Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.30933 del 29/11/2018

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 3832/2014 proposto da:

P.D., e L.M., elettivamente domiciliati in Roma, via Monte Santo 14 presso lo studio dell’avvocato Gianluca Savino, rappresentati e difesi anche disgiuntamente dall’avvocato Riccardo Rossi e dallo stesso avvocato P.D.;

– ricorrenti –

contro

Garden Residence s.n.c. di M. & C. in liquidazione in persona del l.r. pro tempore elettivamente domiciliato in Roma, via Flaminia 109 presso lo studio dell’avvocato Giuseppe Fontana, rappresentato e difeso dall’avvocato Giuseppe Gagliardi;

– controric. e ric. inc. –

avverso la sentenza n. 892/2013 della Corte d’appello di Catanzaro, depositata il 27/6/2013;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 11/09/2018 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte.

RITENUTO IN FATTO

Il processo trae origine dalla domanda proposta da P.D. e L.M. nei confronti di Garden Residence s.n.c. di M. & C. e volta all’accertamento dell’illegittimità delle opere realizzate dalla società convenuta sul cortile/porticato al piano terra e nel piano sottotetto, spazi asseritamente aventi natura condominiale con la conseguente condanna alla riduzione in pristino.

Al termine dei giudizi di merito la Corte d’appello di Catanzaro con la sentenza n. 892/2013 depositata il 27/6/2013 conferma il rigetto delle domande attoree deciso dal Tribunale di prime cure.

In particolare la Corte distrettuale osserva che la presunzione di proprietà condominiale invocato dagli attori ai sensi dell’art. 1117 c.c., non opera perchè esclusa sia dal titolo di acquisto che da regolamento condominiale.

Inoltre, il Giudice d’appello richiama il principio giurisprudenziale secondo il quale, in caso di condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva per accertare se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione, occorre fare riferimento ai titoli di trasferimento delle varie unità immobiliari dall’originario unico proprietario ai vari acquirenti, essendo dirimente in proposito l’accertata volontà delle parti di riservare ad uno solo dei condomini la proprietà di beni che per ubicazione e struttura sono potenzialmente destinati all’uso comune.

In applicazione di tale principio giurisprudenziale, la Corte calabrese ha concluso che dai titoli convenzionali allegati agli atti dalle parti, risulta inequivocabilmente la volontà dell’originario proprietario, ed al tempo stesso costruttore dell’edificio condominiale, di riservare a sè i beni rivendicati dalla parte attrice, i quali, pertanto, devono essere esclusi della proprietà condominiale.

La cassazione della sentenza impugnata è stata chiesta dagli attori con ricorso ritualmente notificato il 3/2/2014 sulla base di nove motivi cui resiste parte controricorrente articolando, a sua volta, ricorso incidentale condizionato sulla base di un unico motivo.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza d’appello per violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere escluso la natura condominiale della parte di cortile, ritenendo non essere stata provata dagli attori la specifica destinazione funzionale all’uso comune, in violazione della presunzione di condominialità sancita dall’art. 1117 c.c. (Cass. 14128/2000);

2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., nonchè degli artt. 132e 156 c.p.c. e art. 111 Cost., anche sotto il profilo della nullità della sentenza per mancata motivazione in relazione all’omesso riferimento al titolo dal quale desumere l’inequivoca volontà dell’originario proprietario costruttore di riservare a sè la parte del cortile in questione.

3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame del titolo d’acquisto degli attori (atto 1/8/1997), nel quale, a loro avviso, non sarebbe rinvenibile alcuna espressione che, direttamente o indirettamente, esprima la volontà del venditore di riservare a sè la frazione del cortile in questione.

4. Con il quarto motivo i ricorrenti deducono un ulteriore profilo di violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., per avere la Corte territoriale attribuito valore, in senso contrario alla natura condominiale del cortile, al regolamento condominiale che non lo aveva indicato fra i beni ricompresi nella proprietà comune.

5. Con il quinto motivo i ricorrenti censurano l’omesso esame di un ulteriore fatto ritenuto decisivo nonchè la violazione dell’art. 1362 c.c.: nel regolamento condominiale non vi è alcuna previsione contraria alla condominialità degli spazi che risultavano, invece, ricompresi fra tutte le aree condominiali. Inoltre, il verbale notarile di deposito del regolamento condominiale e delle tabelle millesimall, indica chiaramente che fra le parti comuni rientrano le corti ***** (appunto il cortile a piano terra per cui è causa).

6. Con il sesto motivo i ricorrenti censurano, in relazione ai locali sottotetto, la violazione e falsa applicazione da parte della sentenza impugnata dell’art. 1117 c.c., per avere ritenuto rilevante ai fini dell’esclusione dall’appartenenza condominiale dello stesso, la clausola contenuta nell’art. 8 del contratto preliminare di compravendita del 10/07/1995, in violazione del principio che richiede, invece, il necessario riferimento all’atto di trasferimento dell’unità immobiliare del fabbricato dall’originario unico comproprietario ad altro soggetto;

7. Con il settimo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, laddove ha valorizzato il contratto preliminare in luogo di quello definitivo successivamente stipulato e nel quale manca il riferimento alla riserva di proprietà esclusiva al venditore dei locali sottotetto, così violando i principi di cui agli artt. 1351,2932,1321 c.c., nonchè quelli di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e segg..

