Corte di Cassazione, sez. V Civile, Ordinanza n.17625 del 21/06/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. STALLA Giacomo Maria – Presidente –

Dott. PAOLITTO Liberato – Consigliere –

Dott. RUSSO Rita – Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. NAPOLITANO Angelo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18350/2017 R.G. proposto da:

Società Talea – Società di Gestione Immobiliare s.p.a., in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Salvini Livia, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Roma al Viale Giuseppe Mazzini n. 11 (liviasalvini.ordineavvocatiroma.org);

– ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate, in persona del legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, presso i cui uffici è

domiciliata in Roma alla via dei Portoghesi n. 12;

– intimata –

costituita avverso la sentenza n. 17/5/17, depositata in data 16/1/2017, non notificata, della Commissione Tributaria Regionale della Liguria;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3 febbraio 2021 dal Dott. Napolitano Angelo, svoltasi mediante collegamento da remoto.

Con atto di compravendita del 27 febbraio 2009, Talea – Società di Gestione Immobiliare s.p.a. (d’ora in poi anche “Talea” o “la società odierna ricorrente” o anche “la contribuente”) acquistò dalla società Kost s.r.l., a fronte di un corrispettivo di Euro 3.600.000 Euro oltre iva, un fabbricato sito in Albenga iscritto in catasto al fl. *****, mappale *****, sub *****, categoria F3, classe U.

Il fabbricato sarebbe stato ancora in costruzione al momento dell’acquisto, con la conseguenza che la cessione era imponibile ai fini iva (con esclusione, dunque dell’ambito applicativo del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, nn. 8-bis e 8-ter).

Viceversa, ai sensi del D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 10, comma 2, e della nota al D.Lgs. n. 347 del 1990, tariffa, art. 1, allegata, la compravendita in questione avrebbe dovuto scontare imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Avendo, invece, corrisposto dette imposte in misura proporzionale, la società odierna ricorrente propose istanza di rimborso della maggior somma versata all’Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Savona.

L’istanza di rimborso fu rigettata dall’Ufficio, sulla base della considerazione che l’immobile oggetto dell’atto non poteva essere considerato “in corso di costruzione”.

Benchè esso fosse censito nella categoria residuale fittizia F3 (quale immobile in corso di costruzione), l’Agenzia delle Entrate valorizzò, ai fini della determinazione delle imposte ipotecarie e catastali, la circostanza che le parti, con una clausola apposta al contratto di compravendita, avevano dichiarato che l’immobile era stato ceduto “entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori”; dichiarazione che secondo l’Ufficio non avrebbe potuto essere smentita con una successiva istanza di rimborso.

Avverso il diniego di rimborso la società odierna ricorrente propose ricorso, che fu rigettato dalla CTP di Savona.

La sentenza di primo grado fu confermata dalla CTR della Liguria.

Avverso la sentenza di appello Talea ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due complessi motivi.

L’Agenzia delle Entrate ha depositato un atto di costituzione.

In vista dell’adunanza camerale, la contribuente ha depositato una memoria difensiva ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c.

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato “Violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 347 del 1990, artt. 1 e 10, del D.Lgs. n. 347 del 1990, tariffa, art. 1-bis, allegata e del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, comma 1, n. 8-ter (art. 360 c.p.c., n. 3)”, la contribuente si duole che la CTR abbia erroneamente affermato che, ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, non sarebbe sufficiente che la compravendita sottoposta a registrazione abbia ad oggetto un immobile non ultimato, ma sarebbe necessario anche che i lavori di costruzione/ultimazione del fabbricato siano stati già di fatto avviati.

La ricorrente afferma, invece, che l’immobile da essa acquistato era un fabbricato non ancora ultimato, iscritto nella categoria catastale F3 (quale unità immobiliare in corso di costruzione), e che per l’ultimazione dei lavori di realizzazione dell’edificio il Comune di Albenga aveva rilasciato a Talea il 26 febbraio 2009, il giorno prima del rogito notarile, un apposito permesso di costruire.

Ne conseguirebbe, allora, che la CTR avrebbe errato nel non ritenere che il fabbricato acquistato dalla odierna ricorrente fosse ancora in corso di costruzione, a nulla rilevando in senso contrario la dichiarazione erronea, contenuta nell’atto di acquisto, secondo la quale il fabbricato ceduto era stato ultimato nei quattro anni antecedenti la vendita; dichiarazione che era stata rettificata con atto del 24 gennaio 2011.

In sostanza, la ricorrente sostiene che un immobile non ancora ultimato non potrebbe definirsi strumentale (essendo l’ultimazione un presupposto della qualificazione dell’immobile quale “strumentale”), e di conseguenza non potrebbe scontare l’imposta ipotecaria e catastale proporzionale, di cui al D.Lgs. n. 347 del 1990, tabella art. 1-bis, allegata, bensì l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

1.1 Il motivo è infondato.

La sentenza della CTR impugnata non incorre nei vizi dedotti, in quanto ha sostanzialmente negato il rimborso dell’imposta proporzionale versata dalla società ricorrente sulla base della considerazione che il fabbricato, al momento dell’atto di compravendita, non era in corso di costruzione, e che dunque era già stato ultimato.

Tanto ritenendo, la Commissione tributaria regionale ha implicitamente riconosciuto all’immobile oggetto di compravendita la caratteristica della “strumentalità”, di cui al D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, comma 1, n. 8-ter, che costituisce il presupposto per l’applicazione dell’imposta in misura proporzionale ai sensi del D.Lgs. n. 347 del 1990, tariffa, art. 1-bis, allegata.

