Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.1580 del 26/01/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DE MASI Oronzo – Presidente –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. DELL’ORFANO Antonella – rel. Consigliere –

Dott. MELE Maria Elena – Consigliere –

Dott. BOTTA Raffaele – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 8318-2017 proposto da:

COMPAGNIA APPALTI E PROGETTAZIONE S.r.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio degli Avvocati ANGELO TANZI e FILIPPO TURRIO BALDASSARRI, che la rappresentano e difendono giusta procura speciale estesa in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 5515/2016 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 27/9/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 6/11/2020 dal Consigliere Relatore Dott.ssa DELL’ORFANO ANTONELLA.

RILEVATO

CHE:

Compagnia Appalti e Progettazione S.r.L. propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 5885/2015 della Commissione Tributaria Provinciale di Roma in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di rettifica e liquidazione di imposta ipocatastale 2010, relativamente ad atto di vendita, datato 4.11.2010, di immobile di tipo commerciale;

l’Agenzia delle entrate resiste con controricorso

CONSIDERATO

CHE:

1.1. con unico mezzo si censura la sentenza denunciando, in rubrica, violazione di norme di diritto (art. 51 e s.s. TU Imposta di Registro, artt. 112,113,115 e 116 c.p.c., art. 2697 c.c.” per avere la Commissione Tributaria Regionale ritenuto legittimo l’accertamento ancorchè fondato sul mero scostamento tra il prezzo di compravendita dell’immobile ed il valore risultante dalle banche dati OMI;

1.2. la doglianza è fondata;

1.3. ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, per gli atti traslativi a titolo oneroso, la base imponibile dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale è costituita dal valore del bene o del diritto trasferito;

1.4. se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest’ultimo;

1.5. successivamente, in sede di accertamento di valore, gli uffici dell’Agenzia delle entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compravenduto;

1.6. non è contestato, per essere stato precisato anche dai giudici di appello nella sentenza impugnata, che nella fattispecie la determinazione del valore dell’immobile, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, è stata desunta dalla banca dati O.M.I.;

1.7. con riferimento all’onere probatorio incombente all’Ufficio in tema di imposta di registro, ipotecaria e catastale conseguenti alla compravendita di un immobile, va precisato che l’accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate del “valore venale in comune commercio” di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 2, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto della natura, della consistenza ed ubicazione dei beni in considerazione delle caratteristiche oggettive delle aree, in ragione della collocazione nello strumento urbanistico nonchè dello stato delle opere di urbanizzazione, avendo riguardo ai trasferimenti avvenuti non oltre tre anni prima, che abbiano avuto per oggetto immobili con caratteristiche e condizioni analoghe a quello oggetto di compravendita;

1.8. i giudici di appello hanno ritenuto correttamente motivato l’avviso di accertamento sulla base dei valori OMI, ai fini dell’accertamento del valore, statuendo che “il ricorso ai parametri dell’OMI, nella varietà e complessità degli elementi presi in considerazione, garantisce della attendibilità della valutazione effettuata, laddove il richiamo ai prezzi del precedente acquisto attraverso asta pubblica non può ritenersi conferente, attese le diverse modalità con cui notoriamente viene determinato il prezzo del bene in sede d’asta pubblica”;

1.9. l’assunto non può essere condiviso, poichè le quotazioni OMI esprimono un intervallo di valore tra un minimo ed un massimo per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari “ordinarie” e tipizzate, classificate in una determinata tipologia e situate in un ambito territoriale omogeneo, e tali quotazioni, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a condurre indicazioni di valori di “larga massima (cfr. Cass. n. 25707/2015);

1.10. è stato ripetutamente ribadito da questa Corte che le stime dell’OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggiore valore, non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio e avrebbero dovuto essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili;

1.11. nell’ambito dei processi estimativi, le OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima;

1.12. ne consegue che l’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante dalle quotazioni OMI (cfr. Cass. n. 21813 del 2018);

1.13. con ordinanza n. 13992 del 2019, questa Corte ha poi ribadito l’illegittimità dell’avviso di liquidazione fondato esclusivamente su tali valori, in quanto non ritenuti idonei e sufficienti a certificare il valore dell’immobile, ciò in quanto il valore venale in comune commercio di un bene oggetto di accertamento può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercato immobiliare;

1.14. secondo l’indirizzo condiviso nell’ipotesi di contestazioni di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5 (legge comunitaria 2008), che ha modificato il D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 e il D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purchè dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di “presumptio de presumpto” (cfr. Cass. n. 2155 del 2019);

1.15. è onere dell’Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l’effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell’avviso di liquidazione (cfr. Cass. nn. 11270 del 2017, 11560/2016, 6914/2011) e, in tale prospettiva, ai fini dell’assolvimento dell’onere della prova a carico dell’Agenzia, non è sufficiente il semplice riferimento ai valori OMI, poichè questi rappresentano, come si è detto, solo valori di massima e non la prova della pretesa erariale (Cass. n. 14117/2018), dovendosi dare rilievo, ad integrazione, ad ulteriori indizi utili a determinare il valore del bene oggetto di accertamento;

2. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, decidendo nel merito, va accolto il ricorso proposto dalla contribuente;

3. le spese di lite dei gradi di merito vanno interamente compensate tra le parti, in ragione del consolidarsi della giurisprudenza di legittimità sulle questioni trattate in epoca successiva alla introduzione della lite, mentre le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo proposto dalla società contribuente; compensa le spese di lite dei gradi di merito e condanna la parte soccombente al rimborso di quelle di legittimità che liquida in complessivi Euro 2.000,00 per compensi, oltre spese forfetarie ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, il 6 novembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 26 gennaio 2021