Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n.29173 del 20/10/2021

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 22222-2016 proposto da:

T.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LEVICO N 9, presso lo studio dell’avvocato ANTONELLA BARONTINI, rappresentato e difeso dall’avvocato VALERIA PANZONE;

– ricorrente –

contro

L.R., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAIO MARIO, 27, presso lo studio dell’avvocato CHIARA SRUBEK TOMASSY, rappresentato e difeso dall’avvocato ANTONIO TOIA;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

nonché contro TA.FR.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 1072/2016 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 27/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/05/2021 dal Consigliere Dott. VARRONE LUCA.

FATTI DI CAUSA

1. T.S. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Firenze L.R. chiedendo, in relazione al contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una porzione di fabbricato ad uso civile abitazione posto in *****, stipulato il 27 giugno 2007, che fosse accertata la legittimità del suo recesso per essere l’immobile privo della licenza di abitabilità con condanna della convenuta a pagare la somma di Euro 90.000, pari al doppio della caparra versata, ovvero al pagamento della somma di Euro 45.000 oltre al risarcimento del danno.

La convenuta si costituiva proponendo a sua volta domanda riconvenzionale con la quale chiedeva accertarsi la legittimità del proprio recesso esercitato il 16 giugno 2008 in conseguenza dell’inadempimento dell’attore, con diritto di trattenere la caparra di Euro 45.000 o, in subordine, la risoluzione del contratto con condanna dell’attore al risarcimento del danno. L.R. dichiarava, inoltre, di voler chiamare in causa l’architetto Ta.Fr., progettista e direttrice dei lavori di ristrutturazione dell’immobile promesso in vendita per essere in ipotesi manlevata. Si costituiva l’architetto Ta. contestando la domanda di manleva e chiedendo il rigetto.

2. Il Tribunale di Firenze riteneva infondata la domanda di accertamento di legittimità del recesso basata sull’assunto che il 20 giugno 2008 il Comune di Greve in Chianti aveva sospeso l’efficacia del certificato di abitabilità dell’immobile atteso che, alla data fissata per il rogito, l’immobile aveva invece il certificato di abitabilità ed era perciò perfettamente commerciabile, di talché il notaio designato avrebbe potuto e dovuto i se richiesto stipulare il contratto. Il Tribunale, ai fini della verifica del comportamento delle parti, riteneva di dover prendere in considerazione il provvedimento del Comune di Greve in Chianti del 20 giugno 2008 che aveva sospeso l’efficacia del certificato di abitabilità, finché non fosse stata realizzata una parete con intercapedine areata. Secondo il Tribunale, l’abitabilità dell’immobile dipendeva da un’opera modesta, poi realizzata entro il 31 luglio 2008. Pertanto, le parti avrebbero potuto stipulare il rogito anche nelle more dell’opera, prevedendo, a tutela dell’acquirente, una clausola risolutiva in caso di mancata ultimazione entro un termine congruo. Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale rigettava la domanda di parte attrice e considerato che il recesso della promissaria acquirente aveva comunque determinato l’estinzione del contratto, accoglieva la domanda riconvenzionale della convenuta, riconoscendo il diritto di trattenere la caparra ricevuta.

3. T.S. proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

4. Si costituiva l’appellata L.R. che, con appello incidentale condizionato, riproponeva la domanda di manleva nei confronti dell’architetto Ta..

