Corte di Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n.36249 del 23/11/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – rel. Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 32407-2018 proposto da:

COMUNE DI CASTROVILLARI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VINCENZO PICARDI N. 4/D, presso lo studio dell’Avvocato MARCELLO TURNO, rappresentato e difeso dall’Avvocato ROBERTO LAGHI;

– ricorrenti –

contro

B.A., B.T.I., D.G.A., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA FULCIERI PAULUCCI DE’ CALBOLI 60, presso lo studio dell’Avvocato CINZIA AMMIRATI, rappresentati e difesi dall’Avvocato COSIMO DAMIANO FORTUNATO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1617/2018 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 19/09/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/06/2021 dal Consigliere Dott. GIAIME GUIZZI STEFANO.

FATTI DI CAUSA

1. Il Comune di Castrovillari (d’ora in poi, “il Comune”) ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 1617/18, del 19 settembre 2018, della Corte di Appello di Catanzaro, che – rigettando il gravame dallo stesso esperito avverso la sentenza n. 762/15, del 1 dicembre 2015, del Tribunale di Castrovillari – ha confermato, sebbene con diversa motivazione, l’accoglimento della domanda di risarcimento danni, per inadempimento dell’obbligo ex art. 1590 c.c., comma 1, proposta nei confronti dell’odierno ricorrente da D.G.A., B.T.I. e B.A..

2. In punto di fatto, il Comune riferisce di aver condotto in locazione – in forza di contratto stipulato con i predetti D.G. e B. il 15 giugno 1986, protrattosi fino al rilascio della “res locata”, avvenuto il 23 marzo 2005 – un immobile sito in *****, destinato dal conduttore a deposito in parte dei corpi di reato, in parte degli automezzi comunali. Orbene, avendo la locatrice constatato, al momento del rilascio, danni che assumeva essere enormi, interessando finanche le strutture portanti del fabbricato, la stessa adiva l’autorità giudiziaria, proponendo, innanzitutto, ricorso per accertamento tecnico preventivo. All’esito del procedimento ex art. 696 c.p.c., veniva dalla stessa radicato un giudizio risarcitorio, volto a far valere l’inadempimento, da parte del già conduttore, dell’obbligo di restituire al locatore il bene locato nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuto. Resisteva alla domanda il Comune, eccependo, per quanto qui ancora di interesse, che l’immobile locato versava “in condizioni pessime” già al momento della conclusione del contratto di locazione, trattandosi di un manufatto “realizzato moltissimi anni addietro – in modo dozzinale ed approssimativo e senza i titoli abilitativi prescritti dalla legge – che per moltissimi anni era stato sede di un’industria di ricostruzione di pneumatici, la cui attività aveva fortemente pregiudicato sia le strutture che lo condizioni dell’immobile”. Assumeva, inoltre, l’allora convenuto di aver segnalato più volte ai proprietari, nel corso del rapporto contrattuale, “lo stato di fatiscenza dell’immobile e la necessità di interventi di manutenzione straordinaria”, vedendosi infine costretto, stante la loro inerzia, a rilasciare l’immobile nel marzo 2005.

Istruita la causa dal primo giudice mediante prova per interpello (compiendosi, tuttavia, quanto alla locatrice, l’interrogatorio formale del solo B.A.) e svolgimento di una consulenza tecnica d’ufficio, essendosi invece ritenuta irrilevante la richiesta prova testimoniale, la domanda risarcitoria veniva accolta, sul presupposto che la presente fattispecie dovesse inquadrarsi nella previsione normativa di cui all’art. 2053 c.c..

Esperito gravame dal Comune, il giudice di appello lo rigettava, confermando – oltre alla reiezione dell’istanza di ammissione della prova testimoniale già richiesta dal convenuto, ma previo svolgimento di una nuova CTU – la condanna dell’appellante al risarcimento dei danni, quantunque con motivazione differente rispetto al primo giudice, ovvero ravvisando la violazione, da parte del conduttore, dell’obbligo ex art. 1590 c.c., comma 1.

3. Avverso la pronuncia della Corte calabrese ricorre per cassazione il Comune, sulla base – come detto – di quattro motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – “difetto, insufficienza e illogicità di motivazione”, oltre che violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché dell’art. 1227 c.c., comma 2.

Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui, pur riconoscendo che l’immobile oggetto di locazione non ha mai ricevuto alcun intervento di manutenzione straordinaria, ha ritenuto non applicabile l’art. 1227 c.c., comma 2, pervenendo a tale conclusione sul rilievo che il conduttore avrebbe omesso di segnalare ai proprietari di dover procedere alle relative riparazioni, da ciò facendo discendere un’ulteriore responsabilità di esso Comune a titolo di concorso nell’aggravamento del danno.

Nel pervenire a tale conclusione, tuttavia, la Corte territoriale avrebbe, da un lato, “consumato una violazione dei principi che governano la disponibilità e la valutazione dei mezzi di prova (ex artt. 115 e 116 c.p.c.)”, nonché, per altro verso, “disapplicato l’art. 1227 c.p.c., comma 2, neutralizzando rapporto che la condotta del locatore ha avuto nell’eziologia del pregiudizio”.

Secondo il ricorrente, infatti, dalle risultanze istruttorie sarebbe “emerso con chiarezza che i locatori fossero a conoscenza delle condizioni di degrado dell’immobile e dell’urgenza di interventi di manutenzione straordinaria”.

Si richiamano, in particolare, sul punto le dichiarazioni – che si assumono di natura confessoria – rese, in sede di prova per interpello, da uno dei locatori (il predetto B.A.), il quale avrebbe riferito che essi, a richiesta del conduttore, ebbero accesso ai locali in questione ed ebbero a dichiarare che avrebbero compiuto i lavori di manutenzione straordinaria, in particolare quelli diretti ad evitare le infiltrazioni meteoriche.

Nella stessa prospettiva, inoltre, si segnala che la sentenza impugnata sarebbe “incorsa in un errore di diritto” nella parte in cui ha escluso la rilevanza della prova testimoniale, giacché – a dire della Corte territoriale – “finalizzata a dimostrare circostanze anteriori all’instaurarsi della locazione”, mentre la semplice lettura dei capitoli (riprodotti nel ricorso) rivelerebbe come essi fossero “finalizzati a comprovare la carenza originaria di impianti ed opere strutturali dell’immobile, il mancato assolvimento di alcun intervento di manutenzione straordinaria” (ritenuto, peraltro, dal giudice di appello incontestato), nonché “la segnalazione da parte del conduttore”, ai locatori, “dell’urgenza di interventi manutentivi straordinari” e, infine, “l’inerzia” di costoro “nel provvedervi”.

Siffatti errori nel governo e valutazione della prova si sarebbero, dunque, tradotti nella violazione dell’art. 1227 c.c., comma 2, richiamandosi il ricorrente, sul punto, a quanto affermato da questa Corte in relazione all’art. 1590 c.c., comma 1, (e’ citata Cass. Sez. 3, sent. 9 maggio 2007, n. 10562).

3.2. Il secondo motivo – proposto sempre ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – denuncia “difetto, insufficienza e illogicità di motivazione”, oltre che violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché degli artt. 1590,2727 e 2729 c.c..

Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che il conduttore non avrebbe offerto la prova delle condizioni degradate in cui l’immobile versava già anteriormente alla stipulazione del contratto di locazione, giungendo a tale conclusione in ragione sia dell’irrilevanza delle prove orali articolate, sia della descrizione in contratto della “res locata” come idonea all’uso pattuito. Infatti, in assenza della descrizione delle effettive condizioni dell’immobile nel testo contrattuale, l’art. 1590 c.c. implicherebbe una presunzione di bontà delle stesse, con contestuale inversione dell’onere della prova a carico del conduttore, prova che, nel caso di specie, non sarebbe stata neppure offerta.

Anche in questo caso sarebbe, però, evidente “l’errore consumato sotto il profilo del governo e della disponibilità dei mezzi di prova”, nonché “la contraddittorietà delle argomentazioni poste a sostegno del decisum”, con conseguente “falsa applicazione del meccanismo delle presunzioni ex artt. 2729 e 1590 c.c.”.

