Le novità del nuovo Piano Casa: recupero degli alloggi pubblici, edilizia sociale, Fondo housing coesione, investimenti privati e abitazioni a prezzo o canone calmierato.
Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio 2026 il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”, in vigore dall’8 maggio 2026.
Il provvedimento contiene misure straordinarie e urgenti per favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato.
L’obiettivo è aumentare l’offerta sostenibile di abitazioni accessibili, attraverso il recupero del patrimonio pubblico, la riconversione di immobili non utilizzati, la rigenerazione urbana e il coinvolgimento di risorse pubbliche e private.
Il Piano guarda non solo alle fasce più fragili, ma anche a quella che il Governo ha definito una zona grigia: persone che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia popolare, ma che non riescono a sostenere i prezzi del mercato immobiliare.
Il punto critico è il rapporto tra reddito e costo dell’abitazione. Nella conferenza stampa di presentazione del decreto è stato richiamato il cosiddetto indice di sforzo sul mutuo, cioè la quota dello stipendio netto destinata al pagamento del mutuo o dell’affitto. Quando supera il 33%, il peso della casa viene considerato difficilmente sostenibile nel medio-lungo periodo. In alcune grandi città italiane questa soglia risulta ampiamente superata.
Il recupero degli alloggi pubblici e sociali
Il primo asse del Piano Casa riguarda il recupero del patrimonio esistente di edilizia residenziale pubblica e di immobili da destinare all’edilizia sociale.
Molti alloggi pubblici non possono essere assegnati perché richiedono manutenzioni, ristrutturazioni, sostituzione degli infissi, rifacimento degli impianti o altri interventi essenziali.
Il decreto prevede quindi un programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, con una spesa complessiva autorizzata di 970 milioni di euro, distribuita tra il 2026 e il 2030.
A queste risorse possono aggiungersi ulteriori canali finanziari, compresa una quota del Fondo sociale per il clima e risorse destinate a programmi comunali di rigenerazione urbana.
Per accelerare il programma, è prevista la nomina di un Commissario straordinario, con funzioni di indirizzo, coordinamento e supporto alle amministrazioni competenti. Il Commissario avvierà anche una ricognizione degli immobili pubblici non redditizi e non in uso, da destinare a progetti di edilizia sociale.
Gli interventi dovranno garantire accessibilità e fruibilità anche per le persone con disabilità, secondo i principi della progettazione universale.
Morosità incolpevole e riscatto degli alloggi ERP
Il decreto istituisce un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole dei conduttori di alloggi ERP, destinato a coprire il rischio di mancato pagamento del canone e del deposito cauzionale quando l’inadempimento dipende da cause non imputabili al conduttore.
La dotazione iniziale è pari a 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni di euro per il 2027. Le modalità operative saranno definite con decreto ministeriale entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto-legge.
Il provvedimento disciplina inoltre il riscatto degli alloggi ERP esistenti. Le procedure di alienazione dovranno riconoscere un diritto di opzione all’acquisto in favore dell’assegnatario non moroso, purché non sia proprietario di un’altra abitazione.
È prevista anche l’edilizia residenziale sociale in locazione di lunga durata con facoltà di riscatto progressiva, secondo scadenze predefinite. In questo modello, il canone non resta soltanto un affitto, ma può diventare una forma di avvicinamento graduale all’acquisto dell’abitazione.
Il Fondo housing coesione
Il secondo asse è rappresentato dal Fondo housing coesione, istituito presso INVIMIT SGR.
Il fondo è destinato a finanziare interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, anche attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e il contenimento del consumo di suolo.
Il Dipartimento per le politiche di coesione è autorizzato a sottoscrivere quote del fondo per 100 milioni di euro nel 2026, utilizzando risorse del Fondo per lo sviluppo e la coesione.
Al fondo potranno partecipare anche Regioni, Province autonome e amministrazioni centrali titolari di programmi nazionali, con comparti dedicati per garantire la separazione contabile delle risorse europee e nazionali.
La logica è quella di evitare la dispersione dei fondi tra diversi canali e orientare le risorse verso interventi misurabili, collegati ai fabbisogni abitativi dei territori.
