La Legge Semplificazioni (legge 2 dicembre 2025, n. 182) introduce una riforma strutturale che semplifica la circolazione degli immobili donati, risolvendo uno dei problemi più rilevanti del mercato immobiliare italiano.
L’intervento modifica in profondità la disciplina dell’azione di riduzione e della tutela degli eredi legittimari, superando il rischio — fino a oggi molto temuto — della restituzione dell’immobile acquistato da terzi.
Questa novità ha un impatto diretto su famiglie, acquirenti, istituti bancari, notai e operatori del settore. L’obiettivo dichiarato è chiaro: rilanciare il mercato immobiliare e garantire maggiore sicurezza agli atti di trasferimento.
Perché gli immobili donati erano difficili da vendere
Per decenni gli immobili provenienti da donazione hanno sofferto di un deficit di commerciabilità. Il motivo principale risiedeva nella disciplina codicistica previgente (artt. 555, 559, 560, 561 e 563 c.c.), che permetteva all’erede leso di:
chiedere la riduzione della donazione;
ottenere, nei casi più gravi, la restituzione dell’immobile anche a distanza di molti anni;
far valere l’azione anche contro terzi acquirenti.
Conseguenze frequenti:
difficoltà a vendere immobili donati;
riluttanza delle banche a concedere mutui su beni donati;
richieste di polizze assicurative costose;
riduzione del valore di mercato dell’immobile;
contenziosi successori complessi e lunghi.
Secondo i dati, in Italia vengono effettuate oltre 200.000 donazioni immobiliari l’anno: un volume enorme che, fino alla riforma, era gravato da incertezza e rischi.
La riforma dell’art. 44 Legge Semplificazioni: cosa cambia davvero
La legge introduce un nuovo sistema basato sull’indennizzo economico. In caso di lesione della legittima:
l’immobile non può più essere restituito ai legittimari;
il legittimario ha diritto a una compensazione in denaro;
il terzo acquirente è sempre tutelato se ha trascritto il proprio atto prima della domanda di riduzione.
Il cambiamento riguarda, coordinandoli, gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. e rappresenta una svolta storica nella materia.
Le principali modifiche al Codice civile
Art. 561 c.c. – Restituzione degli immobili
La riforma stabilisce che:
i pesi e le ipoteche iscritte dal donatario restano efficaci;
il donatario deve compensare in denaro gli eredi lesi;
i diritti dei terzi acquirenti restano sempre protetti, grazie alla nuova collocazione delle domande di riduzione nel n. 1 dell’art. 2652 c.c..
Art. 563 c.c. – Azione contro gli aventi causa
Non è più possibile chiedere la restituzione dell’immobile ai terzi acquirenti che abbiano trascritto l’atto prima della domanda di riduzione. Il legittimario ottiene solo:
un indennizzo dal donatario;
un indennizzo dall’avente causa del donatario se l’acquisto è gratuito e nei limiti del vantaggio conseguito.
Art. 2652 e 2690 c.c. – Trascrizioni
La riforma:
tutela in modo pieno i terzi acquirenti a titolo oneroso;
riduce da 10 a 3 anni il termine per trascrivere la domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie;
coordina il sistema anche per i beni mobili registrati.
Effetti immediati sul mercato immobiliare
La riforma produce benefici concreti e immediati:
immobili donati più facilmente vendibili;
mutui più accessibili, perché il bene non rischia più la restituzione;
riduzione del contenzioso successorio;
maggiore sicurezza giuridica per acquirenti e operatori;
stimolo al mercato, grazie alla possibilità di costituire gli immobili in garanzia.
Il legislatore punta così a sbloccare un segmento immobiliare rimasto fermo per anni e spesso escluso dalle garanzie creditizie.
Regime transitorio
Il nuovo sistema si applica alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni precedenti, resta possibile applicare la disciplina previgente solo se:
la domanda di riduzione è già stata notificata e trascritta;
viene notificata e trascritta entro 6 mesi;
viene trascritto un atto stragiudiziale di opposizione entro 6 mesi.
Decorso tale termine, la nuova disciplina si applica universalmente.
Conclusione: una riforma attesa e necessaria
Con l’art. 44 della Legge Semplificazioni il legislatore interviene su una criticità che bloccava il mercato immobiliare da decenni. La trasformazione del sistema da restitutivo a indennitario rende la donazione un atto più stabile e coerente con le esigenze economiche e sociali contemporanee.
Vendere immobili donati diventa finalmente più semplice, più sicuro e più conveniente — per tutti i soggetti coinvolti.