Corte di Cassazione, sez. II Civile, Sentenza n.41241 del 22/12/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.G., rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al ricorso dall’Avvocato Andrea Bugamelli, elettivamente domiciliato presso la Cancelleria della Corte di Cassazione;

– ricorrente –

contro

R.M.A., e G.A., rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al controricorso dagli Avvocati Alberto Lucchetti, e Alessandro Lucchetti, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avvocato Aristide Police in Roma, via di Villa Sacchetti n. 11;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 938 della Corte di appello di Ancona, depositata il 15.6.2018;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20.10.2021 dal consigliere relatore Dott. Mario Bertuzzi.

viste le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Nardecchia Giovanni Battista, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 938 del 15. 6. 2018 la Corte di appello di Ancona rigettò l’appello proposto da P.G. avvero la decisione di primo grado che, in accoglimento delle domande proposte da R.G.M. e G.A., trasferiva in loro favore l’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 27. 4. 2006 e condannava, ai sensi dell’art. 1492 c.c., il P. a restituire alle controparti parte del prezzo ricevuto, per la somma di Euro 267.000,00, pari alla spesa ritenuta necessaria per l’eliminazione dei difetti riscontrati nelle fondamenta della costruzione. A sostegno di tale conclusione, per quante qui interessa, la Corte distrettuale affermò che era infondata l’eccezione sollevata dall’appellante di difetto di legittimazione attiva del G., per non avere questi sottoscritto il preliminare, trattandosi di questione di merito attinente alla titolarità della pretesa fatta valere in giudizio e che avrebbe dovuto essere eccepita tempestivamente e non con gli scritti successivi alla precisazione delle conclusioni; che altresì infondata era l’eccezione di decadenza dell’azione di garanzia volta alla riduzione del prezzo per vizi dell’immobile, atteso che il termine per la denunzia non è applicabile al contratto preliminare di compravendita, ma decorre dal momento del trasferimento del bene, trasferimento che nella specie non era mai avvenuto, non potendosi esso ritenersi perfezionato con la postilla al contratto del 2006 apposta in data 15. 1. 2007, né discendere dal fatto che nello stesso periodo il prezzo pattuito fosse stato interamente versato, tenuto conto anche del comportamento successivo delle parti e, in particolare, del contrasto tra esse insorto per la stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio; che era pienamente condivisibile la conclusione accolta dal primo giudice, che aveva aderito alla proposta del consulente tecnico d’ufficio che aveva indicato i lavori necessari per l’eliminazione dei vizi delle fondamenta dell’immobile quantificandoli nella spesa di Euro 267.000,00 e quindi disatteso l’altra proposta del consulente, che prevedeva interventi più limitati, per il costo di Euro 126.000,00, rilevando come necessario il consolidamento completo delle fondamenta con riferimento a tutti i plinti della costruzione, atteso che la soluzione diversa avrebbe avuto l’effetto di creare due strutture distinte, dotate di elasticità discontinua e di staticità diversa, rendendo instabile il fabbricato e provocando ulteriori danni, considerato che le lesioni riscontrate erano in evoluzione e che il territorio ha natura sismica.

Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 31. 5. 2019, ricorre P.G., sulla base di cinque motivi.

Resistono con controricorso R.G.M. e G.A..

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

La trattazione del ricorso si è svolta, ai sensi del D.L. n. 137 del 2020, art. 23, comma 8 bis, convertito con la L. 18 dicembre 2010, n. 176, in camera di consiglio senza l’intervento del procuratore generale e dei difensori delle parti, non essendo stata presentata richiesta di discussione orale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo del ricorso, denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1492,2697 e 2932 c.c. e degli artt. 167 e 345 c.p.c., investe il rigetto da parte del giudice di appello dell’eccezione di difetto di legittimazione dell’attore G.A., che non aveva sottoscritto il preliminare del 2006, motivata dal rilievo che, trattandosi di questione di merito attinente alla titolarità attiva della situazione dedotta in giudizio, essa non era stata tempestivamente sollevata. Sostiene il ricorrente che adottando questa soluzione il giudice a quo ha disapplicato l’indirizzo giurisprudenziale di questa Corte, espresso con la sentenza a Sezioni unite n. 2951 del 2016, secondo cui la titolarità della posizione soggettiva, attivo o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda, con l’effetto che spetta all’attore allegarla e provarla, e che la sua mancanza, la cui deduzione da parte del convenuto ha natura di mera difesa, è proponibile in ogni fase del giudizio, salvo lo svolgimento di difese incompatibili e le preclusioni maturate nel corso del giudizio, ed è rilevabile di ufficio dal giudice se risultante dagli atti di causa.

La censura non è fondata.