8. Con l’ottavo motivo i ricorrenti deducono, con riferimento ai locali sottotetto, la medesima violazione denunciata con riguardo al cortile e ribadiscono, quindi, la violazione dell’art. 1117 c.c., per avere la sentenza erroneamente ritenuto che la natura condominiale dei locali in questione sarebbe stata esclusa per il fatto di non essere contemplati tra i beni comuni dal regolamento condominiale mentre, in realtà, la presunzione di condominialità poteva essere superata solo da un’espressa previsione in senso contrario.

9. Con il nono motivo, infine, i ricorrenti denunciano l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, cioè del regolamento condominiale nella parte in cui non vi sono esclusioni espresse riguardanti i locali sottotetto e che anzi proprio per questo avrebbero dovuto essere ricompresi nella dizione “nonchè tutte le aree condominiali” contenuta nell’art. 1 del regolamento medesimo poichè, evidentemente, riferita ai beni considerati tali dall’art. 1117 c.c..

10. Il ricorso è infondato.

11. Innanzitutto, secondo la giurisprudenza di questa Corte in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, solo sotto l’aspetto del vizio di motivazione (v. Cass. 195/2016; id. 6110/2015; id. 8315/2013).Nel caso di specie, si è fuori dalla erronea ricognizione di fattispecie astratta.

12. La sentenza gravata ha ritenuto superata la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., delle porzioni rivendicate dagli appellanti non solo dal preliminare, ma soprattutto sulla base del titolo di acquisto e del regolamento condominiale.

13. Tanto precisato, e passando all’esame dei motivi, i primi cinque, riguardanti tutti la parte di cortile, possono essere esaminati congiuntamente e vanno respinti perchè la corte distrettuale ha correttamente applicato i principi giurisprudenziali sull’onere probatorio ai fini del superamento della presunzione di condominialità della parte di cortile interessata (cfr. Cass. 5442/1999; id. 11812/2011; 26766/2014) e ravvisato la previsione contraria indicata nell’art. 1117 c.c., nei “titoli convenzionali allegati agli atti” (cfr. pag. 4 della sentenza).

14. Dunque, seppure con motivazione indubbiamente insufficiente – questione oramai non più rilevante alla luce del nuovo testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (cfr. Cass. sez. un. 8053/2014) – la Corte ha esaminato i titoli convenzionali allegati agli atti (v. pag. 4) e quindi ha accertato l’appartenenza esclusiva della parte di cortile interessato dalle opere censurate.

15. La valutazione ed il riesame dei documenti non spetta al giudice di legittimità ma al giudice di merito (cfr. Cass. 16056/2016; id. 19011/2017; id. 29404/2017).

16. Peraltro la ritenuta infondatezza delle censure aventi ad oggetto la ratio decidendi fondata sul richiamo ai titoli convenzionali – motivi primo, secondo e terzo – rende inammissibili per sopravvenuto difetto di interesse, le censure – di cui ai motivi quarto e quinto – relative al regolamento condominiale, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa (cfr. Cass. 2108/2012; 11493/2018).

17. Parimenti infondati sono il sesto, il settimo. l’ottavo ed il nono motivo, posto che la natura esclusiva del sottotetto è fatta discendere, come per il cortile, dai “titoli convenzionali” il cui esame ed interpretazione, come si è detto, non sono consentiti al giudice di legittimità e visto che i vizi della motivazione non sono – come pure già detto – più denunciabili in Cassazione.

18. Inoltre, il richiamo contenuto nel sesto e nel settimo motivo al preliminare d’acquisto, certamente fuori luogo, non inficia le conclusioni della Corte d’appello che ha valorizzato la risultanza contraria alla natura condominiale emergente dal regolamento di condominio che non li include tra i beni di proprietà comune.

19. In conclusione va quindi respinto il ricorso principale.

20. Passando all’esame del ricorso incidentale condizionato di parte controricorrente, con l’unico motivo la controricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 102 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e nullità della sentenza ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per avere la Corte d’appello erroneamente escluso la necessità d’integrazione del contraddittorio nonostante i convenuti avessero eccepito la proprietà esclusiva dei beni rivendicati dagli attori come beni condominiali con conseguente necessità di procedere nei confronti di tutti i soggetti nei cui confronti varrà con efficacia di giudicato.

21. Al rigetto del ricorso principale consegue l’assorbimento di quello incidentale condizionato.

22. Atteso l’esito del giudizio, i ricorrenti vanno, in applicazione del principio di soccombenza, condannati alla rifusione delle spese di lite nella misura liquidata in dispositivo.

23.Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

PQM

La Corte rigetta il ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato; condanna i ricorrenti alla rifusione delle spese di lite a favore del controricorrente e liquidate in Euro 3.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generale ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 11 settembre 2018.

Depositato in Cancelleria il 29 novembre 2018