Le novità del nuovo Piano Casa: recupero degli alloggi pubblici, edilizia sociale, Fondo housing coesione, investimenti privati e abitazioni a prezzo o canone calmierato.
Pubblicato in Gazzetta il testo del decreto-legge 7 maggio 2026 n. 66 sul nuovo Piano Casa, coordinato con la legge di conversione 2 luglio 2026 n. 116.
La legge di conversione è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026 ed è entrata in vigore il 4 luglio 2026.
Il provvedimento contiene misure straordinarie e urgenti per favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato.
L’obiettivo è aumentare l’offerta di abitazioni accessibili attraverso il recupero del patrimonio pubblico, la riconversione di immobili non utilizzati, la rigenerazione urbana e il coinvolgimento di risorse pubbliche e private.
Il traguardo dichiarato è ambizioso: rendere disponibili circa 100mila alloggi in 10 anni, tra recupero del patrimonio esistente, edilizia sociale e nuove abitazioni a prezzo o canone calmierato.
Il Piano guarda alle fasce più fragili, ma anche alla cosiddetta zona grigia: persone che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia popolare, ma non riescono a sostenere i prezzi del mercato immobiliare.
Il recupero degli alloggi pubblici e sociali
Il primo asse del Piano Casa riguarda il recupero del patrimonio esistente di edilizia residenziale pubblica e di immobili da destinare all’edilizia sociale.
Molti alloggi pubblici non possono essere assegnati perché richiedono manutenzioni, ristrutturazioni, sostituzione degli infissi, rifacimento degli impianti o altri interventi essenziali.
Il decreto prevede quindi un programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, con una spesa complessiva autorizzata di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030.
A queste risorse possono aggiungersi una quota del Fondo sociale per il clima e una quota delle risorse destinate ai comuni per progetti di rigenerazione urbana, nel limite complessivo di 4,8 miliardi di euro per il periodo 2027-2034.
Per accelerare il programma, è prevista la nomina di un Commissario straordinario, con funzioni di indirizzo, coordinamento e supporto alle amministrazioni competenti. Il Commissario avvierà anche una ricognizione degli immobili pubblici non redditizi e non in uso, da destinare a progetti di edilizia sociale.
In sede di conversione è stato precisato il ruolo degli enti territoriali tra i soggetti attuatori ed è stata rafforzata la Cabina di monitoraggio, con il coinvolgimento anche dell’ANCI.
Gli interventi dovranno garantire accessibilità e fruibilità anche per le persone con disabilità, secondo i principi della progettazione universale.
Morosità incolpevole e riscatto degli alloggi ERP
Il decreto istituisce un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole dei conduttori di alloggi ERP, destinato a coprire il rischio di mancato pagamento del canone e del deposito cauzionale quando l’inadempimento dipende da cause non imputabili al conduttore.
La dotazione iniziale è pari a 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni di euro per il 2027. Le modalità operative saranno definite con decreto ministeriale.
Il provvedimento disciplina inoltre il riscatto degli alloggi ERP esistenti. Le procedure di alienazione dovranno riconoscere un diritto di opzione all’acquisto in favore dell’assegnatario non moroso, purché non sia proprietario di un’altra abitazione.
La conversione ha modificato la destinazione dei proventi delle alienazioni, rinviando a un decreto interministeriale, nel rispetto degli equilibri di finanza pubblica e, per i proventi degli enti territoriali, previa intesa in Conferenza unificata.
È prevista anche l’edilizia residenziale sociale in locazione di lunga durata con facoltà di riscatto progressiva, secondo scadenze predefinite. In questo modello, il canone non resta soltanto un affitto, ma può diventare una forma di avvicinamento graduale all’acquisto dell’abitazione.
Fondo prima casa e studenti fuori sede
La legge di conversione introduce due novità rilevanti.
La prima riguarda il Fondo di garanzia per la prima casa. Tra le categorie prioritarie ammesse all’accesso vengono inserite le persone con disabilità permanente grave e i componenti di nuclei familiari che convivono da almeno due anni con un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con disabilità permanente.
Per questi soggetti la garanzia del Fondo è rilasciata nella misura del 50% della quota capitale e può arrivare all’80% se l’ISEE non supera 40mila euro annui. Le risorse del Fondo sono incrementate di 6 milioni di euro per il 2026 e di 8 milioni di euro per il 2027.