Edilizia integrata e prezzi calmierati
Il terzo asse riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, costruiti soprattutto attraverso l’attrazione di investimenti privati.
La misura è pensata per chi, pur non potendo accedere all’edilizia pubblica per ragioni economiche o patrimoniali, non riesce comunque a sostenere i costi del mercato libero per l’abitazione principale.
Il decreto considera, in particolare, il caso in cui gli oneri annui per acquistare o affittare casa sul mercato superino il 30% del reddito disponibile.
I programmi devono integrare, nello stesso contesto territoriale, edilizia convenzionata ed edilizia residenziale libera non convenzionata. Il vincolo centrale è che almeno il 70% dell’investimento complessivo sia destinato a interventi di edilizia convenzionata.
Gli alloggi convenzionati saranno destinati alla vendita o alla locazione a prezzo o canone calmierato, con una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona.
La destinazione a edilizia convenzionata a prezzo o canone calmierato dovrà essere mantenuta per almeno 30 anni dalla fine dei lavori.
Il Governo presenta questa misura come uno strumento destinato soprattutto a giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati e persone anziane coinvolte in modelli di coabitazione solidale o intergenerazionale.
Per gli alloggi a prezzi calmierati è previsto anche il dimezzamento degli onorari notarili relativi agli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata.
Sostenibilità, servizi e ruolo dei territori
Gli interventi dovranno rispettare criteri di sostenibilità ambientale, efficienza energetica e tecnologica, contenimento del consumo di suolo e, per il patrimonio esistente, anche di miglioramento e adeguamento sismico.
Il decreto privilegia rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e recupero di immobili pubblici non utilizzati.
Le convenzioni dovranno considerare anche la qualità degli insediamenti, con adeguata dotazione di servizi pubblici e di prossimità, compresi gli esercizi commerciali di vicinato.
La fase attuativa richiederà il coinvolgimento di Regioni, Province autonome e Comuni, perché molte misure incidono su competenze urbanistiche, pianificazione locale, gestione degli alloggi pubblici e rigenerazione urbana.
Le misure collegate
Non tutte le misure approvate dal Consiglio dei ministri confluiscono nel decreto-legge n. 66/2026. Alcune appartengono al quadro più ampio delle politiche abitative indicate dal Governo.
Tra queste rientra il disegno di legge recante "Disposizioni in materia di rilascio degli immobili", volto a rendere più veloce la liberazione degli immobili occupati abusivamente.
Nel quadro delle politiche per la casa è stato richiamato anche il fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, destinato in particolare a giovani fino a 36 anni, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e famiglie numerose. Per queste ultime, la garanzia statale può arrivare fino al 90%.
Nella stessa cornice si colloca il sostegno all’affitto per i genitori separati, misura già prevista in legge di bilancio e destinata a intervenire su una specifica forma di fragilità abitativa.
Il nodo dell’attuazione
Il Piano Casa nasce in un contesto in cui il costo dell’abitazione assorbe una quota crescente del reddito familiare. Il problema incide sulla possibilità dei giovani di uscire dalla famiglia di origine, sulla mobilità dei lavoratori, sulla vita dei genitori separati e sulla capacità delle città di restare accessibili anche al ceto medio.
Il decreto-legge interviene su più livelli: recupero del patrimonio pubblico, edilizia sociale, Fondo housing coesione, attrazione di investimenti privati e vincoli di prezzo o canone calmierato.
Restano collegate, ma distinte, le ulteriori misure richiamate dal Governo sul rilascio degli immobili e sull’accesso alla prima casa.
La sfida sarà nell’attuazione: tempi degli interventi, coordinamento con gli enti gestori, capacità del fondo di finanziare i progetti, risposta degli investitori privati e ruolo concreto di Regioni e Comuni nella programmazione territoriale.
Per ora il dato normativo è chiaro: il decreto-legge n. 66/2026 prova a trasformare l’emergenza abitativa in un programma articolato, fondato su recupero del patrimonio esistente, edilizia sociale, housing coesione e alloggi a prezzo o canone calmierato.
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