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Nei danni da infiltrazioni in condominio non basta individuare il proprietario: occorre accertare quale cosa ha causato il danno, chi ne aveva la custodia al momento del fatto e se vi hanno concorso più cause o più responsabili. Gli artt. 2051 e 2055 c.c. comportano, in presenza di più corresponsabili, la responsabilità solidale verso il danneggiato, mentre le rispettive quote rilevano soprattutto nei rapporti interni. La giurisprudenza precisa inoltre gli effetti della comproprietà, del concorso causale e della successiva vendita dell'immobile.
Analizziamo la questione applicando il problem solving legale:
1. Problema giuridico
Chi risponde dei danni da infiltrazioni in condominio quando il pregiudizio deriva da più cause, la cosa è nella custodia di più soggetti oppure l'immobile viene successivamente trasferito?
Il problema consiste nell'individuare il corretto centro di imputazione della responsabilità: occorre stabilire quale cosa abbia prodotto l'infiltrazione, chi ne avesse la custodia nel momento del danno, quale efficacia causale abbiano avuto le diverse concause e se la presenza di più responsabili consenta al danneggiato di chiedere l'intero risarcimento a uno solo di essi.
2. Soluzione adottata
In linea generale, se il danno proviene da una parte comune risponde il condominio; se proviene da una parte di proprietà esclusiva risponde il relativo custode; se più cose o più custodi concorrono alla produzione del medesimo danno può operare la responsabilità solidale.
La responsabilità si individua partendo dall'art. 2051 c.c.: occorre identificare la cosa dalla quale deriva il danno e il soggetto che ne aveva la custodia nel momento del fatto. La proprietà costituisce normalmente un indice della custodia, ma non ne esaurisce l'accertamento, che dipende dalla concreta relazione di governo e controllo sul bene.
Anche il comproprietario titolare di una quota minoritaria può essere contitolare della custodia quando esercita una concreta ed effettiva signoria sulla cosa. In tal caso la responsabilità dei contitolari verso il terzo è solidale (Cass. n. 26266/2026).
Quando il medesimo danno deriva dal concorso causalmente efficiente di più soggetti, trova applicazione l'art. 2055 c.c.: la responsabilità verso il danneggiato è solidale e questi può chiedere l'intero risarcimento anche a uno solo dei corresponsabili. Le rispettive percentuali assumono rilievo soprattutto nei rapporti interni, in particolare ai fini del regresso.
Occorre inoltre precisare che i corresponsabili non sono litisconsorti necessari e che la rinuncia del danneggiato alla solidarietà deve risultare in modo inequivoco (Cass. n. 23963/2026).
Se l'accertamento tecnico evidenzia più cause del fenomeno infiltrativo, occorre determinarne l'effettiva incidenza causale (Cass. n. 26870/2026).
Infine, la responsabilità va riferita al momento del fatto dannoso. Il debito risarcitorio ex art. 2051 c.c. non è infatti un'obbligazione propter rem: la successiva vendita dell'appartamento non trasferisce automaticamente all'acquirente il debito derivante da un danno precedente. Rispondono i soggetti che rivestivano la posizione rilevante nel momento in cui l'illecito si è verificato, ferme le eventuali diverse pattuizioni contrattuali tra venditore e acquirente (Cass. n. 26902/2026).
3. Fattispecie concrete
Nella pratica il problema può presentarsi in forme diverse:
infiltrazioni in un'autorimessa derivanti da plurime concause riferibili a parti comuni e terrazze di proprietà esclusiva;
infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante;
immobile dal quale provengono le infiltrazioni appartenente a più soggetti, anche con quote di proprietà differenti;
infiltrazioni attribuibili in parte a elementi del fabbricato e in parte a condizioni riconducibili alla proprietà del danneggiato;
richiesta di rimborso di somme risarcitorie per infiltrazioni verificatesi prima del successivo trasferimento dell'immobile;
danni provenienti da lastrico solare o terrazza a uso esclusivo, con possibile concorso tra titolare dell'uso esclusivo e condominio.
La varietà delle fattispecie impone di non partire dalla sola titolarità formale dell'immobile, ma dalla causa del danno, dalla custodia e dal momento in cui l'evento si verifica.