5. La Corte d’Appello di Firenze rigettava l’impugnazione e confermava la sentenza appellata. In particolare, il giudice del gravame, dopo aver premesso che l’appellante aveva esercitato il recesso adducendo la mancata realizzazione di uno scannafosso lungo la parete contro-terra delimitante buona parte dell’appartamento, di talché le stanze interessate non potevano avere destinazione abitativa, evidenziava che l’abitabilità dell’immobile costituiva un requisito la cui mancanza poteva integrare gli estremi dell’inadempimento risolutorio ma che tale evenienza non poteva considerarsi automatica. Infatti, si doveva verificare nel caso concreto se la mancanza dell’abitabilità dipendesse da un inadempimento grave, tale da comportare il rifiuto da parte della pubblica amministrazione, o da richiedere tempi lunghi per addivenire al rilascio, o non si trattasse, invece, di una mancanza temporanea dovuta a ritardi burocratici e comunque suscettibile di essere sanata in tempi brevi, mediante semplici adempimenti procedurali o esecuzione di modeste opere materiali. Nella specie, risultava dagli atti che il tecnico della convenuta, promittente venditrice, aveva provveduto a depositare presso il Comune l’attestazione di abitabilità dell’immobile. Il Comune, in data 20 giugno 2008, successiva a quella di convocazione dell’appellante davanti al notaio per la conclusione del definitivo, aveva adottato un provvedimento di sospensione dell’abitabilità, essendo emerso dall’ispezione eseguita dai tecnici dell’ufficio edilizia che il corridoio di collegamento tra la zona cucina e soggiorno e una camera presentava una parete contro terra che non garantiva la salubrità dell’unità abitativa. La certificazione di abitabilità doveva intendersi sospesa finché non fosse stata realizzata per la parete interessata un’idonea intercapedine areata. Il T., pertanto, all’atto della comunicazione del recesso era pienamente consapevole che le problematiche derivanti dalla presenza della parete contro-terra non erano tali da pregiudicare in modo assoluto l’abitabilità dell’immobile, ma comportavano soltanto la necessità, per assicurare la salubrità dell’unità abitativa, di realizzare un’intercapedine in corrispondenza di detta parete, ossia un’opera di modesta rilevanza, tale da poter essere portata a termine in breve tempo. Infatti, l’amministrazione aveva solo temporaneamente sospeso la certificazione di abitabilità rilasciata dal tecnico fino alla realizzazione della suddetta opera.

Pertanto, all’inadempimento della promettente venditrice non poteva attribuirsi valore o portata risolutoria considerata la scarsa rilevanza oggettiva dell’inconveniente riscontrato suscettibile di essere eliminato con l’esecuzione di opere di modesta entità e rilevanza e con tempi brevi. L’importanza dell’inadempimento doveva essere valutata anche in relazione all’interesse dell’altro contraente e l’appellante non aveva allegato specifiche e giustificate ragioni a sostegno del venir meno dell’interesse al mantenimento del contratto per il tempo occorrente all’esecuzione dei modesti lavori sopra indicati. La promittente venditrice, infatti, si era attivata tempestivamente per eseguire l’opera portandola a termine entro il successivo mese di luglio. L’appellante aveva posto il problema dell’abitabilità e, pur dichiaratosi interessato alla stipula del definitivo, aveva inteso rinegoziare il corrispettivo della vendita vista la destinazione non abitativa. L’assunto dell’appellante circa l’inidoneità abitativa dell’immobile era del tutto erroneo essendo la destinazione abitativa consentita previa esecuzione delle modeste opere edilizie. Il recesso dal contratto preliminare esercitato dal T. il 13 giugno 2008 appariva quindi pretestuoso e doveva ritenersi illegittimo in quanto non giustificato da un inadempimento risolutorio imputabile alla controparte.

6. T.S. ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi.

7. L.R. ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale condizionato sulla scorta di un motivo.

8. Il ricorrente, con memoria depositata in prossimità dell’udienza, ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1385,1455 e 1476 c.c. e della Legge della Regione Toscana n. 1 del 2005, art. 86, comma 4, in punto di accertamento negativo della gravità dell’inadempimento contrattuale della promettente venditrice.

Il ricorrente richiama l’oggetto del contratto preliminare di vendita del 28 giugno 2007 nel quale era stabilito che il bene oggetto della promessa di vendita era destinato a civile abitazione. L’attore, sin dal primo grado, aveva fondato la sua domanda tendente all’accertamento della legittimità del suo recesso sul fatto che il bene promesso in vendita non possedeva la qualità essenziale promessa, ossia l’effettiva utilizzabilità come civile abitazione a causa di un grave vizio di costruzione si da configurare addirittura un aliud pro alio. Secondo il ricorrente, l’atto amministrativo del Comune di sospensione della certificazione di abitabilità e di contestuale prescrizione delle opere di edificazione necessarie, individuate nella costruzione di un’intercapedine areata lungo tutto il muro controterra, costituiva un inadempimento di non scarsa importanza. Il fatto che il certificato di abitabilità fosse stato depositato dal tecnico di parte il 28 febbraio 2008 e che fosse quindi esistente alla data della chiamata del contratto definitivo non assumeva alcuna rilevanza dovendosi fare riferimento solo al fatto sostanziale costituito dalle qualità soggettive rivestite dal bene ovvero la carenza oggettiva di abitabilità alla data della prospettata vendita.

