Corte di Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n.28425 del 15/10/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. DI FLORIO Antonella – Consigliere –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17310/2019 R.G. proposto da:

DI.COS. S.p.a., rappresentata e difesa dall’Avv. Alessandro Balestra, con domicilio eletto in Roma, via Antonio Gramsci n. 7, presso lo studio legale associato AL.BA. LEX & Partners;

– ricorrente –

contro

F.A., T.C. e L.S.A., rappresentati e difesi dall’Avv. Sinforosa Anna Lammoglia, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Robert Mallet, n. 29;

– controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma, n. 7663/2018 depositata il 28 novembre 2018;

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 21 aprile 2021 dal Consigliere Dott. Emilio Iannello.

RILEVATO IN FATTO

1. All’esito di procedimento sommario il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento della domanda proposta da F.A., T.C. e L.S.A. contro la DI.COS. S.p.a., condannò quest’ultima alla restituzione, in favore dei primi, delle somme – per lo più correlate a oneri di finanziamento per il mutuo ordinario contratto dalla società – versate in eccesso rispetto al prezzo massimo di cessione di alloggi di edilizia economica e popolare, in violazione di quanto stabilito dall’art. 11 della convenzione edificatoria stipulata tra il Comune di Roma e la società medesima.

2. Pronunciando sui contrapposti gravami la Corte d’appello di Roma ha respinto quello principale della DI.COS. S.p.a. ed accolto, invece, quello incidentale degli acquirenti, conseguentemente condannando la prima a restituire ai secondi anche le ulteriori somme da essi versate a titolo di provvigione in favore della Progedil 90 S.p.a. per la intermediazione immobiliare prestata su incarico della DI.COS. S.p.a..

2.1. In particolare, quanto al contestato obbligo di restituzione già riconosciuto in primo grado, la corte capitolina ha osservato che:

“pur potendosi condividere con l’appellante che la convenzione cui occorre far riferimento è quella stipulata dalla DI.COS. S.p.a. con il Comune di Roma in data 25/07/2007 a rogito Notaio U.T. (rep. *****), espressamente richiamata nei contratti di vendita in atti, tenendo conto che gli appellati hanno acquistato gli immobili facenti parte della palazzina “*****”, tuttavia ciò non è sufficiente per sovvertirmi la gravata decisione.

“Il disciplinare generale (allegato B) alla suddetta convenzione stabilisce sub art. 11, lett. c), che il “corrispettivo massimo di cessione degli alloggi” è comprensivo “delle spese generali anche relative alla progettazione nonché oneri di preammortamento e finanziamento relativi agli eventuali contributi pubblici erogati”. E’ evidente, allora, che le spese relative al mutuo contratto dalla DI.COS. S.p.a. per la realizzazione del programma edilizio, all’accatastamento, redazione del regolamento di condominio ed agli allacci delle utenze… rientranti tra le spese generali, non potevano essere… addebitate (agli acquirenti, n.d.r.) in quanto già comprese nel corrispettivo massimo di cessione”.

2.2. Con riferimento poi agli oneri di intermediazione ha rilevato che, a termini di convenzione, non potevano essere posti a carico degli acquirenti.

3. Avverso tale sentenza DI.COS. S.p.a. propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi cui resistono F.A., T.C. e L.S.A., depositando controricorso.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

La ricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nullità della sentenza per omessa pronuncia in violazione dell’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4.

Premette che:

– il tribunale aveva parzialmente accolto le domande ex art. 2033 c.c. ritenendo che la natura indebita di talune somme versate dagli acquirenti dovesse desumersi dal fatto che si verteva in tema di edilizia “sovvenzionata” e che era insussistente un qualsiasi rapporto intercorso tra le parti in ordine al versamento di tali somme;

– con il secondo motivo d’appello essa aveva denunciato l’erroneità di tale decisione, in quanto erano stati prodotti in atti i contratti preliminari di compravendita intervenuti tra le parti (docc. 4, 13 e 22 del fascicolo di parte DICOS in primo grado) con i quali erano stati espressamente pattuiti e regolamentati i servizi aggiuntivi a fronte dei quali gli attori avevano poi versato, prima dei rogiti, le corrispondenti somme chieste in restituzione;

– con il quarto motivo aveva ulteriormente richiamato le clausole dei contratti preliminari ed aveva evidenziato che tutte le somme di causa erano state versate dagli attori a titolo di rimborso per spese anticipate e/o a fronte di servizi aggiuntivi resi dalla società venditrice e non anche a titolo di maggiorazione di prezzo.

