Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.28859 del 19/10/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Umberto – Presidente –

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11543/2016 R.G. proposto da M.A., E B.P.A., rappresentati e difesi dall’avv. Mauro Finocchito, con domicilio eletto in Roma, Corso del Rinascimento n. 8, presso l’avv. Giovanni Pellegrino;

– ricorrenti –

contro

L.G., rappresentato e difeso dall’avv. Luigi Pasca, con domicilio in Maglie, Via Vittorio Emanuele 184;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce n. 194/2016, pubblicata in data 29.2.2016;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 28.5.2021, dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

FATTI DI CAUSA

M.A. e B.P.A. hanno proposto opposizione avverso il d.i. n. 268/2009, ottenuto da L.G. a titolo di pagamento del corrispettivo di lavori extracontrattuali, eccependo il difetto di legittimazione passiva della B. e sostenendo di nulla dovere sia perché i lavori extracontrattuali non erano stati eseguiti a regola d’arte, sia per aver versato somme maggiori di quelle pattuite con il preliminare di vendita dell’11.5.2006, lamentando inoltre che l’appaltatore non aveva prestato la polizza assicurativa a garanzia dei vizi degli immobili, ai sensi della L. n. 122 del 2005, art. 4.

Il tribunale di Lecce – sezione di Maglie – ha confermato il decreto ingiuntivo, regolando le spese.

Su appello dagli opponenti, la sentenza di primo grado è stata confermata in appello.

La Corte leccese, respinta preliminarmente l’eccezione di carenza di legittimazione passiva della B., ha evidenziato che le somme che gli opponenti sostenevano di aver versato in eccedenza rispetto al prezzo di acquisto, erano imputabili al pagamento di lavori al piano interrato e al garage, già eseguiti alla data del 19.2.2008 per importi diversi da quelle richiesti in via monitoria, mentre il corrispettivo oggetto di causa riguardava i lavori al piano superiore e non era stato versato.

Ha ritenuto che il venditore non fosse obbligato a prestare la polizza assicurativa D.Lgs. n. 122 del 2005 ex art. 4 a copertura degli eventuali danni da rovina dell’edificio, poiché il trasferimento della proprietà si era realizzato con la stipula dell’atto di vendita del 29.6.2007, mentre la disciplina a tutela degli acquirenti di immobili da costruire presuppone la conclusione di un contratto ad effetti reali non immediati.

Quanto -infine – alla sussistenza dei vizi delle opere, la pronuncia ha affermato che i committenti avevano tardivamente denunciato i difetti delle opere dopo la scadenza del termine di otto giorni previsto dall’art. 1667 c.c., evidenziando che alcuni vizi erano facilmente riconoscibili ed altri erano di ridotta entità e che non poteva applicarsi – pertanto – il termine annuale di denuncia previsto dall’art. 1669 c.c..

La cassazione della sentenza è chiesta da M.A. e B.P. con ricorso in tre motivi, illustrati con memoria.

L.G. ha depositato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1362 c.c. e ss. art. 1965 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

La Corte di merito – in contrasto con l’inequivoco dato letterale della scrittura del 5.8.2008 – ne avrebbe erroneamente interpretato il contenuto, affermando che il saldo di Euro 7500,00 riguardava opere diverse da quelle oggetto di causa, mentre tale somma era prevista per il pagamento del corrispettivo di “tutti i lavori eseguiti dall’appaltatore nessuno escluso”. Di conseguenza, avendo i ricorrenti versato somme superiori al prezzo di acquisto fissato con il preliminare dell’11.5.2006 – non residuava alcun credito in favore dell’appaltatore.

Il motivo è infondato.

Procedendo dal dato letterale della transazione dell’agosto del 2008, che prevedeva il versamento di Euro 7500,00 a tacitazione di ogni ragione di credito derivante dall’effettuazione di tutti i lavori extracontrattuali, nessuno escluso – la Corte di merito ha posto in rilievo che il L. aveva eseguito sia lavori al piano interrato e al garage (per i quali risultavano versati importi diversi da quelli oggetto di causa, come comprovato da una scrittura del 3.1.2007), sia lavori al piano superiore (oggetto di causa), traendone – in definitiva – la conclusione, avallata dal dato letterale della scrittura, che l’espressione utilizzata nella transazione dell’agosto 2008 (ossia il riferimento ivi contenuto a tutti i lavori extra contratto, nessuno escluso) dovesse intendersi non nel senso che l’importo complessivo di tutte le opere extracontrattuali eseguite presso l’immobile fosse pari ad Euro 7500,00, ma nel senso che tale fosse l’ammontare del credito residuo ancora da versare all’appaltatore.

Riportando letteralmente il contenuto del contratto, la pronuncia ha difatti evidenziato come le parti avessero appunto previsto il versamento dell’ulteriore somma di Euro 7500,00, da versare contestualmente al residuo saldo del prezzo di vendita, precisando che per parte dei lavori già eseguiti (ossia quelli al piano interrato, oggetto del documento recante la data del 19.2.2008) i committenti avevano già corrisposto Euro 11.623,00 e quindi un importo maggiore anche di quello indicato nella scrittura, circostanza quest’ultima che logicamente escludeva che l’intero valore delle opere ascendesse a complessivi Euro 7500,00.

Le conclusioni cui è pervenuta la Corte di merito appaiono – pertanto – pienamente rispettose del criterio letterale, oltre che del tutto plausibili dal punto di vista logico, essendo immuni dai vizi denunciati.

