Preliminare di vendita immobiliare valido se bene è individuato per relationem

Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.20099 del 22/06/2022

RILEVATO

che:

- nel 1980, C.F., poi deceduto nel (OMISSIS), stipulava con D.F.A. un contratto preliminare di vendita, con cui si era reso promissario acquirente, per il prezzo di Lire 45.000.000, di metà di un appezzamento di terreno sito in (OMISSIS);

- in virtù degli accordi presi con il preliminare, il C., previo versamento dell'intero prezzo alla D.F., veniva immesso nel possesso del bene, ove venivano edificati, come da accordi, due villini bifamiliari, mediante ristrutturazione dei comodi rurali preesistenti, contestualmente venivano presentate, presso il Comune di (OMISSIS), due distinte pratiche di condono per le opere eseguite;

-nel 2010, R. ed C.E., in proprio e quali eredi procuratrici generali della madre G.A., nonché G.C.M.R.F. e C.F. nato nel 1985, tutti eredi di C.F., in virtù della clausola compromissoria inserita nel preliminare, radicavano controversia ex art. 2932 c.c. dinnanzi a collegio arbitrale chiedendo che venisse emanata una sentenza avente gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso;

- si costitutiva in giudizio la D.F., la quale resisteva alla domanda avversa e, a sua volta, sottoponeva al collegio una serie di quesiti, sollevando anche diverse eccezioni;

-il collegio arbitrale accoglieva, ancorché non all'unanimità, la domanda ex art. 2932 c.c. delle promissarie acquirenti, compensando tra le parti le spese di lite;

- la D.F. impugnava ai sensi dell'art. 829 c.p.c. il predetto lodo dinnanzi alla corte d'appello di Napoli, sulla base di due motivi;

-in primo luogo ella contestava la nullità del contratto, per illiceità dell'oggetto (in quanto con l'atto si intendeva trasferire un edificio abusivo) e per indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto (in quanto nel preliminare non era stata individuata l'esatta metà del terreno da trasferirsi);nell'ambito dello stesso motivo deduceva alternativamente la nullità per illiceità del motivo unico comune e determinante perseguito dai contraenti col contratto, ossia aggirare le norme imperative che impediscono il trasferimento di un immobile sul quale è stato realizzato un edificio abusivo;

- in secondo luogo, la D.F. impugnava il lodo deducendone la nullità per violazione delle regole di diritto in punto di rigetto della eccezione di prescrizione per avere il collegio respinto l'eccezione di prescrizione sull'erronea convinzione che ella avesse per fatti concludenti rinunciato a valersi di detta eccezione;

- C.R., C.F., C.E., G.C.M.R.F., nelle rispettive sopra dedotte qualità, si costituivano nel giudizio di impugnazione resistendo alle domande della D.F. e chiedendo la conferma del lodo; -la corte d'appello di Napoli, con sentenza n. 3859/2016, pubblicata il 31 ottobre 2016, ha confermato il lodo, rigettando integralmente il gravame proposto;

- la censura relativa alla nullità del preliminare per illiceità dell'oggetto era da considerarsi inammissibile, perché generica, e comunque infondata, in quanto la giurisprudenza di legittimità esclude la possibilità di emettere sentenza ex art. 2932 c.c., solo in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o dell'allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, domanda allegata nel caso di specie;

- parimenti la corte territoriale ha ritenuto infondata la deduzione di nullità del contratto per indeterminatezza dell'oggetto, essendo la metà del terreno oggetto di trasferimento individuabile a mezzo di documenti collegati al preliminare e, comunque, essendo stata individuata empiricamente dalle parti, mediante costruzione dei due villini;

-anche la censura relativa all'eccezione di prescrizione è stata valutata come inammissibile, in quanto, in realtà, volta a censurare la valutazione delle prove effettuate dal collegio, vietata ai sensi dell'art. 829 c.p.c., comma 2, e comunque infondata;

- D.F.A. ha proposto ricorso per la cassazione di detta sentenza, avviato per la notifica in data 28 aprile 2017 ed affidato a tre motivi, cui resistono con controricorso, notificato il 7 giugno 2017, R. e C.E., in proprio nonché in qualità di eredi di C.F. e di procuratrici generali della madre G.A.;

- G.C.M.R.F. e C.F. (n. il 9/2/1985) sono rimasti intimati;

- in prossimità dell'adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380 bis c.p.c..