Si ribadisce, per un verso, come i capitoli di prova testimoniale non fossero solo diretti – come invece affermato dalla Corte catanzarese – a provare una circostanza, l’uso dell’immobile in epoca precedente alla stipulazione del contratto, non idonea “a dare conto del suo stato iniziale, o meglio a dare conto della sua identità tra questo e quello finale” (circostanza, peraltro, che il ricorrente reputa comunque non indifferente per inquadrare le condizioni della “res locata”). Difatti, la maggior parte delle circostanze capitolate erano finalizzate a comprovare l’inerzia dei locatori nel procedere alla manutenzione straordinaria e a colmare le originarie carenze strutturali.

Orbene, la mancata ammissione della prova testimoniale si risolverebbe in un errore di diritto, non solo facendo ridondare a carico del conduttore “il mancato assolvimento dell’onere di offrire la prova delle degradate condizioni dell’immobile ad inizio locazione”, ma determinando “un’alterazione applicativa dello stesso meccanismo presuntivo di cui all’art. 1590 c.c., il ricorso al quale, trattandosi di presunzione semplice”, avrebbe “dovuto essere precluso a fronte di mezzo di prova costituenda”. D’altra parte, non corretta sarebbe l’esegesi che viene compiuta dalla Corte territoriale – sempre al fine di escludere che il bene presentasse, sin dalla conclusione del contratto, una situazione di degrado, sicché la stessa non sarebbe ascrivibile al contegno del conduttore – della clausola contrattuale che dichiarava il bene idoneo all’uso pattuito, giacché essa non riferiva di una buona condizione manutentiva dell’immobile, bensì della sua conformità all’uso (deposito) specificamente previsto.

Infine, il giudice di appello sarebbe pure incorso in violazione dell’art. 2729 c.c., giacché esso avrebbe fatto un cattivo uso del ragionamento presuntivo, sol che si abbia riguardo alle seguenti circostanze, ovvero: che l’immobile per cui è causa ospitò per decenni una fabbrica di pneumatici; lo stesso difettava di requisiti strutturali essenziali e di finitura; i proprietari non hanno mai eseguito interventi di manutenzione straordinaria; il Comune prese in locazione l’immobile al solo fine di ricoverarvi i propri veicoli e i corpi di reato.

3.3. Il terzo motivo – proposto, al pari dei due precedenti, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – denuncia “difetto, insufficienza e illogicità di motivazione”, oltre che violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché dell’art. 1223, art. 1227 c.c., comma 1, artt. 1577 e 1621 c.c..

Si censura la sentenza impugnata per aver addebitato ad esso Comune anche i danni da mancata manutenzione straordinaria dell’immobile, sul rilievo che lo stesso non avrebbe indicato al locatore la necessità delle riparazioni, evenienza che, secondo il ricorrente, “al massimo avrebbe implicato un concorso colposo nell’aggravamento del danno”, fermo restando, poi, che la Corte territoriale avrebbe errato nel gravare il conduttore “anche del peso economico dei difetti strutturali originali e dei danni da essa derivanti”.

Inoltre, l’errore ulteriore commesso dalla sentenza impugnata sarebbe consistito nel fraintendere la portata del rilievo sulla “carenza di autorizzazioni dell’immobile (i.e. il carattere abusivo) quale ragione di esonero del conduttore dall’adempimento degli obblighi di legge sul medesimo gravanti”, mentre, in realtà, il Comune “aveva espressamente stigmatizzato – in ragione della funzione meramente riparatoria del risarcimento del danno, ex art. 1223 c.c. – che non potessero essere messi a carico del presunto danneggiante spese e costi necessari non già al ripristino del bene, quanto addirittura al suo miglioramento ed al suo adeguamento ai canoni strutturali non rispettati al momento della sua costruzione”.

In questa stessa prospettiva, si censura la sentenza per aver disatteso la richiesta di integrazione della CTU, “al fine di distinguere danni da manutenzione straordinaria, danni da manutenzione ordinaria, vizi strutturali e genetici dell’immobile e loro incidenza sul progressivo deterioramento dello stesso”.

3.4. Il quarto motivo – proposto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5) – denuncia “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti e, per l’effetto, violazione e falsa applicazione dell’art. 1223 c.c.”.

