Il fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. non è necessario quando il contratto prevede fin dall’origine il pagamento integrale dei lavori mediante sconto in fattura, senza esborsi a carico dei condòmini.
Il fondo resta invece dovuto per le somme effettivamente a carico del condominio, come spese non agevolabili o importi superiori ai massimali.
Lo ha stabilito il Tribunale di Firenze, Terza sezione civile, con la sentenza n. 941 e (n. 942) del 21 febbraio 2026, pronunciata in una controversia relativa alla mancata esecuzione di lavori di efficientamento energetico e messa in sicurezza di un edificio condominiale.
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Il fatto
Nel caso di specie, col verbale del 9.11.2022 l’assemblea del condominio Alfa ha deliberato di affidare alla società Beta l’esecuzione di importanti lavori cd di Superbonus per l’efficientamento energetico e la messa in sicurezza del fabbricato nonché la predisposizione e la presentazione di tutta la documentazione tecnica ed amministrativa prodromica richiesta per accedere al beneficio nella misura del 110%.
Il compenso dell’intera opera doveva essere corrisposto esclusivamente mediante il meccanismo del cd. sconto in fattura di cui all’art 121 comma 1 lettera a) del DL 34/2020.
Tale sistema era previsto fin dall’origine come metodo di pagamento esclusivo per ogni somma dovuta ed il contratto era dichiaratamente a “costo zero” per il condominio.
Per poter attuare quanto sopra non erano previste spese che non potevano essere oggetto di credito fiscale (e quindi sconto in fattura): ad esempio l’amministratore del condominio aveva rinunciato ai propri compensi straordinari proprio perché non agevolabili.
La società Beta ha quindi predisposto la documentazione tecnica depositandola nei termini di legge per ottenere i benefici fiscali del 110% e lo sconto in fattura. Nel corso del 2023 la società Beta ha quindi contestato al Condominio la nullità della delibera di approvazione a causa della mancata costituzione del fondo ex art 1135 cc.
E’ sorta quindi una controversia sulla sua necessarietà ed è spirato il termine del 31.12.2023 senza che le opere fossero state eseguite, con conseguente impossibilità del condominio di attuare i lavori sfruttando pienamente il beneficio fiscale del 110% e quindi a costo zero.
Nei primi mesi del 2024 Beta ha quindi depositato un ricorso per decreto ingiuntivo volto ad ottenere il pagamento di una certa somma a titolo di risarcimento danni per le attività di progettazione poste in essere avendo fatto affidamento sulla validità della delibera ritenuta nulla.
Il condominio ha quindi contestato tale richiesta di pagamento ed ha proposto opposizione con richiesta di risarcimento danni per perdita di chance.
Il Tribunale di Firenze, con due sentenze gemelle (RG. 7370/2024 e RG. 8590/2024), ha aderito alle tesi del condominio e, ritenendo valide le delibere condominiali, ha ritenuto di poter risolvere il contratto di appalto per colpa di Beta con conseguente diritto del condominio al risarcimento danni.
Il quadro normativo
Alla fine degli anni ’90, con la legge 27 dicembre 1997, n. 449, il legislatore ha introdotto un sistema di incentivi fiscali volto a favorire gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, fondato sul riconoscimento di detrazioni d’imposta commisurate alle spese sostenute.
Tale sistema si è progressivamente ampliato e rafforzato, sino a raggiungere il suo punto di massima espansione con gli interventi disciplinati dal D.L. 19 maggio 2020, n. 34, che, nell’ambito dei c.d. SuperEcobonus e SuperSismabonus, hanno previsto il riconoscimento di crediti fiscali in misura pari, e in taluni casi superiore, al costo sostenuto per l’intervento, arrivando infatti sino al 110% della spesa.
Già in epoca anteriore, il legislatore aveva previsto la possibilità di cessione di alcune tipologie di crediti fiscali derivanti da interventi edilizi (art. 1, comma 74, legge 28 dicembre 2015, n. 208), ma è con l’art. 121 del citato D.L. n. 34/2020 che tale facoltà ha assunto carattere generale, consentendo la cessione del credito ad una pluralità indeterminata di soggetti, nonché il suo utilizzo quale corrispettivo mediante il meccanismo dello sconto in fattura.
