Il Consiglio dei ministri ha approvato il nuovo Piano Casa: recupero degli alloggi popolari, fondo per l’housing sociale, investimenti privati a prezzi calmierati e misure collegate per rendere più accessibile l’abitazione.
Il Consiglio dei ministri, nella riunione del 30 aprile 2026, ha approvato un decreto-legge che introduce nuove misure per contrastare l’emergenza abitativa e definisce il nuovo Piano Casa.
Il provvedimento punta ad aumentare l’offerta di abitazioni attraverso due direttrici principali: il recupero del patrimonio pubblico di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata e la promozione dell’edilizia integrata, con il coinvolgimento di risorse pubbliche e investimenti privati.
L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili oltre 100 mila alloggi in 10 anni, tra case popolari recuperate, nuovi interventi e abitazioni a prezzi calmierati.
La misura guarda non solo alle fasce più fragili, ma anche a quella che il Governo definisce una zona grigia: persone che lavorano, studiano o pagano le tasse, ma che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia popolare e, allo stesso tempo, faticano a sostenere i prezzi del mercato immobiliare.
Il problema è il rapporto tra reddito e costo dell’abitazione. Nella conferenza stampa di presentazione del decreto è stato richiamato il cosiddetto indice di sforzo sul mutuo, cioè la quota dello stipendio netto destinata al pagamento del mutuo o dell’affitto. Quando supera il 33%, il peso della casa viene considerato difficilmente sostenibile nel medio-lungo periodo. In alcune grandi città italiane questa soglia risulta ampiamente superata.
Il recupero degli alloggi popolari
Il primo pilastro del Piano Casa riguarda il patrimonio esistente di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata.
Molti alloggi popolari non possono essere assegnati perché non sono in condizioni adeguate: richiedono manutenzioni, ristrutturazioni, sostituzione degli infissi, rifacimento degli impianti o sistemazione di elementi essenziali dell’abitazione.
Il decreto-legge prevede quindi un programma straordinario per recuperare circa 60 mila alloggi popolari oggi non disponibili.
Per questa linea sono previsti 1,7 miliardi di euro, con la possibilità di utilizzare ulteriori risorse già destinate alla rigenerazione urbana fino a 4,8 miliardi.
Secondo quanto illustrato in conferenza stampa, l’obiettivo operativo è rendere nuovamente disponibili questi alloggi entro un anno dall’approvazione del decreto. Gli interventi dovrebbero avere un importo medio contenuto, in molti casi tra 15 e 20 mila euro per appartamento, e coinvolgere soprattutto piccole imprese diffuse sul territorio.
Per accelerare il programma, il decreto introduce semplificazioni amministrative e prevede la nomina di un Commissario straordinario, chiamato ad attuare il piano insieme agli enti che gestiscono gli alloggi popolari.
Accanto al recupero del patrimonio esistente, il provvedimento prevede anche il riscatto degli immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, destinate alla locazione di lunga durata con facoltà di riscatto.
È il modello della casa a riscatto, o rent to buy: il canone non resta soltanto un affitto, ma può diventare una forma di anticipo diluito nel tempo sull’acquisto dell’immobile.
Il fondo per l’housing sociale
Il secondo pilastro riguarda il coordinamento delle risorse pubbliche destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa.
Il decreto prevede di concentrare le risorse europee e nazionali in un apposito strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR. L’obiettivo è evitare la dispersione dei fondi tra diversi livelli di governo e convogliarli in un contenitore dedicato.
All’interno del fondo saranno creati comparti specifici per ciascuna Regione o Provincia autonoma, così da destinare le risorse alle esigenze dei singoli territori.
La linea dedicata all’housing sociale vale circa 3,6 miliardi di euro. Considerando tutte le direttrici del Piano, le risorse pubbliche arrivano fino a 10 miliardi di euro, ai quali dovrebbero aggiungersi gli investimenti privati attivati dal nuovo quadro normativo.
Investimenti privati e prezzi calmierati
Il terzo pilastro mira ad attivare gli investimenti privati.
La logica è semplice: procedure più rapide per gli operatori, ma in cambio una quota rilevante degli alloggi dovrà essere venduta o affittata a prezzi calmierati.
