Regioni e Comuni possono imporre limiti alle locazioni brevi?
Sì, ma devono essere ragionevoli, proporzionati e collegati alle caratteristiche del territorio.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164, depositata il 9 ottobre 2026, dichiara illegittimi gli artt. 4 e 5 della legge Emilia-Romagna n. 10/2025, che avevano introdotto una specifica destinazione d’uso urbanistica per le locazioni brevi e attribuito ai Comuni il potere di regolarne l’insediamento.
La Consulta, però, non esclude il potere di Regioni e Comuni di intervenire sugli affitti brevi.
Al contrario, conferma che la materia coinvolge il governo del territorio e il turismo e che possono essere introdotti limiti per contrastare l’overtourism e tutelare la residenzialità.
Il problema è come questi limiti vengono costruiti.
Cosa prevedeva la legge dell’Emilia-Romagna?
La legge regionale n. 10/2025 dettava una disciplina urbanistico-edilizia per gli immobili destinati a locazione breve, cioè, in sintesi, per le locazioni di durata non superiore a trenta giorni.
La disciplina si applicava anche alle locazioni brevi non turistiche e sia a quelle imprenditoriali sia a quelle non imprenditoriali, mentre restavano fuori le locazioni turistiche di durata superiore a trenta giorni.
L’art. 4 introduceva, all’interno della categoria turistico-ricettiva, una nuova destinazione d’uso denominata “locazione breve”.
Chi voleva destinare un immobile residenziale agli affitti brevi doveva quindi effettuare un mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere. In questo caso era comunque necessaria una SCIA.
L’art. 5 consentiva poi ai Comuni di individuare specifiche zone nelle quali l’insediamento delle locazioni brevi poteva essere subordinato a condizioni, come percentuali massime di immobili utilizzabili, limitazioni ad alcuni interventi edilizi, requisiti ulteriori e dotazioni territoriali.
Regioni e Comuni possono disciplinare gli affitti brevi?
Sì.
Il Governo sosteneva che la disciplina regionale invadesse la competenza esclusiva dello Stato in materia di tutela della concorrenza, prevista dall’art. 117, secondo comma, lett. e), Cost.
La Consulta respinge questa censura.
La disciplina della destinazione d’uso degli immobili e della pianificazione urbanistica rientra infatti prevalentemente nel governo del territorio, mentre la regolazione delle locazioni turistiche coinvolge anche la materia del turismo.
Il fatto che una norma regionale possa incidere sull’accesso al mercato non basta, da solo, a trasformarla in una disciplina della concorrenza riservata allo Stato.
Perché allora la legge è incostituzionale?
Il problema emerge quando la Corte valuta la disciplina alla luce degli artt. 3 e 41 Cost., quindi sotto il profilo della ragionevolezza e della libertà di iniziativa economica.
In Emilia-Romagna strutture extra-alberghiere come affittacamere e case e appartamenti per vacanze, pur essendo gestite necessariamente in forma imprenditoriale, possono conservare la destinazione residenziale.
La nuova legge imponeva invece il passaggio alla destinazione turistico-ricettiva proprio alle locazioni brevi.
Per la Corte questa disparità è irragionevole.
Inoltre, la locazione breve può essere svolta anche in forma non imprenditoriale e sporadica, mentre la legge imponeva il mutamento di destinazione d’uso senza prevedere una soglia minima di utilizzo dell’immobile.
In pratica, anche chi destinava solo occasionalmente una seconda casa agli affitti brevi veniva assoggettato al nuovo regime urbanistico.
Il limite deve essere proporzionato al problema
La Corte riconosce che contrastare l’overtourism è una finalità legittima.
La crescita delle locazioni turistiche può infatti ridurre gli alloggi disponibili per lavoratori e studenti, incidere sui canoni e modificare l’assetto di interi quartieri.
Ma la misura adottata deve essere proporzionata.
La legge emiliano-romagnola imponeva la nuova destinazione d’uso sull’intero territorio regionale, mentre l’overtourism interessa normalmente aree determinate.
Per questo la Corte considera la disciplina sproporzionata rispetto allo scopo perseguito.
I Comuni possono mettere un tetto agli affitti brevi?
In linea di principio, sì.
La Consulta precisa che una legge regionale può consentire, ad esempio, un contingentamento delle locazioni turistiche in determinate zone, così da mantenere un certo rapporto tra immobili destinati agli affitti brevi e quelli destinati alla residenza.
Un contingentamento non equivale necessariamente a un divieto assoluto: può semplicemente subordinare l’insediamento delle locazioni brevi alle caratteristiche e alle esigenze di una determinata area.
Resta però fermo il rispetto dell’art. 23-ter, comma 1-quater, d.P.R. 380/2001, che esclude, nei casi previsti, l’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale e nuove dotazioni minime obbligatorie di parcheggi.
Attenzione però: la Corte non dichiara legittime una per una tutte le misure previste dall’art. 5 della legge emiliano-romagnola. Le ulteriori questioni restano assorbite dopo la dichiarazione di illegittimità degli artt. 4 e 5.
Il precedente della Toscana
La decisione va letta insieme alla sentenza n. 186/2025, relativa alla legge toscana.
In quella occasione, la Corte aveva riconosciuto la possibilità per alcuni Comuni di introdurre limiti alle locazioni turistiche brevi in zone specifiche, attraverso misure collegate alle concrete esigenze territoriali.
La differenza è quindi netta.
La Toscana aveva previsto una regolazione territorialmente circoscritta.
L’Emilia-Romagna aveva invece trasformato la locazione breve in una specifica destinazione urbanistica, imponendo il relativo mutamento anche per utilizzi occasionali e sull’intero territorio regionale.
È questo meccanismo a non superare il controllo di costituzionalità.
Perché cade anche l’art. 5?
Una volta dichiarato illegittimo l’art. 4, cade anche l’art. 5.
I poteri attribuiti ai Comuni ruotavano infatti intorno all’“insediamento” della nuova destinazione d’uso locazione breve.
Venuto meno questo presupposto, viene meno anche la disciplina comunale costruita su di esso.
Cosa ci portiamo a casa?
La sentenza n. 164/2026 non mette fuori gioco le politiche regionali e comunali sugli affitti brevi.
Regioni e Comuni possono intervenire per governare il territorio, tutelare la residenzialità e contrastare l’overtourism.
Ma i limiti devono essere mirati, motivati e proporzionati.
Un contingentamento delle locazioni brevi in determinate zone può essere legittimo. Diverso è imporre, sull’intero territorio regionale, il mutamento di destinazione d’uso anche a chi utilizza l’immobile per locazioni brevi in modo occasionale.
In sintesi: gli affitti brevi si possono limitare, ma il limite deve essere costruito sulla misura del problema.
Documenti correlati:
- Testo integrale di Corte Costituzionale, Sentenza n.164 del 09/10/2026
- Affitti brevi, per la Consulta sono legittimi i limiti della legge toscana — Corte cost., sent. n. 186 del 16 dicembre 2025
- I Comuni non possono limitare gli affitti brevi se non c’è attività imprenditoriale — Cons. Stato, sent. n. 2928 del 7 aprile 2025
- Affitti brevi: il limite massimo di durata per le prime case è legittimo? — Corte cost., sent. n. 94 del 24 maggio 2024