Corte di Cassazione, sez. VI Civile, Ordinanza n.29545 del 14/11/2019

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 28250-2017 proposto da:

C.P., domiciliata in ROMA presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, e rappresentata e difesa dall’avvocato GIUSEPPE GALLENCA giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

B.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PASUBIO, 15, presso lo studio dell’avvocato STEFANO MUNGO, rappresentata e difesa dall’avvocato ADAMO BIOLO giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 516/2017 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 19/04/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/06/2019 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO.

Lette le memorie depositate dalla ricorrente.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE Il Tribunale di Sanremo con la sentenza n. 514/2011 rigettava la domanda proposta da C.P. volta ad ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., con la quale in esecuzione del contratto preliminare del ***** fosse trasferita alla convenuta B.M. la proprietà dell’immobile sito in *****, con la condanna altresì al versamento del prezzo ancora dovuto.

Il giudice di primo grado, in accoglimento della riconvenzionale della B. dichiarava però risolto il contratto, ritenendo che alla data del 17 gennaio 2009, prevista a seguito di proroga della data per la stipula del definitivo, ricorrevano le condizioni affinchè la promissaria acquirente potesse avvalersi della clausola risolutiva espressa.

La Corte d’Appello di Genova con la sentenza n. 516 del 19 aprile 2017 ha rigettato l’appello principale della C. ed, in accoglimento dell’appello incidentale, ha accolto altresì la domanda risarcitoria della B., quantificata nell’importo di Euro 11.844,00.

Ad avviso dei giudici di appello era condivisibile la conclusione del Tribunale quanto alla dichiarazione di risoluzione del contratto, in quanto doveva ritenersi provato che alla data del 17 gennaio 2009, che era stata fissata a seguito di proroga consensuale per la stipula del definitivo, non erano state sanate le irregolarità urbanistico – edilizie, emergendo anzi che la richiesta di sanatoria era stata avanzata dall’attrice solo in data 19/3/2009.

Ed, infatti, si ricavava che le irregolarità, come evidenziate dalla relazione del tecnico della promissaria acquirente, erano state comunicate alla controparte, la quale solo il 19 marzo 2009 si era attivata per conseguire la sanatoria, e quindi anche in epoca successiva a quella nella quale era intervenuta la comunicazione della B. di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (26/2/2009).

La proroga del termine inizialmente indicato per la stipula del definitivo (1/12/2008) era verosimilmente da ricollegare proprio alla necessità di permettere alla C. di poter sanare il bene, non potendo avere alcun rilievo ai fini della colpevolezza della promittente venditrice, gli eventuali ritardi di natura amministrativa, dovendosi dare preminenza al dato fattuale rappresentato dall’inoltro della domanda di sanatoria ben oltre il termine prorogato.

Doveva invece trovare accoglimento l’appello incidentale con il quale ci si doleva del mancato accoglimento della domanda risarcitoria, in relazione alle somme spese dalla convenuta in vista della stipula del contratto (compenso di mediazione, registrazione del contratto, relazione tecnica commissionata a perito di fiducia) atteso che le somme spese erano da reputarsi legate da nesso di causalità giuridica con l’inadempimento dell’appellante principale.

Avverso tale sentenza propone ricorso C.P. sulla base di un motivo.

B.M. resiste con controricorso.

Il motivo di ricorso lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c., e degli artt. 2727, 2729 c.c., in relazione agli artt. 1218,2932,1456 e 1350 c.c..

Sostiene la ricorrente che, poichè le parti avrebbero concordato in maniera orale il differimento della data per la stipula del definitivo, al fine di permettere di sanare alcuni abusi edilizi riscontrati dopo il preliminare, non poteva ritenersi che tale proroga fosse riferibile anche agli inadempimenti previsti per l’operatività della clausola risolutiva espressa, che appunto faceva richiamo alla necessità di assicurare la regolarità catastale del bene.

In tal modo si è pervenuti alla risoluzione sulla base di una clausola risolutiva espressa che fa riferimento ad abusi diversi da quelli per i quali la clausola era stata espressamente prevista in forma scritta, trascurandosi il principio per il quale in materia di contratti aventi ad oggetto il trasferimento di immobili, la volontà delle parti deve essere formalizzata per iscritto.

Il motivo è evidentemente destituito di fondamento.

Ad onta di quanto riaffermato nella premessa del ricorso, nella sostanza la censura mira a sollecitare esclusivamente un diverso apprezzamento delle risultanze istruttorie introducendo una sottile, ma non condivisibile, distinzione tra abusi urbanistici e difformità catastali.

I giudici di merito con apprezzamento in fatto, e concordemente a quanto pacificamente ritenuto dalle parti, hanno ritenuto che effettivamente i contraenti avessero deciso di concordare, sebbene in forma orale, un differimento del termine inizialmente previsto per la stipula del definitivo, ravvisando la giustificazione di tale proroga, anche qui con valutazione in fatto non suscettibile di sindacato in questa sede, anche perchè corredata da logica e coerente motivazione, nell’esigenza di accordare alla C. un ulteriore tempo per assicurare la regolarizzazione delle difformità che erano state riscontrate nella perizia del tecnico di parte acquirente.

Assume la ricorrente che però la previsione contrattuale contenente la clausola risolutiva espressa faceva riferimento esclusivamente alla necessità di pervenire alla regolarizzazione catastale dell’immobile, laddove invece la risoluzione è stata pronunciata per la mancata sanatoria nel termine prorogato di abusi edilizi- urbanistici, e cioè per un inadempimento diverso da quello previsto con la pattuizione dettata in forma scritta.

La censura in primo luogo difetta di specificità nella parte in cui assume apoditticamente che i problemi riscontrati in epoca successiva alla conclusione del preliminare, come segnalati dal geometra A. nella relazione del 10 ottobre 2008 non abbiano alcuna incidenza sulla regolarità catastale del bene, omettendo di richiamare il contenuto di tale relazione onde consentire di riscontrare la correttezza del proprio assunto, e ciò soprattutto alla luce della considerazione secondo cui ordinariamente l’eventuale esistenza di abusi edilizi si ripercuote anche sulla conformità catastale del bene, atteso che la realizzazione di opere in difformità dagli originari provvedimenti autorizzativi dell’attività edilizia (e dei quali di norma il catasto tiene conto), implica anche una discrasia tra la situazione reale del bene e quella invece rappresentata in catasto.

Inoltre l’assunto della ricorrente risulta evidentemente volto a contestare l’apprezzamento in fatto del giudice di appello, ove si abbia riguardo al contenuto della sentenza impugnata la quale a pag. 7 ha espressamente affermato che era stata proprio la persistenza di una difformità catastale (e quindi proprio l’evento al quale era ricollegata l’operatività della clausola risolutiva espressa) a determinare le parti a concordare la proroga del termine di adempimento.

Risulta quindi accertato in sentenza che già alla data inizialmente prevista per il definitivo sussistevano delle difformità catastali, sicchè ove anche volesse reputarsi che la proroga fosse stata accordata per la sanatoria di vizi diversi, resterebbe sempre accertata la carenza della regolarità catastale del bene alla data originariamente concordata e senza che fosse stata nel frattempo rimossa, confermandosi in tal modo la ricorrenza dei presupposti per la risoluzione di diritto del contratto.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese in favore della controricorrente che liquida in complessivi Euro 5.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi, ed accessori come per legge;

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, art. 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 13 giugno 2019.

Depositato in Cancelleria il 14 novembre 2019