Corte di Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n.9368 del 26/04/2011

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Presidente –

Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere –

Dott. SEGRETO Antonio – Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso 25748/2009 proposto da:

P.P. *****, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA AUGUSTO AUBRY 3, presso lo studio dell’avvocato BOCCADAMO GIORGIO, rappresentato e difeso dall’avvocato ANGIOLELLI Dante, giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

ULTRAGAS SPA IN LIQUIDAZIONE *****, in persona del liquidatore e legale rappresentante, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MAZZINI 134, presso lo studio dell’avvocato PANETTA Massimiliano, rappresentata e difesa dagli avvocati SUPINO VITTORIO, IEZZI LORENZINA, giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

e contro

GIDI COSTRUZIONI SRL *****, in persona dell’amministratore unico, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COSSERIA 2, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO PLACIDI, rappresentata e difesa dall’avvocato MARCHESE TOMMASO, giusta procura speciale per atto Notaio Pasquale Rozzi di Pescara del 13/10/2010, rep. n. 220336, allegata in atti;

– resistente –

avverso la sentenza n. 692/2008 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA del 15/10/08, depositata il 27/11/2008;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 07/04/2011 dal Presidente Relatore Dott. MARIO FINOCCHIARO;

è presente il P.G. in persona del Dott. ANTONIETTA CARESTIA.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con sentenza 30 gennaio 2008 il tribunale di Chieti, sezione distaccata di Ortona ha rigettato la domanda di riscatto della L. 27 luglio 1978, n. 392, ex art. 39, proposta da P.P. nei confronti della Gi.DI. Costruzioni s.r.l. quanto all’immobile da questa ultima acquistato dalla Ultragas s.p.a..

Gravata tale pronunzia dal soccombente P. nei confronti della Gi.DI. Costruzioni s.r.l. nonchè della Ultragas s.p.a. la Corte di appello degli Abruzzi – L’Aquila, con sentenza 15 ottobre – 27 novembre 2008 ha rigettato l’appello, compensate, tra le parti, le spese del grado.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 4 settembre 2009, ha proposto ricorso, affidato a 6 motivi, P.P..

Resistono, con distinti controricorsi sia la Gi.DI. Costruzioni s.r.l. sia la Ultragas s.p.a..

In margine a tale ricorso – proposto contro una sentenza pubblicata successivamente al 2 marzo 2006 e, quindi, soggetto alla disciplina del processo di Cassazione così come risultante per effetto dello modifiche introdotte dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40 – è stata depositata relazione (ai sensi dell’art. 380 bis) perchè il ricorso sia deciso in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. La relazione depositata ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., precisa, nella parte motiva: 2. Risulta dagli atti di causa che:

– con atto 7 febbraio 2002 la Ultragas s.p.a. ha venduto alla Gi.DI. Costruzioni s.r.l. il complesso di costruzioni adibite in parte a impianto di rifornimento di carburanti e lubrificanti per uso autotrazione e in parte alla miscelazione di gas petroliferi liquefatti ed al loro imbottigliamento, con annessa pertinenziale corte esclusiva, per la complessive volumetria di mc. 20 mila circa e una superficie – tra coperto e scoperto – di mq. 21.040;

– con ricorso 21 giugno 2002 e date successive P.P. e L. T.M., conduttori di distinte parti di una porzione di tale complesso immobiliare hanno convenuto in giudizio sia a Gi.DI. Costruzioni s.r.l., sia la Ultragas s.p.a. chiedendo che, accertata l’esistenza, in capo a essi concludenti, relativamente alle porzioni dagli stessi condotte in locazione, del diritto di prelazione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38, fosse disposta la sostituzione di essi concludenti alla Ultragas nella qualità di acquirenti delle porzioni in questione, previa determinazione del corrispettivo dovuto da accertare a mezzo di consulenza tecnica;

– svoltasi, nel contraddittorio delle società convenute che, costituitesi in giudizio, hanno chiesto il rigetto delle avverse domande, l’istruttoria del caso, nel corso della quale veniva dichiarata cessata la materia del contendere quanto alla domanda proposta dal L.T., l’adito tribunale ha rigettato la domanda del P.;

– tale statuizione è stata confermata dai giudici di appello, con la sentenza ora oggetto di ricorso per cassazione.