Si censura, nuovamente, la sentenza impugnata per aver operato la quantificazione del risarcimento del danno, ponendo indistintamente, a carico del conduttore sia i danni derivanti dalla omessa manutenzione straordinaria del bene, sia, soprattutto, difetti e vizi di natura strutturale originaria dell’immobile, i quali non potevano essergli addebitati, pur avendo, evidentemente, inciso nel processo di degrado del bene.

Per tale ragione, sottolinea il ricorrente, era stata formulata in appello la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio, mentre la Corte territoriale ha totalmente ignorato tale aspetto.

4. La D.G. e i B. hanno resistito, con controricorso, all’avversaria impugnazione, chiedendone la declaratoria di inammissibilità, ovvero, in subordine, il rigetto.

L’inammissibilità è eccepita sia ai sensi dell’art. 360 bis c.p.c., comma 1, n. 1), sia per difetto di specificità dei motivi, non correlati a capi esattamente individuati della sentenza impugnata.

In ogni caso, i singoli motivi di ricorso risulterebbero non fondati, il primo, perché B.A., in sede di interrogatorio formale, avrebbe dichiarato che il Comune mai ebbe a lamentare o contestare la fatiscenza dell’immobile, indicando la necessità di interventi di manutenzione straordinaria, quali l’eliminazione di infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal terrazzo. In merito, poi, alle censure ulteriori oggetto del primo motivo, nel premettere come la violazione dell’art. 116 c.p.c. sia ipotizzabile solo quando il giudice attribuisca alla prova un valore legale tipico che il legislatore prevede per una diversa risultanza probatoria, si sottolinea, quanto alla presunta violazione dell’art. 1227 c.c., come siffatta questione sia stata sollevata per la prima volta in appello, e quindi in spregio del divieto di “nova” ex art. 345 c.p.c..

Quanto al secondo motivo, si evidenzia come la sentenza nell’affermare la responsabilità del conduttore per violazione dell’obbligazione ex art. 1590 c.c. – abbia valorizzato il fatto che il contratto di locazione contenesse una specifica clausola (quella di cui all’art. 7) secondo cui il conduttore dichiarava di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso e in buono stato di manutenzione.

Inoltre, in relazione al profilo del “quantm debeatur” (oggetto dei motivi terzo e quarto), si sottolinea che la Corte territoriale, come anche la consulenza tecnica d’ufficio, ha proceduto ad una attenta valutazione dei danni da imputarsi al conduttore, sicché la sentenza impugnata neppure sotto questo profilo meriterebbe censura.

RAGIONI DELLA DECISIONE

5. Il ricorso va accolto, nei termini di seguito indicati.

6. In via preliminare deve rilevarsi come i motivi primo e secondo si prestino, data la loro connessione, ad una valutazione unitaria.

6.1. Essi, difatti, censurano la decisione della Corte catanzarese – con sufficiente specificità, diversamente da quanto eccepito dai controricorrenti – in quanto non avrebbe dato rilievo alla condizione di degrado in cui versava l’immobile nel corso dell’esecuzione del rapporto contrattuale e, in particolare, alla circostanza che il conduttore avrebbe segnalato, ai locatori, la necessità di esecuzione degli interventi (di loro competenza) di manutenzione straordinaria. Nell’assumere che di ciò vi sarebbe già riscontro in atti (grazie alle risultanze della prova per interpello, ignorata dalla Corte territoriale), il ricorrente, comunque, lamenta essergli stata preclusa la possibilità di fornirne ulteriore dimostrazione grazie alla – erroneamente non ammessa – prova testimoniale.

Su tali basi, dunque, i motivi in esame lamentano un malgoverno delle norme sulle prove, sfociato – oltre che in un vizio motivazionale (sono, invero, dedotti “difetto insufficienza e illogicità di motivazione”) – nella violazione di norme di diritto sostanziale. Queste, a loro volta, sono identificate sia nell’art. 1227 c.c., comma 2, (perché sarebbe stato trascurato il contributo dei locatori all’aggravamento dei danni, dagli stessi riscontrati a seguito della restituzione del bene), sia nell’art. 1590 c.c.; difatti, la presunzione per cui – in mancanza della descrizione, in contratto, delle condizioni dell’immobile locato – le stesse dovessero presumersi buone, sarebbe stata superata, ove si fosse dato rilievo alle risultanze probatorie in atti (nonché, soprattutto, qualora si fosse dato corso alla prova testimoniale), fermo, infine, restando che la Corte non avrebbe fatto un buon governo del ragionamento presuntivo, e ciò sin dall’interpretazione della clausola con cui il locatore riscontrava l’idoneità del bene all’uso pattuito, ma non pure le sue buone condizioni di manutenzione.

