Corte di Cassazione, sez. VI Civile, Ordinanza n.34612 del 16/11/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15763-2019 proposto da:

B.A., N.M.R., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA FERDINANDO LIUZZI 25, presso lo studio dell’avvocato CARLO CARLEVARIS, che li rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

D.G.E., + ALTRI OMESSI, elettivamente domiciliati in ROMA, DEL BANCO DI S. SPIRITO 48, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI BARDANZELLU che li rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

– ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 7238/2018 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 16/11/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/10/2021 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

Lette le memorie depositate dai controricorrenti.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE Con sentenza dell’8-10-2002 il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento della domanda proposta da C.F. ed altri partecipanti al Condominio del fabbricato di ***** in *****, nei confronti di B.A. e N.M.R., con atto di citazione notificato il *****, dichiarava la destinazione a parcheggio, in favore di tutti i condomini del suddetto fabbricato costruito in base a licenza rilasciata dal Comune di ***** il *****, dell’area risultante dalle planimetrie allegate all’atto d’obbligo intervenuto tra i costruttori (che avevano ceduto in proprietà esclusiva l’area stessa, unitamente a maggior consistenza, ai convenuti con atto di compravendita del *****) ed il Comune di Roma, con obbligo dei condomini di corrispondere ai convenuti proprietari dell’area il corrispettivo di Lire 14.700.000 da attualizzare a partire dal 1973 secondo gli indici Istat.

Proposta impugnazione da parte dei convenuti, cui resistevano C.F., + ALTRI OMESSI, la Corte di Appello di Roma con sentenza del 1311-2008 ha dichiarato estinto il giudizio.

Il giudice di appello ha premesso che il Tribunale con ordinanza del 15-12-2000 aveva disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini dello stabile, che gli attori vi avevano provveduto solo parzialmente, e che i convenuti, constatata tale parziale integrazione, avevano eccepito l’estinzione del giudizio, eccezione poi ribadita nel giudizio di secondo grado; orbene la partecipazione di tutti i condomini al giudizio era necessaria, considerato anzitutto il contenuto della domanda attrice, volta ad ottenere il riconoscimento della proprietà o del diritto reale d’uso dell’area vincolata in favore degli attori e degli altri condomini, anch’essi comproprietari o titolari del diritto d’uso sulla medesima area; i convenuti, poi, oltre ad aver ribadito la loro proprietà esclusiva del locale per cui è causa, negandone pertanto la natura comune, in via subordinata avevano chiesto la condanna delle controparti al pagamento del corrispettivo per l’uso dell’area.

La Corte territoriale ha quindi ritenuto che la domanda attrice, coniugata con le eccezioni dei convenuti e con la loro domanda riconvenzionale di condanna al pagamento di somme di denaro, veniva a coinvolgere gli interessi di tutti gli altri condomini i quali, tra l’altro, sarebbero stati tenuti a versare un corrispettivo, integrando il prezzo pagato per l’acquisto della loro proprietà, senza aver partecipato al giudizio, e senza neppure aver potuto manifestare la loro adesione alla iniziativa giudiziaria di alcuni di essi, tenuto conto altresì della insufficienza dell’area per garantire il parcheggio a tutti i condomini e, quindi, dell’uso necessariamente turnario al quale essi sarebbero tenuti.

La sentenza ha pure rilevato che gli attori nel giudizio di primo grado avevano citato tutti i condomini proprietari di unità abitative, ma non avevano provveduto alla integrazione del contraddittorio nei confronti dei tre proprietari dei locali a destinazione non abitativa posti al piano terra; al riguardo ha ritenuto che la pretesa degli appellati di escludere qualsiasi pretesa di costoro sulle aree destinate a parcheggio non poggiava su alcuna fondata argomentazione; infatti il vincolo pertinenziale degli appositi spazi per parcheggi previsto dalla L. n. 47 del 1985, si instaura globalmente con le nuove costruzioni nelle quali debbono essere riservati, indipendentemente dalla destinazione abitativa o commerciale delle singole unità immobiliari.

