Prova testimoniale – Usucapione – Possesso esclusivo – Inverosimiglianza

Cassazione civile, sez. II, ordinanza 9 giugno 2026 (ud. 21/05/2026) n. 18664

FATTI Dl CAUSA

La presente causa riguarda la proprietà di un sottotetto dell'edificio del Condominio "X , in X (IM), di proprietà esclusiva secondo la società ricorrente "D " S.r.l., costruttrice dell'intero edificio, e invece di proprietà condominiale secondo i giudici di merito di primo e di secondo grado.

Sia il Tribunale di Imperia, sia la Corte d'appello di Genova hanno negato che le previsioni del regolamento di condominio e degli atti di vendita importassero il riconoscimento della proprietà esclusiva del sottotetto in capo alla D S .I., la quale ne aveva rivendicato la proprietà in considerazione del diritto di sopraelevazione riconosciuto a suo favore negli atti di compravendita delle singole unità comprese nell'edificio.

La causa è stata promossa dalla società D dopo che questa aveva frazionato il sottotetto in due porzioni, che poi aveva venduto con distinti atti di vendita, uno dei quali era stato impugnato dal sub acquirente al quale in separato giudizio, aveva negato la proprietà della originaria venditrice: quest'ultima ha quindi avviato il presente giudizio, ne confronti del Condominio e dei condomini, per accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto.

Corte d'appello, confermando la sentenza di primo grado, ha affermato che il riconoscimento del diritto di sopraelevazione, riconoscimento in favore della venditrice negli atti di vendita delle singole unità comprese nell'edificio, non importava una riserva di proprietà esclusiva, ma aveva dato luogo a un diritto di superficie, soggetto a prescrizione e effettivamente prescrittosi. In particolare, la Corte d'appello ha affermato che il carattere condominiale del sottotetto era inoltre coerente con la sua funzione, ospitando ess servizi comuni, che implicavano la possibilità del libero accesso dell'amministratore. E stata così disattesa la tesi sostenuta ne giudizio dalla società venditrice, secondo cui il possesso delle chiavi d'accesso al sottotetto era stato mantenuto dalla stessa società a_cui l'amministrazione doveva chiedere l'autorizzazione e la consegna della chiave per accedere. Secondo i giudici d'appello la possibilità del libero accesso, da parte dell'amministratore, sarebbe venuta meno solo nel 2002, quando la società venditrice in Vista del frazionamento e della vendita del sottotetto, aveva cambiato la serratura.

Per la cassazione della decisione, a Società S.r.l. ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi

Il "Condominio X e il condomino DV hanno resistito con controricorso.

Gli altri destinatari della notificazione del ricorso restano intimati.

Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denunzia violazione delle norme sull'interpretazione del contratto: artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 137 -C.c.; denunzia inoltre la violazione degli artt. 1372, 1117 e 1127 c.c.

Si rimprovera alla Corte d'appello di avere considerato le clausole del regolamento condominiale in modo atomistico, dando decisiva 'importanza al solo elemento letterale desumibile dall'art. 4, in quanto il medesimo non annovera il sottotetto fra i beni di cui la società venditrice si era riservata la proprietà. In questo modo la Corte di

merito sarebbe incorsa nella violazione della norma sull'interpretazione sistematica, perché non avrebbe tenuto conto delle previsioni degli atti di vendita, in forza delle quali la societ venditrice si era riservata il diritto di sopra elevazione senza indennità"; avrebbe inoltre trascurato l'art. 4 del regolamento quale, nonostante il sottotetto sia compreso dal precedente a 3 fra gli elementi costitutivi del condominio, non lo menziona fra e parti comuni dell'edificio; e non lo menziona proprio perché era rimasto di proprietà esclusiva della società costruttrice, come. risultava confermato anche dal fatto che, negli atti di compravendita, la costituzione del diritto di sopraelevazione era Stata compensata dalla riduzione del prezzo di vendita degli appartamenti. Secondo la ricorrente, la definitività del vantaggio perseguito dagli acquirenti comportava la definitività dell'acquisizione del diritto da parte della venditrice, da esercitarsi. senza scadenza. La diversa interpretazione fatta propria dalla sentenza impugnata costituiva nello stesso tempo violazione anche dell'art. 1366 .c. e dell'art. 1371 c.c., che impone di interpretare il contratto nel senso che realizzi l'equo contemperamento de li interessi delle parti, quando è titolo oneroso.

Il motivo è infondato.

La giurisprudenza, già in epoca risalente, ha precisato che la facoltà di sfruttare elevando fabbriche, lo spazio aereo sovrastante la copertura del caseggiato, in mancanza di diverse pattuizioni, non spetta ai condomini dell'edificio, bensì al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo dei lastrico solare.