In tal modo, il credito fiscale ha assunto caratteristiche funzionali che lo rendono assimilabile, sotto il profilo economico, a uno strumento di scambio dotato di autonoma rilevanza patrimoniale. Non a caso, parte della dottrina ha qualificato tali strumenti in termini di “moneta fiscale” o di “quasi-moneta”, evidenziandone l’idoneità a circolare tra soggetti privati e ad essere utilizzati quale forma alternativa di estinzione delle obbligazioni (cfr., tra gli altri, Bossone, Cattaneo, Sylos Labini).
L’introduzione e la rapida evoluzione di tali istituti, non accompagnata da una disciplina organica della loro circolazione e delle relative implicazioni civilistiche, ha determinato rilevanti questioni interpretative, derivanti dalla necessità di coordinare tali strumenti con un sistema normativo tradizionalmente strutturato con esclusivo riferimento alla moneta legale.
In tale contesto si colloca la sentenza in commento, la n 941/2026, così come la gemella n. 942/2026, nonché la più recente n. 3931/2026, con le quali il Tribunale di Firenze ha affrontato il problema del coordinamento tra la disciplina dei crediti fiscali edilizi e l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., che impone, per l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria, la preventiva costituzione di un fondo speciale.
Disciplina superbonus, cessione crediti fiscali e sconto in fattura
Prima di analizzare la sentenza in commento appare necessario accennare alla disciplina cd SuperEcobonus e SuperSismabonus.
Come noto, per agevolare l’esecuzione di certe opere, in base a detta disciplina è prevista la creazione di un credito fiscale pari al 110% di quanto speso per la realizzazione di interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico aventi determinate caratteristiche.
Al fine di agevolare ulteriormente l’esecuzione di tali lavori il legislatore ha previsto che il credito fiscale, una volta sorto, possa essere ceduto a terzi (art. 121, comma 1, lett. b), DL 34/2020 cd cessione del credito) oppure possa essere utilizzato come metodo di pagamento per l’esecuzione dell’opera (art 121, comma 1, lett. a), DL 34/2020 cd sconto in fattura).
La differenza è di non poco conto, poiché nel primo caso (cessione del credito) il committente dovrà pagare il corrispettivo dovuto e solo successivamente potrà cedere il credito fiscale che sarà sorto.
Nel secondo caso (sconto in fattura) è stata prevista una ulteriore agevolazione per il committente che non dovrà nemmeno anticipare il corrispettivo dovuto per i lavori: il credito fiscale sorgerà contestualmente alla cessione del credito all’esecutore dell’opera e detta cessione costituirà l’unica forma di corrispettivo dovuto (salvo che per interventi o voci di spesa che non comportano la nascita di un credito fiscale).
Tale distinzione è di particolare rilevanza ai fini della verifica circa la necessità o meno di costituire il fondo speciale ex art. 1135 cc
Fondo speciale ex art 1135 Cc: ratio ed ambito
L’art. 1135 comma I n 4 cc in ambito condominiale stabilisce che in caso di delibera avente ad oggetto dei lavori straordinari, l’assemblea debba costituire “obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”
Per costante giurisprudenza della Cassazione, in caso di mancata costituzione del fondo, la delibera è affetta da nullità.
La ratio della norma è quella di tutelare l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché l’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi (Cassazione civile sez. II, 05/04/2023, n.9388).
Tale funzione di garanzia trova conferma nello stesso dato normativo. L’art. 1135 c.c., infatti, ancora la costituzione del fondo ai pagamenti dovuti, prevedendo espressamente che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti” (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).
Il riferimento operato dal legislatore ai “pagamenti dovuti” conferma che il fondo speciale è funzionalmente destinato ad assicurare la disponibilità delle somme necessarie all’adempimento delle obbligazioni pecuniarie assunte dal condominio nei confronti dell’appaltatore. È proprio sotto questo profilo che assume rilievo l’ipotesi in cui il contratto preveda, sin dall’origine, che il corrispettivo dei lavori sia soddisfatto, per la parte agevolata, mediante il meccanismo dello sconto in fattura.
La tesi del Tribunale di Firenze
Con le sentenze in commento il Tribunale di Firenze osserva che “in caso di lavori eseguiti secondo la normativa in materia di superbonus, la istituzione del fondo può essere limitata ai soli importi il cui versamento gravi materialmente sui condomini (es. spese indetraibili, accollo spese superiori ai massimali), senza comprendere, invece, la quota di corrispettivo dell'appalto per la quale si sia attivato il meccanismo dello sconto in fattura.
