La terrazza a livello si presume bene comune se svolge funzione di copertura, anche in presenza di uso esclusivo. La Cassazione chiarisce quando opera la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e quali sono i requisiti per superarla con un titolo contrario espresso.
Chi è proprietario della terrazza a livello quando questa copre gli appartamenti sottostanti di un condominio?
Della questione è tornata ad occuparsi la Seconda Sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 5253 del 9 marzo 2026.
Quando la terrazza è bene comune
La Corte parte da un principio preciso: la funzione del bene è decisiva.
Se la terrazza a livello svolge una funzione di copertura dei vani sottostanti, essa deve essere considerata, in via presuntiva, bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c..
Questo vale anche quando:
l’accesso alla terrazza è possibile solo da un appartamento;
l’uso è di fatto esclusivo di un singolo condomino.
In altre parole, l’uso esclusivo non basta a qualificare il bene come proprietà esclusiva.
La regola: presunzione di condominialità
La Cassazione ribadisce che la presunzione di condominialità costituisce la regola generale.
La ragione è semplice: la terrazza che copre l’edificio svolge la stessa funzione del lastrico solare, cioè contribuisce all’esistenza e alla conservazione del fabbricato.
Per questo motivo, il bene è destinato, per sua natura, a servire l’intero condominio.
Come si supera la presunzione
La presunzione può essere superata, ma a una condizione precisa.
Occorre un titolo contrario espresso, che attribuisca in modo chiaro la proprietà esclusiva della terrazza.
La Corte è netta: non basta una prova generica o indiziaria.
Serve:
un atto di acquisto;
oppure un atto di divisione;
o comunque un atto negoziale che contenga una espressa deroga al regime legale.
In assenza di questo titolo, la terrazza resta comune.
Le conseguenze pratiche: diritto di accesso
Se la terrazza è bene condominiale, scatta una conseguenza operativa molto concreta.
Il Condominio può esercitare il diritto di accesso ex art. 843 c.c. sulla proprietà individuale per eseguire lavori necessari alle parti comuni.
Ciò significa che il condomino che ha l’uso esclusivo della terrazza deve consentire:
l’ingresso;
il passaggio di persone e materiali;
l’esecuzione delle opere di manutenzione.
I limiti del giudizio in Cassazione
L’ordinanza chiarisce anche un altro punto rilevante: i limiti del controllo della Cassazione.
L’interpretazione degli atti (come un contratto o un atto di divisione) è una questione di fatto riservata al giudice di merito.
In sede di legittimità, non è possibile proporre una diversa lettura degli stessi documenti, se la motivazione del giudice è logica e conforme ai criteri legali.
Cosa ci portiamo a casa
La decisione ribadisce una linea chiara:
la funzione di copertura prevale sull’uso esclusivo;
la proprietà condominiale è la regola;
la proprietà esclusiva è l’eccezione e deve risultare da un titolo espresso.
Tradotto: se non c’è un atto che lo dice chiaramente, la terrazza è del condominio.
E quando serve intervenire, il passaggio non si può negare.
Documenti correlati:
- Testo integrale di Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.5253 del 09/03/2026
Terrazza a livello: chi risponde dei danni da infiltrazioni? (Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n. 27846 del 03/10/2023)