La facoltà di sopraelevare spetta quindi al titolare dell'ultimo piano (o porzione di esso) cioè dell'ultima (nel senso dell'altezza) porzione immobiliare che abbia autonomia strutturale e di destinazione.

In particolare, deve sostenersi che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio in condominio può elevare nuovi piani o fabbriche solo n caso in cui sopra il suo appartamento sussistano manufatti di proprietà comune (come il tetto o il sottotetto non praticabile che possono essere spostati al termine della sopraelevazione. Ma, qualora la soffitta (o il sottotetto) di un edificio in condominio sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano, onde, ai sensi dell'art. 1127 c.c., il diritto di sopraelevare l'edificio spetta solo al proprietario di essa (Cass. n. 5608/1978).

La ratio della norma è evidente: la costruzione realizzata in sopraelevazione non può che spettare a soggetto titolare del bene più logisticamente prossimo alla futura sopraelevazione. Come è noto, l'ordinamento non esclude Ia possibilità di deroghe pattizie al principio dell'accessione, consentendo che la proprietà delle costruzioni, o delle opere Comunque stabilmente unite al terreno, si acquisisca da persona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, vale a dire in virtù di un atto negoziale con il quale quest'ultimo rinunci all'acquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dell'accessione, od anche, qualora tale acquisto si sia già verificato, in virtù di un atto con il quale egli, scindendo in entità distinte due componenti del complesso immobiliare, suolo e ostruzione ad esso incorporata, trattenga per sé la proprietà dell'uno e trasferisca a terzi quella dell'altra.

È, quindi, possibile che con apposito accordo venga escluso dal patrimonio del titolare esclusivo del lastrico solare, o dell'ultimo piano, la facoltà di sopraelevare.

In mancanza di tale espressa pattuizione, la vendita della porzione immobiliare comportante la facoltà di sopraelevare (lastrico solare ultimo piano) determinerà, automaticamente, anche il trasferimento del diritto di sopraelevare.

In altre parole, la vendita dell'ultimo piano importa la cessione del diritto di sopraelevare, senza che occorra che tale conseguenza sia specificata in una clausola del contratto e bastando, invece che la relativa facoltà non formi oggetto di una esplicita riserva da parte del venditore.

Così è possibile che, all'atto della costituzione del condominio, l'unico

proprietario proceda alla vendita del diritto di proprietà sulla porzione immobiliare (lastrico solare o ultimo piano) il quale comprende il diritto di sopraelevare, riservando per sé a facoltà di sopralzo (Cass. n. 1633/1971; n. 18822/2012).

La Corte d'appello ha conosciuto che, negli atti di vendita, fu inserita la riserva di sopraelevazione capo alla costruttrice. Tale riserva, diversamente da quanto si sostiene da parte della ricorrente con il motivo in esame non presuppone affatto il mantenimento del diritto di proprietà sull'ultimo piano dell'edificio, e cioè sul piano sottotetto.

La riserva di un tale diritto, in favore dell'unico proprietario costruttore a 'atto della costituzione del condominio, è perfettamente compatibile sia con la proprietà altrui del sottotetto, sia con la natura condominiale del medesimo.

Fatta questa precisazione, va, in generale, ricordato che «l'interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine di atto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione, oltre che per violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per inadeguatezza della motivazione, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione antecedente alla novella di cui al d.l. n. 83 del 2012, oppure - nel vigore del novellato testo di detta norma - nella ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti» (Cass. n. 14355/2016 Con particolare riferimento al vizio di violazione gole ermeneutiche di cui agli artt.1362 e ss. c.c. consolidato nella giurisprudenza di questa Corte l'orientamento secondo cui «per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l'unica interpretazione possibile, la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola Siano possibili, e plausibili, due o più interpretazioni, non consentite alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che . e Sia stata privilegiata un'altra» (cfr. tra le molte: Cass. n.16987/2018; n.28319/2017; n .24539/2009; n.4178/2007). Quindi in tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé», ma so o I verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica (oltre all'omesso esame di fatti discussi e decisivi), «con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli. Stessi elementi di fatto da questi esaminati» (Cass. n. 2465 015). Tali principi sono interamente applicabili anche in tema di interpretazione dell'atto costitutivo del condominio e del regolamento condominiale. Anche rispetto a tali atti l'attività ermeneutica costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. n. 20712/2017; n. 27145/2007; n. 16022/2002; n. 3084/1976).