In presenza di sconto in fattura, in conformità alla ratio della norma, è quindi ragionevole ritenere che l’obbligo della costituzione del fondo sia limitato a quanto è effettivamente dovuto in termini di esborso monetario.”
In tale prospettiva, l’assenza di pagamenti in denaro comporterebbe l’insussistenza dei presupposti per la costituzione del fondo speciale con riferimento alla quota di corrispettivo integralmente soddisfatta mediante sconto in fattura.
Quanto sopra conseguirebbe, oltre che dalla mera logica, dal secondo disposto dell’art 1135 comma 1, n. 4, c.c., laddove è previsto che “… se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Tale impostazione appare coerente con la ratio della norma in esame che tutela la buona gestione condominiale ed il rischio di morosità dei condomini: dette esigenze non sussistono in mancanza di pagamenti in denaro.
Lo stesso Tribunale di Firenze osserva infatti che “… una lettura sistematica e teleologica dell’art. 1135 c.c. e della normativa speciale consente di giungere alla conclusione della non obbligatorietà, senza che tale soluzione trovi ostacolo nella lettera della legge.”
Tale lettura dell’art 1135 è coerente con la logica e la finalità della disciplina superbonus che, si ricorda, ha inteso agevolare l’esecuzione di certi lavori garantendo, tramite lo sconto in fattura, la possibilità di effettuarli senza doverne sopportare l’onere economico.
La disciplina del Superbonus e dello sconto in fattura non derogherebbero all’art. 1135 c.c.; è la stessa funzione del fondo speciale a rendere non necessaria la sua costituzione quando il contratto non preveda, per la quota agevolata, alcun pagamento in denaro da parte del condominio.
Sul punto si richiama altra recente sentenza del Tribunale di Firenze secondo cui “Si ritiene, pertanto, che in caso di lavori eseguiti secondo la normativa in materia di Superbonus, l’istituzione del fondo speciale debba avvenire per i soli importi il cui versamento gravi materialmente sui condòmini (es. spese indetraibili, accollo spese superiori ai massimali, compenso amministratore condominiale – al quale il dott. Amerighi aveva comunque rinunciato – ovvero costi per attività non cedibili/agevolabili) ed escludendo la quota di corrispettivo dell’appalto per la quale è stato attivato il meccanismo della cessione del credito o dello sconto in fattura, e ciò in considerazione della venuta meno della stessa esigenza funzionale che giustifica la costituzione del fondo.
(…) un’interpretazione che imponga l’istituzione del fondo speciale anche nelle ipotesi di appalti con pagamenti previsti con lo sconto in fattura (che copre l’intero ammontare dei lavori ergo a costo zero) si pone in contrasto con le finalità della legislazione specifica in tema di Superbonus.” (Tribunale Firenze 3931/2026, conformi Tribunale di Modena 561/2024, Tribunale di Bergamo 1206/2025 e Tribunale di Torino 5170/2023)
Conclusioni
Con la sentenza in commento (n. 941/2026), nonché con la gemella n. 942/2026 e con la più recente sentenza n. 3931/2026, alcuni Giudici del Tribunale di Firenze hanno delineato, o più propriamente definito, i confini dell’ambito applicativo del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
Quest’ultimo, infatti, è destinato ad assicurare la disponibilità delle somme necessarie per adempiere alle obbligazioni di pagamento assunte dal condominio nei confronti dell’appaltatore. Ne consegue che, nell’ipotesi in cui il contratto preveda sin dall’origine il pagamento del corrispettivo mediante il meccanismo dello sconto in fattura, per la parte coperta dall’agevolazione fiscale viene meno l’esigenza di costituire una provvista destinata all’adempimento di un’obbligazione pecuniaria del condominio.
Pretendere la costituzione del fondo speciale anche con riferimento a tale quota del corrispettivo significherebbe imporre ai condomini un accantonamento privo di concreta funzione di garanzia, con l’unico effetto di vincolare ingenti risorse finanziarie senza che tale accantonamento assolva alla funzione di garanzia propria del fondo speciale di cui si discute.
Documenti correlati:
- Testo integrale di Tribunale Firenze, Sentenza n.941 del 23/02/2026