Certamente condivisibile appare la critica svolta dal ricorrente in ordine al motivo che ha portato la Corte di merito a ritenere inammissibile, perché formulata solo negli scritti difensionali successivi alla precisazione delle conclusioni, la sua eccezione di difetto di titolarità attiva del G., per essere stato il contratto preliminare di cui si chiedeva l’adempimento sottoscritto dalla sola R.. Merita infatti adesione l’indirizzo formulato sul punto dall’arresto delle Sezioni unite di questa Corte menzionato nel ricorso, che riconduce la relativa contestazione della parte nell’ambito delle mere difese, sottraendola in tal modo alle prescrizioni previste dalla legge processuale per sollevare le eccezioni in senso stretto. Deve tuttavia rilevarsi che lo stesso orientamento giurisprudenziale sopra citato precisa che la contestazione al riguardo debba ritenersi superata e vinta quando la parte che la solleva svolga difese incompatibili con essa, vale a dire laddove la parte deduca fatti o argomenti difensivi ovvero proponga eccezioni o domande che presuppongano la titolarità in capo all’altra parte della pretesa fatta valere in giudizio. Tale situazione risulta nel caso di specie dalla lettura della stessa sentenza impugnata. In particolare, il riconoscimento da parte del convenuto della titolarità del diritto azionato in giudizio dal G. emerge laddove la Corte di appello dà atto che, a fronte della richiesta degli attori di ottenere una sentenza costitutiva del contratto preliminare inadempiuto, il P. aveva chiesto, a sua volta, la risoluzione del contratto preliminare e, in subordine, la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., previo rigetto della domanda di riduzione del prezzo proposta dagli attori (pag. 6).

A tali rilievi merita aggiungere che non ha trovato contestazione, nella memoria difensiva depositata dal ricorrente ai sensi dell’art. 378 c.p.c., la circostanza dedotta nel controricorso secondo cui, in sede di contratto preliminare, la R. si era riservata di indicare nell’atto definitivo la persona del terzo acquirente, indicandola fin da allora nel marito G., e che, per giurisprudenza di questa Corte, sia la comunicazione all’altro contraente della dichiarazione di nomina del terzo, sia l’accettazione da parte di quest’ultimo della nomina possono essere contenute in qualsiasi atto che ne manifesti chiaramente la volontà e, quindi, anche nell’atto introduttivo del giudizio promosso per ottenere l’esecuzione del contratto a norma dell’art. 2932 c.c. (Cass. n. 13686 del 2019; Cass. n. 23066 del 2009).

Il secondo motivo di ricorso, che denunzia violazione o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1492 c.c., censura la sentenza impugnata per avere respinto l’eccezione del convenuto di decadenza del diritto di garanzia per tardività della denunzia, sulla base del rilievo che doveva escludersi che con il contratto concluso nel 2006 e le postille apposte nel gennaio 2007 le parti avessero perfezionato il trasferimento della proprietà dell’immobile. Sostiene il ricorrente che, invece, l’approvazione delle postille aveva prodotto il passaggio della proprietà dell’immobile compromesso, atteso che con esse venivano traslati tutti i tipici poteri e oneri connessi alla proprietà, quali la facoltà di eseguire lavori sull’immobile, il diritto di godere e disporre del bene, il diritto di trarre vantaggi personali ed economici sull’immobile, i rischi insistenti sul fabbricato e gli oneri fiscali, e in esecuzione delle stesse veniva pagato l’intero prezzo di acquisto.

Il terzo motivo di ricorso denunzia l’omessa considerazione di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, per avere il giudicante omesso di considerare che nella relazione depositata in atti redatta da un geologo su incarico delle controparti per la verifica dello stato del terreno dell’immobile e delle sue fondazioni il tecnico, nell’indicare l’immobile, parlava di “vostra villa”, a dimostrazione che la parte acquirente si riteneva già titolare della proprietà del bene.

I due motivi, da trattarsi congiuntamente, sono infondati.

Va premesso che la Corte distrettuale ha esaminato la questione della diversa qualificazione del contratto intercorso tra le parti, rilevando che la definizione di esso come contratto preliminare non poteva dirsi superata dalla postilla del 15. 1. 2007, la quale prevedeva la consegna delle chiavi dell’immobile al solo scopo di consentire alla parte promissoria l’esecuzione dei lavori di ordinaria manutenzione e che il pagamento del corrispettivo, previsto nella postilla successiva, aveva la sola funzione di garanzia a favore del venditore a fronte della concessa detenzione. La Corte ha altresì aggiunto che la tesi secondo cui con tali atti si sarebbe perfezionato il trasferimento della proprietà del bene compromesso era in contrasto con il comportamento successivo delle parti, sia in ragione del dissidio insorto in sede di conclusione del definitivo, avente ad oggetto la richiesta della promissaria acquirente di inserire nell’atto la clausola espressa di garanzia del promittente circa i difetti dell’immobile, che non avrebbe avuto senso nel caso in cui la vendita si fosse già perfezionata, sia alla luce della domanda delle parti di ottenere una sentenza che tenesse luogo al contratto definitivo e della difesa del convenuto, che aveva chiesto la risoluzione del contratto preliminare.