Lamenta il mancato esame di tali motivi di gravame e rileva che, nel descritto contesto, i giudici di merito non potevano ricondurre l’azione restitutoria proposta allo schema dell’indebito oggettivo, in presenza dei rapporti giuridici (i preliminari) che costituivano la fonte dei versamenti e che erano diversi da quelli dedotti dagli attori (atti pubblici di compravendita).

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 1322,1362,1363,1366,1367,1369,1370 e 1372 c.c., in relazione all’art. 11, lett. c) del Disciplinare all. sub “B” alla Convenzione stipulata con il Comune di Roma.

Sostiene che una corretta interpretazione della clausola della convenzione, alla luce del suo chiaro e univoco tenore letterale e degli altri canoni legali di ermeneutica contrattuale, solo le limitazioni espressamente previste in Convenzione in ordine agli “oneri di preammortamento e finanziamento relativi agli eventuali contributi pubblici erogati” potevano reputarsi operative, essendo il silenzio sugli oneri di preammortamento e finanziamento di altra natura sintomatico, più che di una volontà di porre dei limiti o divieti, piuttosto della necessità di preservare integre le facoltà tipicamente discendenti dall’autonomia contrattuale e dal diritto di disporre della proprietà privata, considerato anche che nella specie trattavasi di mutuo edilizio acceso su espressa richiesta degli acquirenti.

Secondo la ricorrente, dunque, la previsione convenzionale che aveva ricompreso, nel prezzo massimo di cessione degli alloggi, solo gli “oneri di preammortamento e finanziamento relativi agli eventuali contributi pubblici erogati”, avrebbe dovuto portare ad escludere, dalle limitazioni imposte dalla convenzione stessa, ogni altro onere finanziario diverso da quello regolamentato.

Per analoghe ragioni anche le altre somme richieste agli acquirenti (per “primo versamento al fondo cassa condominiale”;

“rimborso forfettario servizi effettuati per accatastamento, accensione e frazionamento mutuo, redazione e deposito regolamento di condominio”; “allacci delle utenze… idriche, elettriche, del gas e telefoniche”; “rimborso quota parte imposta… ICI di sua competenza”) non avrebbero potuto essere incluse nel concetto di spese generali, non avendo esse nulla a che vedere con queste.

3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 5, “nullità della sentenza per violazione dell’art. 115 c.p.c. e art. 116 c.p.c., comma 1, in relazione all’art. 2700 c.c.; omesso esame di punto decisivo della controversia per omesso esame di un fatto storico che ha costituito oggetto di discussione tra le parti ed ha carattere decisivo”.

Lamenta l’omesso esame del fatto che DI.COS. S.p.A., come dimostrato dagli atti pubblici di compravendita e dalla tabella riepilogativa ad essi allegata, non ha riscosso dagli acquirenti, a titolo di prezzo delle compravendite, quello massimo richiedibile in base alla convenzione.

In tal modo sarebbe stata dunque anche trascurata, in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., la prova legale di tale fatto storico offerta mediante la produzione degli atti pubblici di compravendita e della tabella riepilogativa dei prezzi massimi di cessione approvata dal comune.

Con la conseguenza che l’obbligo restitutorio è stato erroneamente riferito agli importi diversi da quelli versati a titolo di mero prezzo della compravendita (risultante dai rogiti) e non già solo a quelli eccedenti il prezzo massimo di cessione.

4. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia infine, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione dell’art. 2033 c.c., in relazione all’art. 11 del Disciplinare allegato sub “B” alla convenzione stipulata con il Comune di Roma.

Rileva che la Corte d’Appello non avrebbe comunque potuto accogliere l’appello incidentale riferito alle somme versate dagli acquirenti a titolo di provvigione, in quanto queste ultime erano state pacificamente versate in favore del mediatore professionale Progedil 90 S.r.l. e non già della DI.COS. S.p.a., la quale, dunque, non rivestendo il ruolo di accipiens, non poteva essere condannata alla loro restituzione ai sensi dell’art. 2033 c.c..