La seconda novità riguarda gli studenti universitari fuori sede. La conversione incrementa di 8,5 milioni di euro per il 2026 il Fondo destinato a corrispondere un contributo per le spese di locazione abitativa sostenute dagli studenti fuori sede.
Il Fondo housing coesione
Il secondo asse è rappresentato dal Fondo housing coesione, istituito presso INVIMIT SGR.
Il fondo è destinato a finanziare interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, anche attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e il contenimento del consumo di suolo.
Il Dipartimento per le politiche di coesione è autorizzato a sottoscrivere quote del fondo per 100 milioni di euro nel 2026, utilizzando risorse del Fondo per lo sviluppo e la coesione.
Al fondo potranno partecipare anche Regioni, Province autonome e amministrazioni centrali titolari di programmi nazionali, con comparti dedicati per garantire la separazione contabile delle risorse europee e nazionali.
La logica è evitare la dispersione dei fondi tra diversi canali e orientare le risorse verso interventi misurabili, collegati ai fabbisogni abitativi dei territori.
Edilizia integrata e prezzi calmierati
Il terzo asse riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, fondati soprattutto sull’attrazione di investimenti privati.
La misura è pensata per chi, pur non potendo accedere all’edilizia pubblica per ragioni economiche o patrimoniali, non riesce comunque a sostenere i costi del mercato libero per l’abitazione principale.
Il decreto considera, in particolare, il caso in cui gli oneri annui per acquistare o affittare casa sul mercato superino il 30% del reddito disponibile.
In sede di conversione è stato precisato che i programmi possono essere presentati da soggetti privati, anche costituiti in forma di società di progetto o veicolo societario. Servono però capacità economico-finanziaria adeguata, esperienza documentata in programmi edilizi analoghi e impegno formale a mantenere la destinazione convenzionata per tutto il periodo di vincolo.
La conversione ha inoltre eliminato il riferimento alla necessaria presenza di investimenti diretti esteri pari almeno a un miliardo di euro per l’accesso alla disciplina dei grandi programmi di investimento. Le misure attuative dovranno riguardare anche la verifica dei requisiti, compresi quelli antimafia, e i controlli sull’origine dei capitali investiti.
I programmi devono integrare, nello stesso contesto territoriale, edilizia convenzionata ed edilizia residenziale libera non convenzionata. Il vincolo centrale resta quello del 70% dell’investimento complessivo destinato a edilizia convenzionata.
La conversione ha precisato anche il concetto di contesto territoriale, che può essere fisicamente continuo o funzionalmente unitario e può articolarsi in più comparti o sub-ambiti, purché collegati dalla stessa unità progettuale e dalla stessa convenzione urbanistica.
Gli alloggi convenzionati saranno destinati alla vendita o alla locazione a prezzo o canone calmierato, con una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona.
Il prezzo e il canone calmierati dovranno essere determinati nella convenzione con il Comune, facendo riferimento alle quotazioni immobiliari correnti pubblicate semestralmente dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, per la stessa zona territoriale omogenea, tipologia edilizia e stato di manutenzione e conservazione.
La destinazione a edilizia convenzionata a prezzo o canone calmierato dovrà essere mantenuta per almeno 30 anni dalla fine dei lavori.
Per gli alloggi a prezzi calmierati è previsto anche il dimezzamento degli onorari notarili relativi agli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata.
A chi sono destinati gli alloggi
Il Piano Casa guarda a giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati e persone anziane coinvolte in modelli di coabitazione solidale o intergenerazionale.
La legge di conversione ha chiarito che il riferimento ai lavoratori fuori sede riguarda sia i lavoratori privati sia quelli pubblici, con particolare attenzione a personale scolastico, personale sanitario, Forze di polizia, Corpo nazionale dei vigili del fuoco e Forze armate.
Nell’edilizia integrata rientrano anche gli alloggi per lavoratori del settore privato che devono trasferirsi per esigenze abitative a carico del datore di lavoro, compresi i lavoratori stagionali.
In sede di conversione è stato inoltre previsto che gli interventi di edilizia convenzionata possano includere residenze per il personale delle Forze di polizia.
Spazi comuni, cohousing e servizi di prossimità
Il Piano non guarda solo alla quantità di alloggi.
In sede di conversione è stato previsto che la componente di edilizia convenzionata debba assicurare spazi di prossimità, anche comuni, per la coesione sociale e il benessere della comunità residente.
