la responsabilità del proprietario o del conduttore, quando il danno sia collegato anche all’omessa manutenzione o vigilanza della cosa nella loro disponibilità.
Queste responsabilità possono avere origini diverse, ma se contribuiscono alla produzione dello stesso danno operano in modo solidale verso il danneggiato.
Il punto è distinguere due piani: nei rapporti esterni, cioè verso il danneggiato, opera la solidarietà e ciascun responsabile può essere chiamato a pagare tutto; nei rapporti interni, cioè tra condominio, proprietario e conduttore, si regola poi la ripartizione secondo le rispettive responsabilità.
La conseguenza pratica è questa: il danneggiato non deve ricostruire prima le quote interne tra condominio, proprietario e conduttore. Può chiedere tutto a uno qualsiasi dei corresponsabili.
L’applicazione al caso concreto
Nel caso deciso dalla Cassazione, le infiltrazioni erano state ricondotte a più fattori.
Da un lato, era emerso un difetto del sistema di scolo. Dall’altro, era stata accertata l’ostruzione totale del bocchettone della terrazza, causata da materiale vario confluito nello scarico.
La terrazza si era riempita d’acqua; l’acqua, non trovando sfogo, era straripata attraverso la porta finestra e poi era percolata nell’appartamento sottostante.
Secondo la Corte, questa ricostruzione consente di affermare il concorso causale tra più soggetti: il condominio, il proprietario dell’appartamento sovrastante e il conduttore.
Il conduttore non viene coinvolto perché proprietario, ma perché usa concretamente l’appartamento e la terrazza. Ha quindi la disponibilità materiale della cosa e un dovere di vigilanza sul suo stato, compreso il controllo del bocchettone di scarico.
La solidarietà, tuttavia, non opera in modo automatico. Occorre che sia accertato il contributo causale di ciascun soggetto alla produzione del danno. Se il danno dipende solo dalla condotta di uno di essi, la responsabilità resta concentrata su quel soggetto.
Nel caso esaminato, invece, il danno era stato ricondotto a più cause concorrenti. Per questo il conduttore non poteva invocare il limite di un terzo previsto dall’art. 1126 c.c. per ridurre la propria responsabilità verso il danneggiato.
Quel limite vale, semmai, nei rapporti interni tra corresponsabili, quando uno di essi, dopo aver pagato, agisca in regresso per ottenere dagli altri la rispettiva quota.
Verso il danneggiato conta il fatto che il danno sia unico e che più condotte abbiano contribuito a produrlo. Per questo si applica la solidarietà dell’art. 2055 c.c.
Il principio di diritto
La Corte formula il principio in termini chiari: in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, come il locatore e il conduttore titolari del diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello e il condominio, il regime di solidarietà previsto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato deve intendersi sempre volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati.
Non rilevano, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi previsti dall’art. 1126 c.c.
Questi limiti rilevano solo nei rapporti interni tra corresponsabili, se viene proposta una domanda di regresso.
Cosa ci portiamo a casa
La decisione offre una regola operativa utile nei contenziosi condominiali.
Quando un appartamento subisce infiltrazioni d’acqua provenienti da una terrazza a livello o da un lastrico solare, il danneggiato non deve farsi carico delle dinamiche interne tra condominio, proprietario e conduttore.
Se tutti hanno contribuito causalmente al danno, ciascuno può essere chiamato a rispondere per l’intero.
La divisione delle quote viene dopo. Prima si risarcisce il danneggiato; poi i corresponsabili regolano i conti tra loro.
In pratica: l’acqua scende dall’alto, ma la responsabilità può allargarsi in orizzontale.
Documenti correlati:
- Testo integrale di Corte di Cassazione, sez. II Civile, Sentenza n.11585 del 28/04/2026