Il giudice di appello ha evidenziato che l’atto d’obbligo sottoscritto dai costruttori dell’edificio prevedeva l’impegno dei costruttori di destinare e mantenere permanentemente a parcheggio una superficie di mq. 344,69, e che non risultava in alcun modo specificato che tale area dovesse essere destinata a vantaggio dei soli proprietari di unità abitative; infine, il regolamento condominiale inquadrava le pertinenze tra le proprietà comuni o di uso comune di tutto il Condominio; pertanto, era del tutto ingiustificata l’esclusione delle unità a destinazione commerciale da quelle che potessero avanzare pretese sull’area riservata a parcheggio.

Per la cassazione di tale sentenza D.G.E., + ALTRI OMESSI hanno proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui il B. la N. hanno resistito con controricorso.

Questa Corte, con la sentenza n. 13414 del 2015, ha accolto il terzo motivo, e previo assorbimento degli altri ha cassato la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.

In relazione al terzo motivo di ricorso che denunciava violazione o falsa applicazione della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-sexies introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765 e della L. 17 marzo 1985, n. 47, art. 26, u.c., in relazione all’art. 1102 c.c., e art. 102 c.p.c., per aver ritenuto che nella fattispecie sussisteva un litisconsorzio necessario tra tutti i condomini in relazione alle domande proposte dagli esponenti, questa Corte riteneva che non si fosse tenuto conto della effettiva natura della domanda introdotta nel giudizio dai ricorrenti, limitata al riconoscimento del loro diritto d’uso sull’area destinata a parcheggio, non avendo essi chiesto affatto l’accertamento di un loro diritto di comproprietà sull’area stessa, che invero viene pacificamente riconosciuta come oggetto di comproprietà da parte del B. e della N..

Pertanto, nel caso in cui più acquirenti di singole unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio agiscano congiuntamente per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni di fabbricato da riservare a parcheggio a norma della L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, sono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall’identità del titolo (legale) da cui derivano, sicché si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente facoltativo ai sensi dell’art. 103 c.p.c., e non occorre quindi che al giudizio partecipino necessariamente tutti gli altri condomini (Cass. 30-10-2007 n. 22889; nello stesso senso Cass. 11-3-1995 n. 2858; Cass. 1-4-1999 n. 3121; Cass. 9-8-2001 n. 10999).

Riassunto il giudizio, la Corte d’appello di Roma con la sentenza n. 7238 del 16/11/2018, in parziale accoglimento della domanda attorea, ha confermato la sentenza di primo grado, ponendo a carico degli attori la corresponsione della somma ivi indicata, ed ha compensato per la metà le spese dei vari gradi di giudizio, ponendo a carico dei convenuti la residua parte.

Quanto all’eccezione di prescrizione del diritto d’uso sollevata da parte dei convenuti, e motivata in ragione del fatto che gli acquisti degli attori risalivano ai primi anni ‘70, mentre l’atto di citazione era stato notificato solo nel 1993, senza che fossero stati posti in essere degli intermedi atti interruttivi, la Corte d’Appello, pur dando atto che il diritto di uso invocato dai ricorrenti è suscettibile di prescrizione, reputava che però la prescrizione decorresse dal momento in cui il diritto poteva essere fatto valere.

Nel caso in esame il dies a quo della prescrizione andava individuato dal momento in cui i convenuti avevano occupato l’area oggetto di causa, destinandola alla propria attività commerciale, e cioè a far data dal 1975, allorquando si erano resi acquirenti del bene, in quanto solo in tale momento avevano privato gli altri condomini dell’esercizio del diritto d’uso.

Passando alla contestazione in merito all’individuazione della somma dovuta quale corrispettivo del diritto d’uso, la sentenza riteneva corretta la stima operata dal CTU, che si era attenuto al valore di mercato del bene.