6.2. Orbene, così ricostruito il “thema decidendum” oggetto dei primi due motivi di ricorso, deve essere ritenuta, preliminarmente, inammissibile la censura che ipotizza “difetto, insufficienza e illogicità di motivazione”, quanto all’apprezzamento delle risultanze probatorie in atti.

6.2.1. Sul punto, invero, occorre rammentare che – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), nel testo “novellato” dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 1, lett. b), convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, art. 134 (applicabile “ratione temporis” al presente giudizio) – il sindacato di questa Corte è destinato ad investire la parte motiva della sentenza solo entro il “minimo costituzionale” (cfr. Cass. Sez. Un., sent. 7 aprile 2014, n. 8053, Rv. 629830-01, nonché, “ex multis”, Cass. Sez. 3, ord. 20 novembre 2015, n. 23828, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2017, n. 16502, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 1, ord. 30 giugno 2020, n. 13248, Rv. 658088-01).

Il vizio motivazionale e’, quindi, ipotizzabile solo in presenza di motivazione “meramente apparente”, configurabile, oltre che nel caso di “carenza grafica” della stessa, quando essa, “benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento” (Cass. Sez. Un., sent. 3 novembre 2016, n. 22232, Rv. 641526-01, nonché, più di recente, Cass. Sez. 6-5, ord. 23 maggio 2019, n. 13977, Rv. 654145-01), o perché affetta da “irriducibile contraddittorietà” (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 12 ottobre 2017, n. 23940, Rv. 645828-01; Cass. Sez. 6-3, ord. 25 settembre 2018, n. 22598, Rv. 650880-01), ovvero connotata da “affermazioni inconciliabili” (da ultimo, Cass. Sez. 6-Lav., ord. 25 giugno 2018, n. 16111, Rv. 649628-01), mentre “resta irrilevante il semplice difetto di “sufficienza” della motivazione” (Cass. Sez. 2, ord. 13 agosto 2018, n. 20721, Rv. 650018-01).

Ciò posto, nel caso che occupa, le affermazioni contenute nella sentenza impugnata non solo sono prive di quei profili di “irriducibile contraddittorietà” o di “inconciliabilità” dal punto di vista logico, tali da rendere imperscrutabile il “decisum” della Corte territoriale, ma neppure vengono censurate sotto questo profilo, donde l’inammissibilità della doglianza relativa al vizio motivazionale.

6.3. Diverso discorso va condotto, invece, quanto alle censure di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., essendo la seconda di esse fondata.

6.3.1. Sul punto va, innanzitutto, ribadito che “la violazione dell’art. 115 c.p.c.” – norma che sancisce il principio secondo cui il giudice decide “iuxta alligata et probata partium” “può essere dedotta come vizio di legittimità solo denunciando che il giudice ha dichiarato espressamente di non dover osservare la regola contenuta nella norma, ovvero ha giudicato sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli” (Cass. Sez. 3, sent. 10 giugno 2016, n. 11892, Rv. 640192-01).

Diversamente, la violazione dell’art. 116 c.p.c. è stata ipotizzata da questa Corte con riferimento a due distinte evenienze (di cui si dirà appena di seguito), la seconda delle quali ricorre nel caso in esame, e ciò con riferimento alla mancata assunzione come anticipato – della richiesta prova testimoniale.