2. Il secondo motivo denuncia violazione del D.Lgs. n. 122 del 2005, artt. 4 e 5 ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la Corte di merito erroneamente ritenuto che, avendo le parti già stipulato, in data 29.6.2007, un contratto di trasferimento dell’immobile ad effetti traslativi immediati, l’appaltatore non fosse tenuto a prestare la polizza a garanzia per i danni da rovina dell’immobile, trascurando che l’obbligo era sorto già al momento della stipula del preliminare di vendita dell’11.5.2006, avente ad oggetto un immobile non ultimato.

La censura è fondata.

Il D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 4 comma 1, – Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210 – nel testo in vigore alla data del contratto, disponeva che “il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.

L’art. 1 precisa che – ai fini del predetto decreto – per costruttore ed acquirente devono intendersi rispettivamente anche chi abbia promesso in vendita o abbia promesso di acquistare un immobile da costruire (per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità: cfr. Cass. 5749/2011).

In base al disposto del successivo art. 5, l’obbligo di rilascio della polizza assicurativa sussiste per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del suddetto decreto, sicché la disposizione appare volta solo a circoscrivere l’ambito applicativo del D.Lgs. n. 122 del 2005 con riferimento agli atti riguardanti gli immobili per i quali la richiesta di permesso a costruire fosse anteriore al 21.7.2005 (data di entrata in vigore del decreto 122/2005), senza prevedere alcuna esclusione per preliminari di vendita immobiliare, ove concorrano le altre condizioni di legge.

L’obbligo di prestare la polizza era – quindi – già sorto al momento della stipula del preliminare del 11.5.2006, poiché a quella data l’immobile promesso in vendita non era stato ancora realizzato, avendo la stessa pronuncia precisato che l’ultimazione era intervenuta solo nel 2008.

La successiva conclusione del definitivo segnava – pertanto – il momento in cui il promittente venditore era tenuto a rilasciare la polizza, non potendo valere quale fatto impeditivo per il sorgere dell’obbligazione prevista dall’art. 4 del citato decreto, come erroneamente ritenuto dalla pronuncia impugnata.

Sarà compito del giudice del rinvio accertare se il permesso a costruire fosse stato richiesto – e non solo rilasciato – dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 122 del 2005, conformemente a quanto previsto dal già citato art. 5.

3. Il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 1669 c.c., la falsa applicazione dell’art. 1667, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, imputando alla pronuncia di aver escluso l’applicabilità dell’art. 1669 c.c. e del relativo termine annuale di denuncia dei vizi, dando rilievo in parte alla riconoscibilità dei difetti e per altra parte alla loro trascurabile entità, dovendo invece valutare se il libero godimento dell’immobile fosse stato compromesso in maniera consistente, non venendo in considerazione il costo necessario per la riparazione o l’inerenza dei difetti a parti accessorie e secondarie del bene.

La censura è fondata nei termini che seguono.

La sentenza impugnata ha dichiarato la tardività della denuncia dei vizi dell’immobile, poiché non effettuata nel termine di otto giorni dalla scoperta ai sensi dell’art. 1667 c.c., reputando inapplicabile il termine annuale ex art. 1669 c.c. per la “facile riconoscibilità” di taluni dei vizi riscontrati (la presenza di umido, l’assenza delle soglie all’ingresso del garage, il distacco della soglia del pavimento esterno corrispondente al finestrino del bagno, la mancanza di rivestimenti al bagno, l’alzata in cima alle scale, i difetti al parapetto e alla lavorazione e posa in opera della pietra leccese e della ringhiera della scala, l’errato posizionamento dei tubi di scarico e delle griglie dei pozzetti e la mancata automazione del cancello) oltre che per la trascurabile entità di altre irregolarità (opere di rivestimento. con piastrelle in ceramica e imperfezioni agli infissi esterni).

Il criterio distintivo tra le ipotesi ricadenti nella previsione dell’art. 1669 c.c. e quelle riconducibili all’ambito applicativo dell’art. 1667 c.c. va tuttavia individuato in base al grado di incidenza dei vizi sul pieno godimento dei beni.

L’art. 1669 c.c., al pari del corrispondente art. 1639 dell’abrogato c.c. del 1865, configura una responsabilità extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, al fine di tutelare in tal modo l’incolumità personale.

La disposizione in vigore ha una portata più ampia della corrispondente previsione del codice abrogato, avendo incluso tra i difetti di cui il costruttore è tenuto a rispondere anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell’edificio, possano essere, comunque, qualificati “gravi”.

Tale requisito di gravità è correlato alle conseguenze dei vizi di costruzione e non dalla loro oggettiva consistenza o dalla loro modesta entità, in rapporto all’intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto (Cass. 1423/2019).

Configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. s.u. 7756/2017; Cass. 20644/2013; Cass. 84/2013, n. 84; Cass. 20307/2011; Cass. 19868/2009).

In definitiva, l’applicabilità del termine annuale di denuncia previsto dall’art. 1669 c.c. non poteva essere esclusa sulla scorta della agevole riconoscibilità di gran parte dei vizi denunciati o della generica “contenuta entità” dei difetti, occorrendo stabilire in che misura avessero inciso sull’utilizzabilità del bene e se la riduzione del godimento fosse consistente.

Sono – quindi – accolti il secondo ed il terzo motivo di ricorso, con rigetto della prima censura.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

PQM

accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, respinge il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione Seconda civile, il 28 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 19 ottobre 2021