L’accertamento così compiuto si sottrae alle censure sollevate in tema di erronea interpretazione del contratto, che di per sé non forniscono elementi ulteriori di carattere decisivo per pervenire ad una conclusione diversa e non superano nemmeno il preliminare vaglio di ammissibilità, laddove si limitano a proporre un diverso epilogo ermeneutico, considerato che per giurisprudenza costante di questa Corte l’operazione di interpretazione del contratto da parte del giudice di merito si risolve in un accertamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità attraverso la mera prospettazione di un diverso risultato.

In tale contesto la deduzione relativa alle espressioni utilizzate dal tecnico geologo nella propria relazione sullo stato del terreno e delle fondazioni integra un fatto che non solo non è decisivo, ma è altresì del tutto irrilevante, sia perché l’espressione invocata proviene da un terzo e non dalla parte, sia per la sua obiettiva insignificanza al fine di dimostrare l’avvenuta conclusione di un contratto definitivo di vendita.

Il quarto motivo di ricorso, che denunzia violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., comma 2, censura la decisione impugnata per avere ridotto il prezzo della compravendita dell’importo di 267.000,00, pari alla spesa per i lavori necessari per l’eliminazione dei difetti delle fondamenta dell’immobile. Premesso che la relazione della consulenza tecnica d’ufficio aveva prospettato due possibili tipi di intervento, il primo riguardante 5 plinti, del costo di Euro 126.000,00, e l’altro che coinvolgeva tutti i plinti delle fondamenta, per una spesa di Euro 267.000,00, il ricorrente si duole della scelta di quest’ultima soluzione da parte del giudice di merito, adottata senza tenere conto che lo stesso consulente tecnico, al fine di stabilire quale fra i due interventi dovesse essere effettuato, aveva precisato che era necessario un supplemento di perizia, avente ad oggetto una approfondita analisi geologica, comprensiva dei sondaggi, tale da consentire di avere un quadro completo ed esaustivo dell’area di sedime, una approfondita relazione geotecnica atta ad individuare le caratteristiche di resistenza del terreno fondativo ed il progetto di adeguamento strutturale del sistema di fondazione dell’intero immobile.

Sotto altro profilo, si assume che la Corte marchigiana è pervenuta a scegliere la soluzione più costosa sulla base di considerazioni tecniche specialistiche estranee alla comune conoscenza delle parti.

Il quinto motivo di ricorso denunzia nullità della sentenza per violazione l’art. 101 c.p.c., comma 2, lamentando che la Corte di appello abbia deciso la suindicata questione facendo riferimento a circostanze di fatto, quali la considerazione che la scelta della prima proposta del consulente tecnico avrebbe creato due strutture dotate di elasticità discontinua e staticità diversa, con conseguente instabilità dell’edificio, e la presenza di esso in zona sismica, del tutto nuove rispetto a quanto discusso dalle parti e senza provocare su di esse il contraddittorio.

I motivi, che possono trattarsi congiuntamente, vanno respinti.

La censura che deduce la violazione dell’art. 115 c.p.c. è infondata, atteso che, per giurisprudenza costante di questa Corte, la suddetta violazione si verifica nel caso in cui il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (Cass. S.U. n. 20867 del 2020; Cass. n. 13770 del 2018; Cass. n. 13339 del 2018; Cass. n. 1229 del 2019), mentre la consulenza tecnica non è un mezzo di prova, ma mezzo istruttorio sottratto alla disponibilità delle parti ed affidato al prudente apprezzamento del giudice (Cass. 22253 del 2019; Cass. n. 9461 del 2010.

La seconda censura è infondata, atteso che le considerazioni svolte dalla Corte di appello per motivare la propria scelta in ordine al tipo dei lavori da eseguire sono espressamente giustificate dal richiamo alla consulenza tecnica d’ufficio (pag. 37), dove si assume riportato ” che il volume esterno con corpo scala e fondazioni non collegate al sistema fondativo dell’edificio principale e aggiunto allo stesso presenta un evidente distacco dal corpo principale “, accertamento su cui si basa la scelta della Corte territoriale di estendere i lavori a tutti i plinti della fondazione. Proprio il richiamo alla relazione della consulenza tecnica, inoltre, rende priva di pregio la critica rivolta alla sentenza impugnata di avere adottato una decisione fondata su circostanze di fatto del tutto nuove rispetto a quelle emerse nel corso dell’istruttoria.

Va poi aggiunto che la scelta adottata dalla corte di merito appare frutto di una valutazione di fatto non censurabile davanti al giudice di legittimità, che appare altresì corredata da adeguata giustificazione sia in relazione ai vizi di stabilità dell’immobile, che con riferimento ai rimedi di natura tecnica per eliminarli e mettere in sicurezza l’edificio.

In conclusione il ricorso è respinto.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

PQM

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in Euro 10.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 20 ottobre 2021.

Depositato in Cancelleria il 22 dicembre 2021