Infatti, vi è violazione, per un verso, dell’art. 116 c.p.c., – che enuncia il principio della libera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale – qualora “il giudice di merito disattenda tale principio in assenza di una deroga normativamente prevista, ovvero, all’opposto, valuti secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggetta ad un diverso regime” (Cass. Sez. 3, sent. 10 giugno 2016, n. 11892, Rv. 640193-01, nello stesso, più di recente, in motivazione, Cass. Sez. 6-2, ord. 18 marzo 2019, n. 7618, non massimata sul punto, nonché Cass. Sez. 6-3, ord. 31 agosto 2020, n. 18092, Rv. 658840-02); tale non e’, però, il caso che qui occupa.

Per altro verso, tuttavia, la norma “de qua” risulta violata anche quando “si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova”, risultando, però, siffatta censura “ammissibile, ai sensi del novellato art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione” (Cass. Sez. Un., sent. 30 settembre 2020, n. 20867, Rv. 659037-02).

In tale prospettiva, dunque, diventa dirimente verificare come la Corte territoriale abbia motivato non solo l’apprezzamento delle risultanze probatorie, ma anche la sua decisione di non dare corso alla richiesta prova testimoniale. In relazione, infatti, a quest’ultimo aspetto va rammentato che “la motivazione deve ritenersi affetta dal vizio di contraddittorietà insanabile e viola, quindi, il “minimo costituzionale”, qualora il giudice di merito rigetti la domanda ritenendola non provata dopo aver respinto una richiesta non inammissibile di prova” (Cass. Sez. 3, ord. 9 novembre 2017, n. 26538, Rv. 646837-01).

6.3.2. Tanto premesso in termini generali, “calati” questi principi nel caso che occupa, deve rilevarsi che essi conducono a ritenere accertata la censura di violazione dell’art. 116 c.p.c..

Quanto, per contro, alla censura relativa all’omessa considerazione della prova per interpello, essa si presenta inammissibile, ex art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6), dal momento che il ricorrente non ha provveduto a trascrivere, in ricorso, il contenuto dell’interrogatorio formale di B.A.. Deve, pertanto, ribadirsi il principio che reputa “inammissibili le censure fondate su atti e documenti del giudizio di merito qualora il ricorrente si limiti a richiamare tali atti e documenti, senza riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame, ovvero ancora senza precisarne la collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte e la loro acquisizione o produzione in sede di giudizio di legittimità” (Cass. Sez. Un., sent. 27 dicembre 2019, n. 34469, Rv. 656488-01).

Fondata e’, invece, la censura relativa alla mancata ammissione della prova testimoniale (censura che, peraltro, supera il vaglio preliminare di ammissibilità, ai sensi dell’appena richiamato art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, avendo il ricorrente non solo riprodotto in ricorso i capitoli di prova, ma anche dato atto – a pag. 14 del ricorso – della reiterazione della richiesta di ammissione della prova nella propria comparsa conclusionale in appello; cfr. Cass. Sez. 3, ord. 13 settembre 2019, n. 22883, Rv. 655094-01).

Invero, almeno due dei sette capitoli di prova vertevano su circostanze diverse dallo stato del bene al momento della conclusione del contratto, riguardando il deteriorarsi della sua condizione in costanza di rapporto contrattuale, protrattosi, peraltro, per più di vent’anni. Per l’esattezza, il capitolo n. 5) tendeva alla prova del fatto che il Comune, nel corso della locazione, “più volte evidenziava e lamentava ai proprietari la fatiscenza dell’immobile e la necessità di interventi di manutenzione straordinaria quali la eliminazione di infiltrazioni di acqua meteoriche provenienti dal terrazzo, il rifacimento della pavimentazione, i problemi strutturali e la circostanza che le condizioni di fatiscenza erano (recte: fossero) gravi”, ed in particolare “che dai solai copertura si staccassero porzioni di manufatti cementizi che danneggiavano i beni del Comune medesimo”. Per parte propria, invece, il capitolo n. 6) era diretto a provare che “i locatori periodicamente a richiesta del conduttore accedevano ai locali de quibus e dichiaravano che avrebbero operato lavori di manutenzione straordinaria e, particolarmente, i lavori diretti ad evitare le infiltrazioni di acque meteoriche”.

Se tale era, dunque il contenuto – almeno “in parte qua” – della richiesta prova testimoniale, va censurata l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui detta prova risultava “priva di rilievo in relazione ai fatti che pretende di dimostrare, vertendo su circostanze (l’uso dell’immobile in epoca precedente alla stipula del contratto) inidonee a dare conto del suo stato iniziale, o meglio a dare conto dell’identità tra questo e lo stato finale”.