4. Esiti e statuizioni
La giurisprudenza ha adottato, nelle diverse fattispecie, statuizioni coerenti con questo schema:
condanna solidale dei soggetti che hanno concorso causalmente alla produzione del medesimo danno;
possibilità per il danneggiato di agire contro uno solo dei corresponsabili, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti;
riconoscimento della possibile responsabilità anche del comproprietario titolare di una quota minoritaria, quando sia contitolare della custodia;
declaratoria di inammissibilità ex art. 348-bis c.p.c. e per difetto di specificità delle impugnazioni quando mancano i relativi presupposti processuali;
attribuzione percentuale del danno quando l'accertamento individua più concause, alcune riconducibili anche alla sfera del danneggiato;
esclusione dell'automatico trasferimento al nuovo proprietario del debito risarcitorio sorto prima della compravendita;
cassazione delle decisioni che confondono il debito risarcitorio con un ordinario onere condominiale.
5. Struttura argomentativa
Da quale cosa deriva l'infiltrazione?
Il primo passaggio consiste nell'individuare la causa materiale del danno. La responsabilità non può essere attribuita semplicemente perché l'acqua proviene genericamente da una zona condominiale o da un appartamento sovrastante: occorre accertare quali cose abbiano avuto efficienza causale.
Le cause possono essere plurime: dal vizio costruttivo alle condizioni inadeguate dell'impermeabilizzazione, del sottofondo e della pavimentazione delle terrazze. La presenza di diverse concause non impedisce di configurare un unico danno ai fini della solidarietà (Cass. n. 23963/2026).
Chi deve provare cosa?
Il danneggiato deve provare il danno e il nesso causale tra la cosa in custodia e il pregiudizio subito. Non è invece tenuto, nell'ambito dell'art. 2051 c.c., a dimostrare la colpa del custode.
Una volta provato il rapporto causale tra la cosa e il danno, spetta al custode, per liberarsi dalla responsabilità, dimostrare il caso fortuito, ossia un fattore esterno idoneo a interrompere il nesso causale. Il fortuito può essere rappresentato anche dal fatto del terzo o dello stesso danneggiato, quando presenti caratteristiche tali da assumere efficacia causale autonoma rispetto alla cosa custodita.
Chi aveva la custodia della cosa al momento del danno?
Una volta individuata la cosa, occorre stabilire chi ne esercitava il potere di governo e controllo.
Il criterio non coincide necessariamente con l'attuale intestazione dell'immobile. Occorre guardare alla situazione esistente al momento dell'illecito: il fatto dannoso, e non la successiva delibera assembleare o il momento del pagamento, individua i soggetti sui quali grava l'obbligazione risarcitoria (Cass. n. 26902/2026).
La quota minoritaria esclude la custodia?
No.
La qualità di comproprietario pro indiviso, anche per una quota parziale o minoritaria, attribuisce normalmente la contitolarità della custodia quando sussiste un'effettiva signoria sulla cosa (Cass. n. 26266/2026).
La conseguenza è importante: la percentuale di proprietà non costituisce automaticamente il limite della responsabilità verso il terzo danneggiato.
Se i responsabili sono più di uno, ciascuno risponde soltanto per la propria quota?
No, se le diverse condotte o cose concorrono causalmente alla produzione del medesimo danno.
L'art. 2055 c.c. si applica anche quando i titoli di responsabilità extracontrattuale sono differenti. Il danneggiato può agire per l'intero contro uno dei corresponsabili; l'impossibilità di stabilire immediatamente la percentuale riferibile a ciascuno non riduce il suo diritto al risarcimento.
Lo stesso criterio vale anche con riferimento alla contitolarità della custodia: il singolo comproprietario-custode può essere chiamato a rispondere dell'intero verso il terzo danneggiato (Cass. n. 26266/2026).
Devono essere citati tutti i corresponsabili?
No.
La solidarietà produce anche una conseguenza processuale: i potenziali coobbligati non sono litisconsorti necessari. Il danneggiato può quindi instaurare utilmente il giudizio contro uno soltanto dei corresponsabili senza dover necessariamente integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri (Cass. n. 23963/2026).
Chiedere la condanna “in proporzione alle rispettive responsabilità” esclude la solidarietà?