CONSIDERATO

che:

- con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1178,1285,1286,1287,1325,1346,1362,1378 e 1418 c.c.) si deduce, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, che la sentenza d'appello abbia erroneamente rigettato il motivo di impugnazione relativo alla nullità del preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, discostandosi immotivatamente dall'orientamento giurisprudenziale per cui nel caso di preliminare di vendita alternativa, la possibilità di emettere sentenza ex art. 2932 c.c. trova un limite insuperabile nella individuazione del bene, che deve necessariamente risultare dal medesimo preliminare;

- con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 934,1322,1343,1344,1345,1351,1362 e ss., 1418 e 2932 c.c.., nonché della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40) si deduce, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 che il giudice dell'impugnazione del lodo abbia erroneamente rigettato la censura relativa alla nullità del preliminare per illiceità dell'oggetto, in quanto i contraenti con il preliminare intendevano realizzare il trasferimento di un immobile su cui era stato edificato un fabbricato abusivo, in violazione di norme imperative dettate a tutela di un interesse pubblico;

- con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1322,1351,1362 e ss., 1803 e ss., 2935,2937,2944 c.c.) si deduce, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, che la corte d'appello abbia errato ritenendo che il pagamento anticipato del prezzo, la consegna anticipata del terreno, l'acquiescenza relativa alla domanda di condono presentata dal C., il consenso a che il C. vivesse nel villino edificato sul terreno oggetto del preliminare, potessero valere come rinuncia implicita alla prescrizione;

- il ricorso appare destinato al rigetto perché le censure formulate dalla ricorrente non tengono in considerazione la premessa funzionale svolta dalla corte d'appello in ordine alla natura del giudizio di impugnazione del lodo per nullità, a seguito del quale si promuove un giudizio di legittimità della pronuncia arbitrale, volto ad accertare dapprima se sussista o meno una delle nullità previste dall'art. 829 c.p.c. (nel testo vigente il 12/9/1980, allorché era stata stipulata la clausola compromissoria azionata, alla stregua del principio di diritto affermato dalle S.U. con la pronuncia 9285/2016) e solo in caso di esito positivo del judicium rescindente con dichiarazione di nullità della pronuncia arbitrale dà luogo al riesame del merito, teso a sostituire alla pronuncia nulla del collegio arbitrale quella del giudice statale (cfr. Cass. 21802/2006; 16559/2020);

- l'art. 829 c.p.c., comma 2, ratione temporis applicabile disponeva: L'impugnazione di nullità è altresì ammessa se gli arbitri nel giudicare non hanno osservate le regole di diritto, salvo che le parti li avessero autorizzati a decidere secondo equità o avessero dichiarato il lodo non impugnabile.

- tanto premesso, la corte d'appello ha escluso la dedotta nullità del lodo in relazione alla violazione delle norme urbanistiche per genericità e comunque infondatezza nel merito, così come ha escluso la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto;

-ciò posto, la qualificazione del contratto in termini di preliminare di vendita alternativa, ovvero di preliminare avente ad oggetto un bene individuato per relationem, così come il giudizio circa la determinatezza/determinabilità dell'oggetto, sono stati svolti dalla corte territoriale in conformità con la consolidata giurisprudenza di legittimità richiamata in motivazione (Cass. 2473/2013; id. 11297/2018);

- ai fini della validità del contratto preliminare, non è infatti indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali;

-in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà sia anche "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile;

- nel caso di specie la corte ha ritenuto rilevanti ai fini della individuazione del bene gli estremi indicati nel contratto e risultando la porzione di fondo da trasferire identificata nella planimetria allegata alla perizia giurata del geom. S.F. (non contestata nelle risultanze dalla D.F.); conseguentemente la critica sul punto formulata dalla ricorrente finisce per investire non le regulae juris applicate ma la conclusione di merito cui la corte è giunta in applicazione di esse;

- il secondo motivo è inammissibile;

- la corte d'appello ha rilevato la inammissibilità del motivo di gravame proposto circa la nullità del preliminare per illiceità dell'oggetto, a causa della sua genericità (v. pag. 8 sentenza impugnata); pertanto, per far venire meno la ratio decidendi, occorreva impugnare il relativo capo della sentenza, non quello relativo all'infondatezza della censura, che costituisce un mero obiter dictum;

-anche il terzo motivo è ammissibile;

- in relazione all'eccezione di prescrizione la corte d'appello ne ha rilevato l'infondatezza per due ordini di ragioni, il secondo dei quali, l'unico censurato, fondato sulla considerazione che il motivo è volto a sindacare la valutazione delle prove effettuata dal collegio arbitrale (v. pag. 10 decisione impugnata) ancorché non consentita dall'art. 829 c.p.c., comma 2 (cfr. Cass. 17097/2013; id.16553/2020);

- la censura ripropone la medesima doglianza, imputando alla corte d'appello di avere ravvisato una rinuncia alla prescrizione ex art. 2937 c.c. dopo la maturazione del termine, contestando la ricostruzione delle risultanze istruttorie svolte in tale chiave, senza attingere la ratio decidendi incentrata sull'inammissibilità in sede di impugnazione per nullità ex art. 829 c.c. di un sindacato sulla logicità della motivazione e della valutazione degli atti operata dagli arbitri;

-il ricorso è dunque rigettato e, in applicazione della soccombenza, parte ricorrente è tenuta alla rifusione delle spese di lite a favore delle controricorrenti nella misura liquidata in dispositivo;

- sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e dichiara la ricorrente tenuta alla rifusione delle spese di lite a favore delle controricorrenti e liquidate in Euro 3000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generali ed oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione Seconda civile, il 12 gennaio 2022.

Depositato in Cancelleria il 22 giugno 2022