L'esito interpretativo, fatto proprio dalla Corte d'appello, non incorre, in linea di principio e sotto il profilo metodologico, in alcuna dell violazioni ascritte con il motivo. Le clausole del regolamento condominiale sono state considerate nel loro contenuto etterale, sono state considerate in rapporto fra loro e in relazion alle previsioni degli atti negoziali, che non hanno, di per se, significato che gli riconosce la ricorrente.

Neanche vale a rendere l'esito interpretativo accolto dalla Corte d'appello irragionevole o non plausibile sopraelevazione fu riconosciuto, senza dover corrispondere alcuna indennità; e non vale a renderlo irragionevole neanche la riduzione del prezzo, prevista negli atti i vendita compensazione della costituzione del diritto di sopraelevazione. Invero, le considerazioni continuano a svolgersi pur sempre su Piano del confronto fra diverse interpretazioni tutte plausibili di u medesimo negozio. Un confronto del genere è inammissibile i , cassazione.

Nemmeno valgono a incrinare la logica della decisione i rilievi sulla supposta mancata considerazione, da parte della Corte d'appello, del comportamento successivo dei contraenti. L'obiezione, infatti, trascura che il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula del rogito, può essere utilizzato solo per chiarire l'interpretazione del contenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (Cass. n. 11828/2018)

2. Il secondo motivo denunzia a) violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 e 244 c.p.c. b) violazione degli artt. 24 e 111 Cost. e dell'art. 6 CEDU; c) violazione degli artt. 843, 1129 e 1362 c.c.

La sentenza è censurata sotto una molteplicità di profili, tutti riconducibili al fatto che la Corte d'appello avrebbe a priori ritenuto non univoco, nel senso della conservazione della proprietà del sottotetto in capo alla venditrice, il comportamento delle Ra successivo al contratto, e tanto avrebbe fatto assumendo come vere una pluralità di circostanze che l'appellante, attuale ricorrente, aveva negato, deducendo una molteplicità di capitoli di prova intesi nel loro insieme a provare che il sottotetto era rimasto nell'esclusiva disponibilità della venditrice.

In particolare, la Corte d'appello avrebbe dato per scontata la possibilità dell'amministratore del condominio di accedere al sottotetto, senza chiedere autorizzazione alla società venditrice; così come aveva dato per prova che l'amministratore avrebbe perduto tale possibilità solo nel 2002, seguito dalla unilaterale iniziativa della X di sostituire .Ia serratura in vista della prossima trasformazione del locale.

La ricorrente evidenzia la gratuità di tali affermazioni, in presenza di una molte cita di istanze di istruzione con le quali essa avrebbe voluto provare il contrario.

La sentenza ancora oggetto di censura nella parte in cui fa discendere il carattere comune del sottotetto dalla presenza in esso di impianti comuni e dalla necessità di accedervi per esigenze condominiali, senza considerare che tali esigenze avrebbero potuto essere realizzate anche tramite una servitù, da esercitarsi previa autorizzazione all'accesso da parte del titolare ogni qual volta se ne fosse presentata la necessità. Il motivo è infondato.

La critica proposta dalla ricorrente si appunta, in modo analitico, su alcune delle considerazioni proposte dalla sentenza per suffragare I condominialità del sottotetto. Ma una critica del genere, ad esempio quella fondata sulla possibilità teorica di soddisfare le esigenze condominiali tramite una servitù, avrebbe avuto ragione di essere se il disconoscimento di tale possibilità avesse costituito la ragione essenziale della decisione. La Corte d'appello; invece, con le considerazioni oggetto di censura, ha proposto una serie di riflessioni intese solo a confermare il carattere comune del sottotetto riconosciuto in base ai titoli in forza delle caratteristiche strutturali e funzionali del bene.

In questa prospettiva la mancata ammissione delle prove orali non disvela alcuna anomalia della decisione essendo le circostanze, oggetto di prova, prive de carattere ella decisività. Ad esempio, il fatto che l'amministra ore, diversamente da quanto ha ipotizzato la Corte di merito, dovesse chiedere il permesso per accedere al sottotetto non vale di. per sé a travolgere l'esito interpretativo, fondato sui lito l, proposto dalla Corte di merito.

3. Il terzo motivo denunzia, in relazione all'art. 360, comma 1, n.3, 4 e 5, .p.c violazione e falsa applicazione di una molteplicità di norma sostanziali e processuali.

Il motivo riprende in parte censure e argomenti già anticipati con il motivo precedente, ma nella diversa prospettiva della domanda di riconoscimento dell'acquisto della proprietà del sottotetto per usucapione.