Non automaticamente.
La solidarietà prevista dall'art. 2055 c.c. opera nell'interesse del danneggiato. Per rinunciarvi occorre una volontà espressa e inequivoca. La semplice richiesta di condannare i convenuti “ciascuno in proporzione delle rispettive responsabilità” non è sufficiente a escludere il regime solidale (Cass. n. 23963/2026).
Quando diventano importanti le percentuali di responsabilità?
Occorre distinguere il rapporto esterno dal rapporto interno.
Verso il danneggiato opera la solidarietà: ciascun corresponsabile può essere tenuto all'intero. Nei rapporti tra i danneggianti, invece, diventano rilevanti la gravità delle rispettive responsabilità e l'entità delle conseguenze causalmente prodotte, ai fini dell'eventuale regresso.
È quindi metodologicamente errato utilizzare fin dall'inizio le quote proprietarie, i millesimi o i criteri di ripartizione delle spese condominiali come limite del credito risarcitorio.
Una precisazione è necessaria per il lastrico solare o la terrazza a uso esclusivo. La responsabilità del titolare dell'uso esclusivo e del condominio ha natura extracontrattuale e, salva la prova della specifica imputabilità del danno, il criterio dell'art. 1126 c.c. individua ordinariamente il riparto nella misura di un terzo e due terzi (Cass., Sez. Unite, n. 9449/2016).
Tali frazioni, tuttavia, non limitano nei confronti del danneggiato la responsabilità solidale derivante dall'art. 2055 c.c.: il danneggiato può chiedere l'intero a ciascun corresponsabile, mentre il criterio di un terzo e due terzi rileva nei rapporti interni, ai fini della distribuzione definitiva del peso economico e del regresso (Cass. n. 11585/2026).
Che cosa accade se al danno contribuisce la stessa sfera del danneggiato?
Occorre isolare il contributo causale riconducibile alla sua sfera.
Se, ad esempio, le infiltrazioni dipendono in parte da elementi riconducibili al fabbricato e in parte da condizioni riferibili alla proprietà del danneggiato, occorre accertare l'incidenza causale dei diversi fattori. Quando non sia possibile una diversa graduazione, può anche pervenirsi a una ripartizione paritaria del pregiudizio.
Il 50% non rappresenta però una regola automatica per le infiltrazioni dovute a più cause: costituisce l'esito dell'accertamento causale della specifica controversia. Sul piano sistematico, l'eventuale concorso causale del danneggiato va tenuto distinto dalla solidarietà tra più danneggianti (Cass. n. 26870/2026).
La vendita dell'appartamento trasferisce anche il debito risarcitorio?
Non automaticamente.
Occorre distinguere nettamente l'obbligazione risarcitoria dagli ordinari oneri condominiali. Il risarcimento dovuto per un danno già prodotto dalla cosa comune non è un'obbligazione propter rem e non passa automaticamente al nuovo proprietario con la compravendita (Cass. n. 26902/2026).
La successiva delibera assembleare non cambia la natura del debito: il fatto che il condominio ripartisca tra i condomini la somma necessaria al risarcimento non trasforma l'obbligazione extracontrattuale in un ordinario onere condominiale trasmissibile all'acquirente.
Occorre quindi risalire ai soggetti che rivestivano la posizione rilevante nel momento in cui si è verificato l'illecito. Restano autonome le eventuali pattuizioni contrattuali con cui venditore e acquirente abbiano diversamente regolato fra loro le passività pregresse.
6. Orientamenti giurisprudenziali
La recente giurisprudenza sul tema non evidenzia contrasti, ma si inserisce in un percorso di consolidamento e progressiva specificazione della disciplina della responsabilità da infiltrazioni.
Un passaggio fondamentale è rappresentato dalle Sezioni Unite n. 9449/2016. In materia di lastrico solare o terrazza a uso esclusivo, la Corte riconduce la responsabilità del titolare dell'uso esclusivo e del condominio nell'ambito della responsabilità extracontrattuale, collegandola ai doveri di custodia e manutenzione e assumendo, salva prova contraria, il criterio dell'art. 1126 c.c. come parametro di ripartizione del concorso: un terzo a carico dell'usuario o proprietario esclusivo e due terzi a carico del condominio.