Per gli investimenti superiori al miliardo di euro è prevista la nomina di un Commissario straordinario, chiamato a rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione.
Il privato dovrà però garantire che, ogni 100 alloggi realizzati, almeno 70 siano in edilizia convenzionata, da vendere o affittare con uno sconto di almeno il 33% rispetto al valore di mercato.
È uno dei passaggi centrali del decreto: l’intervento privato viene favorito solo se produce una ricaduta diretta sull’offerta abitativa accessibile.
Le procedure semplificate si applicheranno esclusivamente alla quota di edilizia integrata. Per la parte restante continuerà invece ad applicarsi la disciplina ordinaria.
Il Governo presenta questa misura come uno strumento destinato soprattutto a lavoratori, giovani, famiglie e professionisti che non rientrano nell’edilizia popolare, ma che nelle grandi città faticano a sostenere mutui e canoni di mercato.
Per gli alloggi a prezzi calmierati è stato annunciato anche il dimezzamento degli oneri notarili relativi agli atti di compravendita, mutuo e locazione.
Sostenibilità e ruolo dei territori
La fase attuativa richiederà il coinvolgimento di Regioni, Province autonome e Comuni.
Il punto è decisivo: molte misure incidono su competenze urbanistiche, pianificazione locale, gestione degli alloggi pubblici e rigenerazione urbana. Per questo il Piano dovrà essere adattato alle esigenze dei diversi territori: grandi città, aree metropolitane, capoluoghi, piccoli comuni e aree interne.
Gli interventi dovranno rispettare criteri di sostenibilità, efficienza energetica e non consumo di suolo, con l’obiettivo di recuperare immobili esistenti e favorire operazioni compatibili con la rigenerazione urbana.
Le misure collegate
Non tutte le misure richiamate nella conferenza stampa confluiscono nel decreto-legge Piano Casa. Alcune compongono il quadro più ampio delle politiche abitative indicate dal Governo.
Accanto al decreto-legge, il Consiglio dei ministri ha approvato anche un disegno di legge, dichiarato urgente, sul tema degli sgomberi.
Il pacchetto punta a rendere più veloce la liberazione degli immobili occupati abusivamente, intervenendo sulle notifiche, sull’esecuzione dello sfratto e sulla procedura per ottenere il titolo esecutivo e il rilascio dell’immobile.
La finalità dichiarata è duplice: restituire gli immobili ai legittimi proprietari e aumentare la disponibilità di alloggi sul mercato, anche riducendo il timore di concedere in locazione immobili che potrebbero non essere restituiti alla scadenza del contratto.
Nel quadro delle politiche per la casa è stato richiamato anche il fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, destinato in particolare a giovani fino a 36 anni, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e famiglie numerose. Per queste ultime, la garanzia statale può arrivare fino al 90%.
Nella stessa cornice rientra il sostegno all’affitto per i genitori separati, misura già prevista in legge di bilancio e destinata a intervenire su una specifica forma di fragilità abitativa.
Il nodo dell’attuazione
Il Piano Casa nasce in un contesto in cui il costo dell’abitazione assorbe una quota crescente del reddito familiare. Il problema incide sulla possibilità dei giovani di uscire dalla famiglia di origine, sulla mobilità dei lavoratori, sulla vita dei genitori separati, sulla stabilità delle famiglie e sulla capacità delle città di restare accessibili anche al ceto medio.
Il decreto-legge prova a intervenire su più livelli: recupera alloggi pubblici oggi inutilizzabili, concentra risorse già disponibili, coinvolge capitali privati con il vincolo dei prezzi calmierati e affianca al Piano misure ulteriori sul rilascio degli immobili e sull’accesso al mutuo per la prima casa.
La sfida sarà nell’attuazione: tempi degli interventi, coordinamento con gli enti gestori, capacità del fondo di finanziare i progetti, risposta degli investitori privati e ruolo concreto di Regioni e Comuni nella programmazione territoriale.
Per ora il dato politico e normativo è chiaro: il nuovo Piano Casa punta a trasformare l’emergenza abitativa in un programma decennale, con l’obiettivo di rendere disponibili oltre 100 mila alloggi tra recupero del patrimonio esistente, nuove realizzazioni e abitazioni a prezzi calmierati.