5. Il primo motivo è inammissibile, sotto diversi profili.

5.1. Anzitutto perché muove da una premessa – quella secondo cui il primo giudice avrebbe parzialmente accolto la domanda ex art. 2033 c.c., sul (solo) rilievo che la natura indebita del pagamento delle somme che ne erano ad oggetto doveva trarsi dal fatto che si verteva in tema di edilizia “sovvenzionata” e che era insussistente un qualsiasi rapporto intercorso tra le parti in ordine al versamento di tali somme – che non trova riscontro nella motivazione della sentenza d’appello, ma che anzi è da essa smentita.

Si ricava infatti dagli ampi stralci della sentenza di primo grado trascritti in quella di appello che:

– a fondamento della propria decisione il tribunale aveva posto il rilievo che “nella convenzione allegata agli atti uno dei criteri concorrenti alla determinazione del prezzo massimo di cessione erano “gli oneri di preammortamento e finanziamento relativi agli eventuali contributi pubblici erogati””, mentre i costi di finanziamento addebitati ai ricorrenti “afferivano a un mutuo ordinario”, i quali pertanto erano da ritenersi “non dovuti in quanto eccedenti il prezzo di cessione massimo convenzionalmente pattuito”;

– posto tale assorbente rilievo il tribunale ha poi precisato che, comunque, “nessuna declaratoria di nullità può essere pronunciata, attesa la circostanza che l’accordo di versamento di somme ulteriori non è stato consacrato in alcuna pattuizione contrattuale”.

Appare dunque evidente che, nel ragionamento del primo giudice, la considerazione secondo cui “l’accordo di versamento di somme ulteriori non è stato consacrato in alcuna pattuizione contrattuale” non era affatto fondativa della decisione di accoglimento della domanda di ripetizione di indebito.

Questa, in altre parole, era stata accolta non per la mancanza di un contratto che giustificasse il pagamento, ma perché si trattava di pagamenti comunque eccedenti il prezzo massimo consentito, restando in ciò implicita la considerazione che, quand’anche coperto da accordo negoziale, la conclusione non sarebbe mutata ma ne sarebbe solo conseguita la declaratoria di nullità in parte qua di tale accordo.

5.2. Alla luce di tale rilievo il motivo va considerato inammissibile anche per mancanza di decisività, ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., n. 2.

Va in proposito rammentato che, come costantemente affermato nella giurisprudenza di questa Corte, per evidenziare la violazione di una norma del procedimento agli effetti delìart. 360 c.p.c., n. 4, è necessario rispettare il requisito di ammissibilità di cui all’art. 360-bis c.p.c., n. 2: è necessario cioè che la censura di violazione della norma del procedimento (nella specie per omessa pronuncia su motivi di gravame) venga evidenziata con caratteri tali da palesare che sono stati violati “i principi regolatori del giusto processo”.

Tale formulazione, sebbene evocativa dei contenuti dell’art. 111 Cost., comma 1, siccome poi specificati dal comma 2 e dagli altri commi della norma, secondo la ricostruzione preferibile si presta a sottendere, piuttosto che la necessità che l’inosservanza della norma del procedimento abbia violato il principio secondo qualcuna di quelle specificazioni (posto che ogni violazione di norma del procedimento si concreta almeno in una lesione del contraddittorio e/o del diritto di difesa come regolato dalle forme previste e, dunque, risulterebbe lesiva delle regole del giusto processo, con conseguente inutilità dell’art. 360-bis, n. 2), in realtà il carattere che la violazione della norma del procedimento deve avere, perché possa denunciarsi in Cassazione; carattere che, anche prima dell’introduzione dell’art. 360-bis, n. 2, si esprimeva nell’essere stata la violazione denunciata decisiva, cioè incidente sul contenuto della decisione e, dunque, arrecante un effettivo pregiudizio a chi la denunciava (così Cass. n. 22341 del 26/09/2017, cui adde conff. ex multis, tra le più recenti, in motivazione, Cass. n. 2926 del 08/02/2021; n. 29903 del 30/12/2020; n. 28440 del 14/12/2020; n. 17966 del 27/08/2020; n. 26087 del 15/10/2019).