3. Premesso che presupposto indefettibile, per il sorgere del diritto di prelazione (e, quindi di riscatto) di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39, hanno osservato i giudici di secondo grado, è che vi sia assoluta coincidenza tra il bene che si intende trasferire a titolo oneroso, e quello, nel quale si esercita l’attività imprenditoriale, e tale coincidenza nella specie non sussiste.

In particolare:

– l’immobile, per cui è causa, facente parte di un complesso immobiliare più ampio, venduto dalla Ultragas alla Gi.DI Costruzioni, pur conservando la propria autonomia strutturale e funzionale, rispetto al resto degli immobili e terreni ceduti, tuttavia, non aveva autonomia rispetto alla restante porzione di fabbricato, a suo tempo locato a L.T.M.;

– dalle planimetrie prodotte dalle resistenti, si rileva che le locazioni, a suo tempo stipulate con il P. e il L.T., riguardavano un unico immobile, contraddistinto al Catasto come particella n. 4227, diviso internamente da un muro, che aveva appunto consentito di locarlo a due persone distinte, che vi svolgevano attività diverse;

– ne consegue pertanto che, trattandosi di unico immobile, ma locato a due persone diverse, che vi esercitavano due distinte attività, non vi erano i presupposti per l’esercizio del diritto di prelazione, cioè la coincidenza tra bene alienato e bene locato con riferimento ai due conduttori, giacchè ognuno di essi conduceva in locazione una parte del tutto, che veniva venduto, con la conseguenza che la comunicazione non poteva essere fatta ad entrambi, ma neanche ad uno solo di essi;

– a diversa soluzione non può pervenirsi, per il fatto che il L. T., che aveva iniziato la presente vertenza con il P., abbia poi conciliato: la circostanza che uno dei due conduttori abbia in tal modo rinunciato all’asserito suo diritto di prelazione, non per questo riconduce ad unitarietà il bene locato al P. con il bene venduto, giacchè il P. continua a condurre in locazione solo una porzione di esso;

– egualmente, il fatto che, a seguito della conciliazione raggiunta con il L.T., la GIDI abbia demolito la parte, di immobile locato a questo ultimo, mentre il P. continua ancora ad esercitare la sua attività nella propria porzione di immobile, non fa venir meno la unicità dell’immobile, nè deve poi trarre in errore il citato art. 38, comma 5, il quale stabilisce che, quando l’immobile sia locato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse, ed il diritto di prelazione potrà essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, se taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore, atteso che l’ipotesi contemplata dalla norma è diversa da quella di cui qui si discute, giacchè essa fa riferimento al medesimo immobile che sia locato a più soggetti, quindi ad un’unica locazione con più conduttori, mentre, nel caso che ci riguarda, si tratta di due distinti contratti di locazione, che incidono su due porzioni del medesimo immobile, tant’è che, per raggiungere questo risultato, l’immobile è stato fisicamente diviso, tirando su un muro al suo interno.

4. Il ricorrente censura la riassunta pronunzia denunziando con il primo motivo, art. 360, comma 1, n. 3: violazione e/o falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39 e formulando, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., applicabile nella specie ratione temporis, il seguente quesito di diritto: se vero è che incorre in violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, la pronuncia che nega la sussistenza dell’autonomia funzionale del bene immobile condotto in locazione dal ricorrente fisicamente diviso attraverso la originaria presenza di un muro rispetto ad altro bene immobile detenuto da diverso soggetto, per altra e distinta attività ed in forza di diverso e distinto titolo contrattuale e quindi la sussistenza in capo al primo (ricorrente) del diritto di prelazione e di riscatto sul bene immobile dallo stesso condotto ceduto e venduto a terzi a titolo oneroso dall’originario unico proprietario dell’intero compendio immobiliare ricomprendente anche tale immobile mediante vendita cumulativa.

5. Il motivo pare manifestamente infondato.

In tema di prelazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, ex art. 38, la più recente giurisprudenza di questa Corte regolatrice – da cui, singolarmente, totalmente e senza alcuna motivazione, totalmente prescinde la difesa del ricorrente – è, al momento consolidata nell’affermare che perchè si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonchè – in considerazione delle circostanze del caso concreto – di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile.

Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata, altresì la intenzione dell’acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l’accorpamento. E’ salva comunque, la facoltà per il conduttore dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione (cfr. Cass. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. 17 settembre 2008,n. 23749; Cass. 5 dicembre 2008, n. 28816; Cass. 31 maggio 2010, n. 13223, tra le altre).

Essendosi puntualmente i giudici del merito attenuti ai riferiti principi di diritto è palese la manifesta infondatezza, come evidenziato, del primo motivo. (Motivo, comunque, manifestamente infondato anche alla luce della più remota giurisprudenza, certo essendo che nella specie il giudice del merito ha – comunque – accertato che era oggetto di vendita l’intero complesso immobiliare in cui erano, ancorchè autonomamente esercitate le attività imprenditoriali dell’odierno ricorrente nonchè del L.T.).

6. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5: insufficienza e/o contraddittorietà della motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio formulando, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., il seguente quesito: vero è che integra gli estremi della insufficiente/o contraddittoria motivazione la pronuncia con la quale si argomenta e si assume come ostativa al riconoscimento del diritto di prelazione e di riscatto in favore del ricorrente, relativamente all’immobile da quest’ultimo condotto, sul rilievo che tale immobile e quello già detenuto da altro soggetto confinante, pur essendo strutturalmente e funzionalmente distinti ed autonomi rispetto all’intero compendio immobiliare compravenduto costituiscano tuttavia un unicum, nonostante che l’immobile condotto dal ricorrente sia stato riconosciuto dalla stessa Corte di merito fisicamente diviso dall’altro (immobile) a suo tempo detenuto dal confinante attraverso la originaria presenza di un muro divisorio e nonostante il pacifico permanere dell’immobile condotto dal ricorrente anche dopo la totale demolizione del bene immobile a suo tempo detenuto dal predetto confinante.

7. Prima ancora che manifestamente infondato – in applicazione dei principi esposti al fine di dimostrare l’assoluta inconsistenza del primo motivo – il motivo oras in esame è inammissibile sotto diversi, concorrenti, profili.

In primis, si osserva che questa Corte regolatrice alla stregua della stessa letterale formulazione dell’art. 366 bis c.p.c. – è fermissima nel ritenere che a seguito della novella del 2006 nel caso previsto dall’art. 360 c.p.c., n. 5, allorchè, cioè, il ricorrente denunzi la sentenza impugnata lamentando un vizio della motivazione, l’illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione: ciò importa in particolare che la relativa cen-sura deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (cfr., ad esempio, Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603).

Al riguardo, ancora, è incontroverso che non è sufficiente che tale fatto sia esposto nel corpo del motivo o che possa comprendersi dalla lettura di questo, atteso che è indispensabile che sia indicato in una parte, del motivo stesso, che si presenti a ciò specificamente e riassuntivamente destinata.

Conclusivamente, non potendosi dubitare che allorchè nel ricorso per cassazione si lamenti un vizio di motivazione della sentenza impugnata in merito ad un fatto controverso, l’onere di indicare chiaramente tale fatto ovvero le ragioni per le quali la motivazione è insufficiente, imposto dall’art. 366 bis c.p.c., deve essere adempiuto non già e non solo illustrando il relativo motivo di ricorso, ma formulando, al termine di esso, una indicazione riassuntiva e sintetica, che costituisca un quid pluris rispetto all’illustrazione del motivo, e che consenta al giudice di valutare immediatamente l’ammissibilità del ricorso (In termini, ad esempio, Cass. 7 aprile 2008, n. 8897).

Certo che nella specie manca totalmente la chiara indicazione del fatto controverso in ordine al quale la motivazione sarebbe stata insufficiente (?) o contraddittoria (?) e limitandosi il quesito stesso oltre che a ribadire quanto già esposto nel primo motivo a censurare la interpretazione data dalla sentenza impugnata alla L. n. 392 del 1978, art. 38, interpretazione assolutamente pacifica nella giurisprudenza di questa Corte è evidente la inammissibilità della censura.