In particolare, si rimprovera alla Corte d'appello di avere negato il possesso utile per l’usucapione da parte della società X “senza ammettere le prove orali richieste dall'appellante, tese a dimostrare:

a) l'esistenza di una porta di accesso al sottotetto, chiusa con serratura le cui chiavi erano nel possesso esclusivo della società; b l'utilizzazione in via esclusiva del sottotetto da parte della società a partire dal 1977; c) la protrazione di tale utilizzo anche dopo la sostituzione della serratura nel 2002; d) la necessità per l'amministratore di acquisire l'autorizzazione e le chiavi per accedere al sottotetto; e) la non opposizione da parte e dei condomini agli atti di vendita del sottotetto e coinvolgimento degli acquirenti nel funzionamento e nell'economia del condominio.

Si deduce inoltre un ulteriore errore commosso dalla Corte di merito nella decisione di non ammettere e prove, ln quanto giustificata impropriamente, da un lato, co 'il rilievo che la dedotta esclusività del possesso sarebbe un giudizio tecnico precluso ai testi, dall'altro, con la "maggiore specificità" ella prova contraria. L'una e l'altra affermazione, secondo il ricorrente, riflettono un palese errore commesso dalla Corte d'appello nella valutazione dei rispettivi capitoli di prova, diretta e Contraria. Infine, si denunzia che la Corte d'appello avrebbe ancor affermato, contrariamente al dato documentale, che le tabelle millesimali, predisposte dopo il frazionamento del sottotetto, non sarebbero state approvate dall'assemblea.

Il motivo è fondato.

La Corte d'appello ha negato l'ammissione della prova sulla base di valutazioni logiche di verosimiglianza, assumendo che i capitoli non fossero idonei a provare il possesso esclusivo ventennale da parte della società. In questi termini l'affermazione non vale a giustificare il diniego della prova, perché l'inverosimiglianza delle circostanze dedotte ad oggetto di una prova testimoniale non ne giustificano il rigetto, quando è astrattamente possibile che tali circostanze possano risultare vere (Cass. n. 14386/1999). Neanche vale a giustificare il diniego il rilievo che i capitoli facessero riferimento al "possesso esclusivo": invero, come l'esame dei capitoli lascia trasparire, in essi sono descritti fatti e circostanze, laddove la valutazione della Corte merito sembra ipotizzare una formulazione tecnica dei capitoli alla stregua di una deduzione difensiva. Ancora meno può costituire giustificazione idonea a giustificare il diniego i ammissione il confronto fra i capitoli di prova diretta e quelli di prova contraria. Anche in questo caso si utilizza come parametro una valutazione di verosimiglianza, che è estranea ai criteri in base ai quali il giudice di merito deve uniformare la decisione di ammettere o non ammettere la prova orale.

A ciò si deve aggiungere chr il giudice d primo grado aveva negato l'ammissione della prova, facendo riferimento al difetto del C.d. animus escludendi, che è nozione generalmente usata in relazione ai requisiti del possesso utile per usucapione di beni comuni da parte del comproprietario (Cass. n. 8120/2000; n. 17462/2009): assumendo così per implicito, che la società attrice avesse conservato qualita di condomina. La Corte d'appello non ha riproposto_ analoga considerazione, il che rende la decisione ancora più censurabile, perché se l'ipotesi fattuale realizzatasi nel caso in esame o fosse quella ipotizzata dal primo giudice, il possesso rivendicato dalla società sarebbe possesso non di bene comune, ma d ebeni altrui. Il giudizio di rilevanza della prova avrebbe quindi dovuto svolgersi secondo canoni diversi.

4. Il quarto motivo denunzia omissione di pronunzia sull'eccezione di difetto di legittimazione dell'amministrazione del condominio ai fini della domanda di rivendica della proprietà del sottotetto, essendo legittimati solo i condomini.

Il motivo è inammissibile per difetto di specificità. Secondo l'esposizione risultante dalla sentenza, il Condominio ha assunto nella lite una posizione difensiva, tesa a resistere alla rivendicazione della proprietà del sottotetto. Non risulta dalla decisione che abbia proposto una domanda riconvenzionale di rivendica.

Il ricorso è estremamente laconico sul punto, limitandosi a richiamare l'eccezione, senza trascriverla, proposta in appello e senza trascrivere le conclusioni assunte dal condominio in primo grado, mentre le precisazioni operate al riguardo co la memoria sono tardive (Cass. n. 8949/2023).

In conclusione è accolto il terzo motivo sono rigettati i primi due motivi. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la ausa rinvia , per nuovo esame, alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione. Alla Corte di rinvio si demanda anche di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i restanti motivi; cassa a sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa innanzi alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 21 maggio 2026.

Il Presidente
Mauro Mocci