Tale decisività, per le ragioni esposte, non è ravvisabile nella specie, atteso che, quand’anche la corte d’appello avesse considerato che, diversamente da quanto rilevato dal primo giudice, i pagamenti in questione trovavano giustificazione negli accordi assunti nei preliminari di compravendita, non ne sarebbe comunque potuto derivare l’accoglimento del gravame con il rigetto della domanda di ripetizione, dal momento che – secondo la principale e assorbente ratio decidendi condivisa dai giudici d’appello – quegli accordi, in quanto contrastanti con i limiti dettati dalla convenzione, non avrebbero potuto costituire valida giustificazione dei pagamenti in eccedenza.

5.3. La contestuale censura di mancanza di motivazione (e, dunque, di inosservanza dell’art. 132 c.p.c., n. 4) prima che manifestamente infondata – la motivazione sul punto essendo ampia e ben comprensibile – è inammissibilmente dedotta secondo argomenti (quegli stessi spesi per la censura di omessa pronuncia) estranei al tipo di vizio.

6. Il secondo motivo è parimenti inammissibile.

Con esso viene censurata l’interpretazione della clausola convenzionale (art. 11 del disciplinare ad essa allegato) che stabilisce i criteri di determinazione del prezzo massimo di cessione.

Occorre al riguardo rammentare che, secondo principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, l’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione (nei limiti, peraltro, in cui l’allegazione è oggi consentita dal nuovo testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

Pertanto, onde far valere in cassazione tali vizi della sentenza impugnata, non è sufficiente che il ricorrente per cassazione faccia puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma è altresì necessario che egli precisi in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato ovvero ne abbia dato applicazione sulla base di argomentazioni censurabili per omesso esame di fatto controverso e decisivo (v. Cass. 20/08/2015, n. 17049; 09/10/2012, n. 17168; 31/05/2010, n. 13242; 20/11/2009, n. 24539). Con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o sul vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26/10/2007, n. 22536).

Sul punto, va altresì ribadito il principio secondo cui, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che l’interpretazione data alla dichiarazione negoziale dal giudice del merito sia l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto, ma è sufficiente che sia una delle possibili e plausibili interpretazioni.

Nella specie non si ricava dalla motivazione della sentenza alcuna affermazione che si ponga in contrasto con i criteri legali di ermeneutica negoziale.

La corte d’appello non trascura affatto il criterio letterale, né gli altri criteri, ma ben diversamente, in virtù della loro applicazione, giunge, motivatamente, ad un esito diverso da quello auspicato dal ricorrente.

E’ dunque appena il caso di soggiungere che a palesarsi in contrasto con tali canoni è piuttosto l’interpretazione sostenuta dalla ricorrente.

Dalla previsione del disciplinare secondo cui, a determinare detto prezzo massimo di cessione, concorrono anche gli “oneri di preammortamento e finanziamento relativi agli eventuali contributi pubblici erogati”, può solo trarsi che sono questi oneri che possono porsi a carico dagli acquirenti, non certo quelli relativi a mutui ordinari.

7. Anche il terzo motivo è inammissibile.

La ricognizione esatta di quale fosse, nella specie, con esattezza, l’importo massimo esigibile a termini di convenzione quale prezzo della cessione e quale fosse invece il prezzo effettivamente corrisposto dagli acquirenti non risulta aver formato oggetto di trattazione nel giudizio di appello.

Il tema ivi trattato, infatti, come chiaramente desumibile dalla sentenza, dava per premessa acquisita l’ammontare delle somme richieste in ripetizione in quanto eccedenti il prezzo massimo e si risolveva solo nella contestazione secondo cui il loro carattere indebito fosse stato erroneamente desunto da clausole convenzionali non applicabili alla fattispecie.

Del tutto eccentriche ed inammissibili si appalesano dunque le censure di vizio motivazionale o di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in quanto riferite ad un accertamento e/o ad una valutazione probatoria non necessari ai fini della risoluzione della questione devoluta e che la Corte d’appello non ha affatto compiuto.

Quella proposta con il motivo e’, dunque, in altre parole, una questione nuova, per la cui deduzione in cassazione era necessaria, a pena di inammissibile, l’osservanza – nella specie mancata – di oneri di specifica allegazione e indicazione.