8. Il terzo, quarto e quinto motivo – intimamente connessi e da esaminare congiuntamente – sono tutti inammissibili.

A prescindere dal considerare che ancora una volta – per quanto è dato comprendere – il ricorrente ripropone con gli stessi le identiche denunce già sviluppate con il primo motivo (nonchè, ancorchè inammissibilmente, con il secondo) si osserva che questa Corte è fer-missima nell’affermare che stante la tassatività dei motivi di ricorso per cassazione è precluso, alla parte, con un unico motivo, prospettare congiuntamente vizi di violazione e/o falsa applicazione di norme di legge (ex art. 360 c.p.c., n. 3) e vizi relativi alla motivazione della stessa sentenza (sotto il profilo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, salvo che il motivo stesso si concluda con una pluralità di quesiti, ciascuno dei quali contenga un rinvio all’altro, al fine di individuare su quale fatto controverso vi sia stato, oltre che un difetto di motivazione, anche un errore di qualificazione giuridica del fatto (in termini, ad esempio, tra le altre, Cass., sez. un., 21 aprile 2009, n. 2770; Cass. 29 febbraio 2008, n. 5571, tra le tantissime).

Pacifico quanto sopra, non controverso che nella specie i ricordati motivi si concludono con un unico indistinto quesito – sia per quanto si riferisce alle presunte denunciate violazioni di legge sia in ordine agli invocati vizi di motivazione è palese la inammissibilità dei motivi stessi.

9. Con il sesto e ultimo motivo il ricorrente si duole che non sia stata disposta consulenza tecnica d’ufficio, per accertare lo stato dei luoghi.

10. La deduzione è manifestamente infondata, atteso che al fine del decidere non erano affatto necessari accertamenti tecnici di sorta.

In particolare certo essendo – come evidenziato sopra già in margine al primo motivo – che non sussiste il diritto di prelazione del conduttore allorchè il locatore ceda a terzi tutto l’immobile in cui è compresa l’unità condotta in locazione, non controverso che nel- la specie la Ultragas S.p.a. ha ceduto tutto l’immobile in cui erano compresi i locali condotti dal P. nonchè quelli in locazione al L.T. (nonchè altri immobili adiacenti, sì che il tutto costituisce un unicum) è di palmare evidenza la inutilità dei richiesti accertamenti tecnici.

3. Ritiene il Collegio di dovere fare proprio quanto esposto nella sopra trascritta relazione, specie tenuto presente le repliche alla stessa, contenute nella memoria ex art. 378 c.p.c., del ricorrente, non giustificano un superamento delle considerazioni svolte nella relazione – sopra trascritte – e della pacifica giurisprudenza ivi ricordata.

Solo per completezza di esposizione si osserva, altresì, che il sesto motivo non può trovare accoglimento oltre che alla luce delle considerazioni svolte nella relazione sopra trascritto sul rilievo che lo stesso -nella parte in cui lamenta la violazione dell’art. 437 c.p.c., è – per un verso – inammissibile, per altro manifestamente infondato.

A Sotto il primo profilo (inammissibilità) lo stesso difetta di autosufficienza, atteso che era onere del ricorrente non limitarsi ad affermare – come ha fatto – che erano stati depositati documenti nuovi in appello, i ma, da un lato, puntualmente, descrivere gli stessi con indicazione dei dati nuovi, emergenti dagli stessi, non risultanti dalla documentazione già in precedenza acquisita, dall’altra dimostrare che i giudici del merito hanno reso la loro pronunzia utilizzando proprio quei documenti.

Sotto il secondo (manifesta infondatezza) è sufficiente osservare che:

– è assolutamente incontroverso, in causa, che in sede di costituzione in giudizio, in primo grado, erano state prodotte dalla resistente Gi.DI le planimetrie rappresentanti lo stato dei luoghi e allegate al contratto di locazione intercorso con il P.;

– è palese, di conseguenza, che la Corte di appello, nel fare riferimento alle planimetrie prodotte dalle resistenti e allorchè ha affermato che da queste si rileva che le locazioni a suo tempo stipulate …riguardavano un unico immobile …diviso internamente da un muro ha richiamato le planimetrie già in atti nel corso del giudizio di primo grado e non le diverse planimetrie tardivamente prodotte in appello.

Il proposto ricorso, conclusivamente, deve essere rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità liquidate in Euro 200,00 per spese e in Euro 2.000,00 per onorari e oltre spese generali e accessori come per legge in favore di ciascuna delle parti controricorrenti.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 7 aprile 2011.

Depositato in Cancelleria il 26 aprile 2011