2. Con il secondo motivo, rubricato “omesso esame di un fatto rilevante ai fini del giudizio (art. 360 c.p.c., n. 5)”, Talea deduce che la CTR a quo avrebbe omesso di esaminare i seguenti fatti decisivi e controversi tra le parti: a) l’immobile oggetto di compravendita risultava iscritto nella categoria catastale F3, come dichiarato nell’atto sottoposto a registrazione; b) la categoria catastale di cui alla lettera a) era stata attribuita all’unità immobiliare oggetto di compravendita a seguito della denuncia di variazione catastale del 25 febbraio 2009; c) per l’ultimazione del fabbricato, Talea aveva chiesto ed ottenuto un permesso di costruire per la realizzazione di interventi di “ristrutturazione edilizia con ampliamento del centro commerciale di proprietà”; d) l’effettiva agibilità dell’immobile era stata conseguita solo a seguito di incisivi interventi edilizi ed in data successiva all’atto di compravendita.

L’esame di tali fatti sarebbe stato, a detta della ricorrente, decisivo per giungere alla conclusione che al momento dell’atto di compravendita il fabbricato oggetto del contratto non era ancora stato ultimato.

2.1 II motivo è infondato.

La CTR ha dato congrua e logica motivazione dell’affermazione secondo la quale il fabbricato oggetto di compravendita non era, al momento della conclusione del contratto sottoposto a registrazione, in corso di costruzione: innanzitutto, nell’atto di compravendita del 27/2/2009 le parti si erano date reciprocamente atto che l’immobile aveva natura strumentale e veniva venduto entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori.

Ora, è ben vero che l’atto era stato rettificato in data 24/1/2012 e che le parti, dichiarando di aver commesso un “mero ed involontario errore” in sede di stesura del contratto di compravendita del 2009, avevano in un secondo tempo (a distanza di quasi tre anni) affermato che l’atto aveva per oggetto la “vendita di un immobile in corso di costruzione”; tuttavia il giudice di appello non si è fermato alla dichiarazione contenuta nel contratto, poi fatta oggetto di rettifica, ma ha anche spiegato che, in sostanza, un fabbricato può essere definito “in corso di costruzione” solo se i lavori di costruzione siano effettivamente in corso, e non già semplicemente assentiti dal punto di vista amministrativo, al momento della conclusione del contratto.

Rispetto a tale nozione di “fabbricato in corso di costruzione”, che assume come punto di riferimento l’effettivo inizio dei lavori consentiti dal titolo amministrativo ottenuto, la ricorrente introduce una diversa nozione di “fabbricato in corso di costruzione”, che fa riferimento all’oggettivo stato realizzativo del fabbricato al momento dell’acquisto, a prescindere dalla circostanza che, al momento dell’atto di compravendita da registrare, su quel fabbricato vi fossero o meno lavori in corso sostenuti da un regolare titolo autorizzativo.

Senonchè, ritiene questa Corte che la nozione di “fabbricato in corso di costruzione”, fatta propria dalla CTR, sia stata correttamente motivata in fatto e in diritto.

La ultimazione di un fabbricato, infatti, non rappresenta un concetto “assoluto”, ma deve riguardarsi in relazione: al tipo di edificio che il costruttore intendeva realizzare quando ha intrapreso l’opera; all’uso che egli intendeva farne ad opera finita e alle prescrizioni contenute nel permesso di costruire che gli era stato rilasciato.

Orbene, alla luce dei detti criteri la odierna ricorrente non ha dedotto e provato alcun elemento decisivo idoneo a sostenere che il fabbricato, nella condizione in cui era stato acquistato da Talea, non poteva dirsi ultimato nel senso che esso non apparteneva ad una tipologia definita, non poteva servire ad alcun uso e non era stato completato in conformità al (e nei tempi previsti dal) titolo amministrativo rilasciato, dall’amministrazione competente, al venditore – primo costruttore.

Anzi: il fatto che l’odierna ricorrente avesse chiesto ed ottenuto, prima di iniziare i lavori sull’immobile in questione, un permesso di costruire per la realizzazione di interventi di “ristrutturazione edilizia con ampliamento del centro commerciale di proprietà” induce a ritenere che l’intervento realizzato da Talea abbia avuto ad oggetto un fabbricato già ultimato quantomeno nella sua struttura essenziale, e dunque già tipologicamente definito e con una determinata destinazione.

Del resto la nozione di “ristrutturazione” è ben diversa da quella di “ultimazione”.

Di fronte a tali considerazioni, la circostanza che nessun rilievo la CTR abbia dato in sentenza alla classificazione catastale dell’immobile al tempo della compravendita non assume decisività, non avendo la classificazione catastale una efficacia costitutiva o di prova privilegiata di una determinata realtà costruttiva.

Nè, parimenti, assume rilievo decisivo la circostanza che solo dopo gli interventi edilizi assentiti a Talea l’immobile oggetto della compravendita abbia ottenuto il certificato di agibilità: tale circostanza non toglie che il fabbricato, già al tempo dell’atto di compravendita, avesse una sua propria caratteristica tipologica ed una sua potenziale destinazione d’uso, e non toglie, dunque, che, già nello stato in cui era, avrebbe potuto ottenere, quand’anche con qualche intervento edilizio non particolarmente incisivo, i titoli amministrativi necessari alla sua utilizzazione.

3. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Il mancato svolgimento di attività difensiva da parte dell’Agenzia delle Entrate esonera dal regolamento delle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della quinta sezione civile tenutasi, con modalità da remoto, il 3 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2021