L'impostazione viene successivamente confermata, tra l'altro, da Cass. n. 35027/2023, che ribadisce il possibile concorso tra responsabilità del custode esclusivo e responsabilità del condominio per le parti comuni.
Un ulteriore affinamento riguarda il rapporto tra art. 1126 e art. 2055 c.c.: le quote di un terzo e due terzi non costituiscono un limite opponibile al danneggiato quando più soggetti abbiano concorso alla produzione del medesimo danno. Nei suoi confronti opera la solidarietà, mentre le percentuali rilevano nei rapporti interni e ai fini del regresso (Cass. n. 11585/2026).
Lo stesso principio trova applicazione anche quando i titoli di responsabilità extracontrattuale siano differenti. La solidarietà tutela il creditore, i coobbligati non sono litisconsorti necessari e le rispettive percentuali rilevano principalmente nei rapporti interni (Cass. n. 23963/2026).
Sul terreno della comproprietà, anche il titolare di una quota minoritaria può essere contitolare della custodia e, in presenza dei relativi presupposti, rispondere solidalmente verso il terzo (Cass. n. 26266/2026).
Quanto alle concause, l'accertamento deve valorizzare l'effettivo contributo causale dei diversi fattori e distinguere il concorso tra più danneggianti dall'eventuale incidenza causale riconducibile alla stessa sfera del danneggiato (Cass. n. 26870/2026).
Sul piano temporale, il debito risarcitorio ex art. 2051 c.c. non ha natura propter rem: il condomino danneggiato dalla cosa comune assume rispetto all'evento lesivo la posizione del terzo danneggiato e occorre individuare i soggetti responsabili con riferimento al momento in cui il danno si produce (Cass. n. 18855/2013; Cass., Sez. Unite, n. 9449/2016; Cass. nn. 16435/2025, 16396/2025 e 26902/2026).
Il quadro complessivo può quindi essere sintetizzato così:
prima si individua la causa del danno; poi si verifica chi deve provarne il collegamento causale e se ricorra un caso fortuito; quindi si identifica il custode nel momento rilevante e l'eventuale concorso di più responsabili; infine si distingue la solidarietà verso il danneggiato dalla ripartizione interna del relativo costo.
7. Check-list operativa
Di fronte a una controversia per infiltrazioni in condominio è opportuno:
individuare con precisione la fonte materiale dell'infiltrazione, verificando se le cause siano una o più di una;
ricostruire il nesso causale, verificando se il danneggiato abbia provato il collegamento tra la cosa in custodia e il pregiudizio subito;
verificare se il custode abbia provato il caso fortuito o altro fattore idoneo a interrompere il nesso causale ai sensi dell'art. 2051 c.c.;
individuare chi aveva la custodia della cosa al momento del danno, distinguendo la situazione allora esistente dalla proprietà attuale;
verificare eventuali situazioni di comproprietà, senza assumere che la quota minoritaria escluda o limiti automaticamente la custodia;
accertare se più soggetti abbiano concorso allo stesso danno, perché in tal caso può operare la solidarietà ex art. 2055 c.c.;
in presenza di lastrico solare o terrazza a uso esclusivo, distinguere il criterio di riparto dell'art. 1126 c.c. dalla responsabilità solidale verso il danneggiato;
distinguere la responsabilità verso il danneggiato dal riparto interno tra corresponsabili, evitando di confondere il risarcimento con i criteri di suddivisione delle spese condominiali;
verificare l'eventuale contributo causale riconducibile alla sfera dello stesso danneggiato, che può incidere sull'entità del risarcimento;
ricostruire la successione dei proprietari se l'immobile è stato venduto dopo il fatto, individuando chi rivestiva la posizione rilevante nel momento dell'illecito;
esaminare separatamente eventuali clausole di compravendita relative a passività, controversie o oneri pregressi, che possono creare obblighi contrattuali autonomi;
sul piano processuale, valutare se sia realmente necessario coinvolgere tutti i corresponsabili: in presenza di obbligazione solidale non sussiste, per ciò solo, litisconsorzio necessario e il danneggiato può agire anche nei confronti di uno soltanto di essi.