La sollecitazione, difatti, all’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria (la cui assenza e necessità, peraltro, è attestata dalla stessa sentenza impugnata), soprattutto, ma non solo, in relazione alle infiltrazioni di acque meteoriche e al conseguente distacco di porzioni di manufatti cementizi dai solai di copertura, costituiva circostanza volta non soltanto a comprovare l’assenza di “identità” tra lo stato dell’immobile all’inizio del rapporto contrattuale e al momento della sua cessazione, ma pure che al conduttore non potesse imputarsi – quantomeno parzialmente – il mancato adempimento dell’obbligo di restituire il bene locato nello stesso stato in cui l’aveva ricevuto. Inoltre, la mancata ammissione della prova testimoniale risulta vieppiù censurabile, se si considera il rilievo che la sentenza impugnata ascrive proprio al fenomeno dell’infiltrazione dell’acqua piovana quale scaturigine di quello che definisce come lo stato di “estremo degrado” dell’immobile, addebitando, per giunta, al conduttore la responsabilità di averne omesso la segnalazione ai locatori, facendogli così carico del protrarsi delle infiltrazioni “fino a provocare lo sfondellamento delle pignatte di alcuni solai”, cioè a dire uno degli interventi di riparazione ritenuti, dalla stessa Corte territoriale, tra i più urgenti. Ma, come detto, sulla circostanza dell’avvenuta segnalazione, alla parte locatrice, sia della “necessità di interventi di manutenzione straordinaria quali la eliminazione di infiltrazioni”, sia del fatto che “dai solai copertura si staccassero porzioni di manufatti cementizi che danneggiavano i beni del Comune medesimo”, l’odierna ricorrente aveva formulato uno specifico capitolo di prova.

Ne’ osta all’accoglimento della presente censura, per concludere sul punto, il rilievo contenuto nella sentenza impugnata, secondo cui i documenti in atti smentirebbero “che il Comune si sia rivolto ai proprietari nel corso del rapporto per evidenziare fatti di un certo rilievo (come lo sfondellamento delle pignatte) incidenti sullo stato della res”. Invero, la circostanza, valorizzata dalla sentenza impugnata, che lo sfondellamento delle pignatte sia stata fatta oggetto di “una mera comunicazione interna agli uffici comunali” non esclude affatto che tra il conduttore e i locatori fosse comunque intervenuta – non necessariamente per iscritto, ma anche solo verbalmente – qualsiasi interlocuzione in merito all’accaduto, ovvero quanto, in definitiva, tendeva a dimostrare proprio la richiesta prova testimoniale. Analogamente, neppure può ritenersi priva di rilievo – come reputa, nuovamente, la sentenza impugnata – l’unica comunicazione scritta relativa all’inagibilità dei locali, e ciò per il fatto che essa precede di appena tre mesi il rilascio dei locali, giacché si tratterebbe di “una mera constatazione dello stato di fatto”, da considerare “non più rilevante su un rapporto che stava cessando”. La cessazione del rapporto contrattuale, infatti, viene indicata dal ricorrente proprio come una conseguenza del perdurante inadempimento, da parte dei locatori, dell’obbligo di procedere agli interventi di manutenzione straordinaria occorrenti per rendere i locali agibili, e ciò sebbene costoro fossero stati richiamati alla necessità di provvedervi, dapprima verbalmente e infine – quale ulteriore e, per così dire, “estrema”, richiesta – con comunicazione scritta.

6.4. L’accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso, sotto il profilo della violazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione alla mancata ammissione della richiesta prova testimoniale, comporta l’assorbimento dei restanti.

7. La sentenza impugnata va, pertanto, cassata in relazione, rinviando alla Corte di Appello di Catanzaro per la decisione nel merito, oltre che sulle spese anche del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti i restanti e cassa in relazione la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Appello di Catanzaro, in diversa composizione, per la decisione nel merito, oltre che sulle spese anche del presente giudizio.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 23 giugno 2021.

Depositato in Cancelleria il 23 novembre 2021