Infine, quanto alla domanda risarcitoria proposta dagli attori per la mancata fruizione dell’area, la Corte territoriale escludeva che potesse configurarsi un caso di danno in re ipsa, essendo in ogni caso gli istanti onerati di fornire la prova del pregiudizio patito, prova che non era stata in concreto offerta.

Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso B.A. e N.M.R. sulla base di tre motivi.

D.G.E., + ALTRI OMESSI hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale affidato ad un motivo.

I controricorrenti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.

Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 2936 e 2938 c.c., quanto alla decorrenza della prescrizione, in quanto la stessa matura a far data dall’epoca in cui gli attori avevano acquistato le loro unità immobiliari, non potendosi invece far riferimento alla utilizzazione di fatto dell’area asservita da parte dei convenuti.

Il secondo motivo del ricorso principale lamenta la violazione dell’art. 116 c.p.c., o in subordine l’omessa o insufficiente motivazione quanto alla determinazione dell’indennizzo ritenendosi che erroneamente la Corte abbia dichiarato di aderire alle conclusioni del CTU, non avvedendosi delle lacune dell’elaborato peritale, che non aveva considerato l’intera area asservita ed aveva parametrato il valore del diritto d’uso ai diritti di uso ed usufrutto previsti dal codice civile, senza rilevare che il diritto in esame è invece tendenzialmente perpetuo.

Il terzo motivo del ricorso principale lamenta la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., riconoscendo il diritto al rimborso di parte delle spese dei vari gradi in favore di ciascuno dei riassumenti, senza però considerare che gli stessi avevano assunto una linea difensiva unitaria.

Il motivo di ricorso incidentale denuncia invece l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, quanto al mancato riconoscimento del danno richiesto dagli istanti, senza avvedersi che gli elementi per addivenire ad una liquidazione erano già acquisiti agli atti di causa.

Ritiene il Collegio che rivesta portata preliminare ed assorbente la disamina del primo motivo del ricorso principale che si rivela fondato.

Costituisce principio costantemente affermato da questa Corte quello secondo cui (Cass. n. 1214/2012) il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio delle auto è di natura reale (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26), e, pertanto, si prescrive – per il combinato disposto degli artt. 1026 e 1014 c.c., dopo vent’anni dall’acquisto dell’unità immobiliare (Cass. n. 15509 del 2011; Cass. n. 16053 del 2002; Cass. n. 12736 del 1997).

Il giudice di merito, pur correttamente ritenendo il diritto azionato suscettibile di prescrizione, facendo richiamo a quanto affermato da Cass. n. 23669 del 2016, ha tuttavia individuato come dies a quo della prescrizione il giorno a far data dal quale i convenuti avevano occupato l’area destinandola alla propria attività commerciale, individuando quindi solo in tale attività la circostanza che consentiva agli attori di avere consapevolezza della compromissione del loro diritto.

In tal modo risulta però valorizzato un impedimento di mero fatto all’esercizio del diritto d’uso, in contrasto con la regola posta dall’art. 2935 c.c., secondo cui sono solo gli impedimenti di diritto idonei ad impedire altresì il decorrere della prescrizione (cfr. ex multis Cass. n. 22072 del 2018).

La sentenza impugnata deve quindi essere cassata, dovendo il giudice del rinvio verificare se, avuto riguardo alla data di acquisto delle unità immobiliari da parte degli attori che hanno riassunto il giudizio, alla data della proposizione della domanda originaria, fosse o meno maturata la prescrizione ventennale del diritto d’uso (in tal senso fornendosi risposta anche al rilievo formulato in memoria circa l’esistenza di un acquisto in epoca anteriore al ventennio dalla proposizione della domanda, non potendosi però ammettere che l’azione di un singolo condomino consenta il recupero dell’intera area asservita).

L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale implica poi l’assorbimento degli altri motivi del ricorso principale e dei motivi del ricorso incidentale.

Al giudice del rinvio che si designa nella Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, si demanda anche la liquidazione delle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale e, assorbiti gli altri motivi del ricorso principale ed il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 26 ottobre 2021.

Depositato in Cancelleria il 16 novembre 2021