Il notaio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente se l’immobile venduto è privo dei requisiti di abitabilità o del relativo certificato?
L’obbligo del notaio si arresta alla regolarità formale dell’atto oppure include anche un dovere di informazione e consiglio?
La Terza Sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 1603 del 24 gennaio 2026, torna sul tema delimitando il piano della responsabilità professionale del notaio.
La vicenda
La vicenda nasce da una compravendita immobiliare in cui l’alienante aveva dichiarato falsamente la destinazione dell’immobile come civile abitazione, mentre in realtà si trattava di un deposito.
L’acquirente, dopo aver ottenuto la restituzione del prezzo dal venditore, ha agito anche contro il notaio rogante, contestandogli di non aver segnalato la mancanza dei requisiti di abitabilità e le relative conseguenze.
Le regole applicabili
La Cassazione richiama i principi consolidati in materia di responsabilità notarile. Il notaio è tenuto a una diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., nonché al rispetto dei canoni di buona fede oggettiva e correttezza di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c..
L’attività notarile non si esaurisce nella mera redazione dell’atto, ma comprende:
obblighi di informazione;
doveri di consiglio e dissuasione;
attività funzionali ad assicurare che l’atto realizzi il risultato pratico voluto dalle parti.
In questa prospettiva, la giurisprudenza di legittimità ha già affermato che il notaio risponde dei danni subiti dall’acquirente quando l’immobile è privo dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, se non risulta provato che il professionista abbia informato il cliente della situazione e delle sue possibili conseguenze.
L’applicazione al caso concreto
La Corte censura la decisione della Corte d’appello di Salerno, che aveva escluso la responsabilità del notaio ritenendo che questi non fosse tenuto a controllare le licenze amministrative e che l’onere di provare la conoscibilità del difetto gravasse sull’acquirente.
Secondo la Cassazione, questo ragionamento sposta il fuoco della questione. Il punto decisivo non è se la mancanza del certificato di abitabilità comporti la nullità della compravendita – circostanza esclusa – né se l’obbligo di consegna del certificato incomba sul venditore ex art. 1477, comma 3, c.c..
Ciò che rileva è l’obbligo informativo del notaio: anche in assenza di nullità dell’atto, il professionista deve accertarsi che l’acquirente sia consapevole della mancanza dell’abitabilità e delle conseguenze giuridiche ed economiche che ne derivano. In difetto, si configura un inadempimento professionale per violazione dei doveri di buona fede e correttezza.
La Cassazione ribadisce, inoltre, che è onere del notaio dimostrare di aver adempiuto ai propri obblighi di informazione e consiglio, non potendosi addossare all’acquirente la prova contraria.
Le conclusioni
Con l’ordinanza n. 1603/2026, la Cassazione cassa con rinvio la sentenza impugnata e riafferma un principio chiaro: il notaio è responsabile quando, pur in presenza di una compravendita formalmente valida, omette di informare l’acquirente della mancanza dei requisiti di abitabilità dell’immobile e delle sue conseguenze.
In sintesi, il notaio non è soltanto il garante della forma dell’atto, ma anche della consapevolezza delle parti rispetto agli elementi essenziali dell’operazione. Se l’immobile non è abitabile, il silenzio del notaio può costare caro.
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