Il riferimento riguarda in particolare i servizi di senior cohousing e cohousing intergenerazionale, cioè modelli abitativi pensati per favorire socialità, mutuo aiuto e convivenza tra generazioni.
Una quota compresa tra il 5% e il 15% della superficie utile complessiva può inoltre essere destinata, con convenzioni a canone calmierato, a start-up, microimprese, coworking, commercio di prossimità, artigianato urbano e servizi di quartiere.
Le convenzioni dovranno considerare anche la qualità degli insediamenti, con adeguata dotazione di servizi pubblici e di prossimità, compresi gli esercizi commerciali di vicinato.
Alloggi di servizio, patrimonio pubblico e Difesa
La conversione ha inserito anche alcune misure specifiche sul patrimonio immobiliare pubblico e sugli alloggi destinati al personale in servizio.
Per l’Arma dei carabinieri viene introdotta una nuova categoria di alloggi: gli alloggi di servizio per esigenze temporanee, denominati ASET. Si tratta di alloggi destinati prioritariamente al personale dell’Arma, in presenza di motivate esigenze temporanee connesse al servizio, e, in casi eccezionali, anche a personale delle Forze armate, delle Forze di polizia estere o di altre amministrazioni dello Stato.
La conversione interviene poi sull’operatività di INVIMIT SGR, ampliando la possibilità di partecipazione dei fondi immobiliari anche a fondi promossi o partecipati da società controllate in misura maggioritaria, e non più necessariamente interamente partecipate, da enti territoriali e altri enti pubblici.
Infine, vengono introdotte misure per il potenziamento del patrimonio immobiliare del Ministero della difesa, per le esigenze delle Forze armate, dell’Arma dei carabinieri e della Guardia di finanza.
Sostenibilità, semplificazioni e territori
Gli interventi dovranno rispettare criteri di sostenibilità ambientale, efficienza energetica e tecnologica, contenimento del consumo di suolo e, per il patrimonio esistente, anche di miglioramento e adeguamento sismico.
Il decreto privilegia rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e recupero di immobili pubblici non utilizzati.
Restano centrali anche le semplificazioni: conferenza di servizi semplificata, tempi ridotti, mutamenti di destinazione d’uso agevolati e vincoli di destinazione trentennale.
La fase attuativa richiederà il coinvolgimento di Regioni, Province autonome e Comuni, perché molte misure incidono su competenze urbanistiche, pianificazione locale, gestione degli alloggi pubblici e rigenerazione urbana.
La legge di conversione inserisce anche una clausola di salvaguardia per Regioni a statuto speciale e Province autonome, stabilendo che le disposizioni si applicano solo se compatibili con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione.
Le misure collegate
Non tutte le misure richiamate nella conferenza stampa confluiscono nel decreto-legge n. 66/2026. Alcune appartengono al quadro più ampio delle politiche abitative indicate dal Governo.
Tra queste rientra il disegno di legge recante "Disposizioni in materia di rilascio degli immobili", volto a rendere più veloce la liberazione degli immobili occupati abusivamente.
Nella stessa cornice si colloca il sostegno all’affitto per i genitori separati, misura già prevista in legge di bilancio e destinata a intervenire su una specifica forma di fragilità abitativa.
Il nodo dell’attuazione
Il Piano Casa nasce in un contesto in cui il costo dell’abitazione assorbe una quota crescente del reddito familiare. Il problema incide sulla possibilità dei giovani di uscire dalla famiglia di origine, sulla mobilità dei lavoratori, sulla vita dei genitori separati e sulla capacità delle città di restare accessibili anche al ceto medio.
Il decreto-legge, dopo la conversione, interviene su più livelli: recupero del patrimonio pubblico, edilizia sociale, Fondo housing coesione, attrazione di investimenti privati, vincoli di prezzo o canone calmierato, sostegno a studenti fuori sede, Fondo prima casa per famiglie con disabilità gravi e misure sugli alloggi di servizio.
La sfida sarà nell’attuazione: tempi degli interventi, coordinamento con gli enti gestori, capacità del Fondo housing coesione di finanziare i progetti, risposta degli investitori privati e ruolo concreto di Regioni e Comuni nella programmazione territoriale.
Per ora il dato normativo è chiaro: il decreto-legge n. 66/2026, convertito dalla legge n. 116/2026, prova a trasformare l’emergenza abitativa in un programma articolato, fondato su recupero del patrimonio esistente, edilizia sociale, investimenti privati e alloggi a prezzo o canone calmierato.
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