Occorre al riguardo rammentare che, secondo pacifico indirizzo, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, in ossequio al principio di specificità del motivo, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo a questa Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (tra le tante, Cass. n. 15430 del 2018).

Difatti, il giudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione di controllare la difformità della decisione del giudice di merito dalle norme e dai principi di diritto, sicché sono precluse non soltanto le domande nuove, ma anche nuove questioni di diritto, qualora queste postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito che, come tali, sono esorbitanti dal giudizio di legittimità (tra le molte, Cass. n. 31227 del 2019; n. 15196 del 2018).

8. E’ invece fondato il quarto motivo.

La Corte d’appello così testualmente motiva l’accoglimento dell’appello incidentale degli acquirenti volto ad ottenere la restituzione delle somme “versate a titolo di provvigione in favore della Progedil 90 S.p.a.”:

“risulta dagli atti di vendita che “la parte venditrice… e quella acquirente… dichiarano… di essersi avvalsi per la vendita, dell’attività di mediazione prestata dalla Progedil 90 S.p.a., con sede in *****… alla quale la parte venditrice (come da contratto) non ha corrisposto nessuna somma mentre la parte acquirente ha corrisposto la somma…”: F.A., Euro 5.800,00 (v. fattura n. 14 del 18.02.2008); T.C., Euro 5.143,00 (v. fattura n. 23 del 08.06.2007); L.S.A., Euro 3.600,00 (v. fattura n. *****).

“Risulta, altresì, dall’art. 11 del disciplinare generale allegato alla convenzione, che dopo essere stati enunciati i criteri di calcolo del corrispettivo di cessione era espressamente previsto che “il corrispettivo, come sopra determinato, deve intendersi al netto dell’I.V.A. e degli altri oneri fiscali e notarili a carico degli acquirenti/assegnatari e non potrà essere maggiorato, a carico di questi ultimi… aggiungendo a qualunque titolo, eventuali oneri di intermediazione o complementari alla stessa”.

“Gli oneri di intermediazione immobiliare, dunque, sono espressamente esclusi dalla convenzione edificatoria e, pertanto, il relativo pagamento da parte degli appellati incidentali deve essere inteso quale maggiorazione non dovuta rispetto al prezzo massimo di cessione” (fine della citazione testuale).

Orbene appare univoca la lettura che da tale motivazione – e, in particolare, dal primo dei periodi sopra trascritti – può trarsi nel senso che a riceversi la somma destinata a compensare il servizio di intermediazione immobiliare sia stata direttamente la Progedil 90 e non la Dicos.

I restanti passaggi valgono a motivare il carattere indebito di tale pagamento, ma non pongono più in discussione il dato fattuale anzidetto: che cioè a rendersi accipiens di esso sia stata Progedil e non Dicos.

In tale contesto la pretesa restitutoria avrebbe potuto/dovuto, se del caso, essere rivolta all’accipiens ai sensi dell’art. 2036 c.c., comma 1 (indebito soggettivo), in presenza dei relativi presupposti (convinzione del solvens di essere debitore in base ad errore scusabile) e, solo in subordine, in via surrogatoria (ex art. 2036 c.c., comma 3), nei confronti del vero debitore.

Trattasi però di domanda diversa ed anzi incompatibile con quella posta ad oggetto del giudizio di merito e da ritenersi pertanto estranea al thema decidendum in questa sede.

9. In accoglimento dunque del (solo) quarto motivo di ricorso, ed in relazione allo stesso, la sentenza impugnata va cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2, con l’eliminazione della statuizione di condanna contenuta nella sentenza d’appello (e la conseguente integrale conferma della sentenza di primo grado).

Avuto riguardo alla reciproca soccombenza vanno integralmente compensate sia le spese del giudizio di appello, sia quelle del presente giudizio di legittimità.

PQM

accoglie il quarto motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione; dichiara inammissibili i rimanenti; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; decidendo nel merito elimina la statuizione di condanna contenuta nella sentenza d’appello.

Compensa integralmente le spese del giudizio di appello nonché quelle del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 21 aprile 2021.

Depositato in Cancelleria il 15 ottobre 2021