In altri termini, la qualità essenziale del bene immobile avrebbe dovuto sussistere al momento della vendita, peraltro, il collegio della Corte d’Appello attribuendo rilevanza al dato formale, avrebbe violato l’art. 86 citato in rubrica il quale subordina la definitiva e piena efficacia o comunque la certezza della certificazione di abitabilità solo dopo il decorso di 180 giorni dal suo deposito, essendo soggetta al controllo amministrativo.

In sostanza, il collegio avrebbe errato nell’assegnare valore decisivo alla certificazione di abitabilità anziché all’elemento fattuale della non abitabilità e, dunque, avrebbe errato nel ritenere la non gravità dell’inadempimento quando il vizio di costruzione per la sua estensione e per le conseguenze radicali che comportava inficiava la qualità essenziale del bene oggetto del contratto.

Il ricorrente richiama alcuni atti amministrativi della Asl di Firenze del Comune di Greve dai quali emergerebbe la gravità del vizio del bene immobile. Il recesso del ricorrente era dettato dall’assenza delle condizioni di salubrità del bene come risultante dalla certificazione degli enti pubblici preposti e dunque era del tutto legittimo.

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’art. 2697 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 1455 c.c., in ordine alla valutazione della scarsa importanza dell’inadempimento della promittente venditrice.

La censura ha ad oggetto la parte motiva della sentenza che ha ritenuto che le opere richieste dal Comune per rilasciare il certificato di abitabilità erano di modesta entità.

Tale valutazione sarebbe stata effettuata in violazione dell’art. 2697 c.c., sul regolamento dell’onere della prova non avendo la controparte provato l’effettiva modestia dei lavori e la revoca del provvedimento di sospensione della certificazione di abitabilità, in violazione dell’art. 115 c.p.c. in quanto il giudice avrebbe dovuto porre a fondamento della decisione gli atti amministrativi sopra evidenziati, e in violazione dell’art. 116 c.p.c. per la non prudente valutazione delle prove.

3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1385,1455 e 1476 c.c. in relazione all’interesse contrattuale del promissario acquirente ed in relazione alla condotta della promittente venditrice. Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c..

La censura attiene ancora una volta alla valutazione del grado di importanza dell’inadempimento contrattuale sia in relazione al profilo soggettivo dell’interesse del promissario acquirente sia in relazione alla scarsa importanza dell’inadempimento della controparte. Il ricorrente riporta le deposizioni difensive assunte dalle parti nel corso del giudizio e ne trae la convinzione che la controparte voleva stipulare il definitivo nella negazione assoluta dei vizi di costruzione in ragione del parere del proprio tecnico e, dunque, senza voler ammettere la necessità di ulteriori lavori. Risultava, quindi, l’interesse del ricorrente a non stipulare il contratto definitivo in assenza della certificazione dell’abitabilità e della necessità di farsi carico dei lavori necessari imposti dal Comune per ottenerla. Nell’economia del contratto e nella valutazione delle prestazioni vi sarebbe stata un’evidente sperequazione fra la prestazione relativa al pagamento del prezzo di Euro 310.000 e la necessità di compiere ulteriori lavori. Sarebbe erronea, dunque, la sentenza nella parte in cui afferma che si poteva differire la data del contratto definitivo e attendere i lavori che la controparte non riconosceva come necessari. Peraltro, la condotta della controparte che aveva provveduto all’esecuzione dei lavori necessari per ottenere l’abitabilità era successiva al recesso e, dunque, non assumerebbe rilevanza.

4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1175,1176 e 1375 c.c. in punto di valutazione della condotta negoziale delle parti. Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c..

La censura attiene alla ritenuta condotta del ricorrente come non corrispondente a buona fede per avere richiesto una riduzione del prezzo. Il ricorrente, al contrario, aveva fatto di tutto per salvare il contratto ma la promittente venditrice aveva negato il rinvio per eludere il temuto provvedimento amministrativo di negazione della abitabilità e per sottrarsi agli obblighi contrattuali conseguenti. Il ricorrente riporta la corrispondenza intercorsa tra le parti, in particolare quella del 9 giugno con la quale la controparte aveva respinto la richiesta di differimento assumendo la conformità alla legge dell’appartamento.

4.1 I quattro motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.

Il Tribunale e la Corte d’Appello di Firenze hanno entrambi ritenuto illegittimo il recesso dal contratto preliminare operato dal ricorrente con lettera in data 13 giugno 2018 perché il tecnico della convenuta aveva già provveduto a depositare presso il Comune l’attestazione di abitabilità dell’immobile e il Comune si era limitato ad un provvedimento di “sospensione” con prescrizione di opere di modesta entità che la promittente venditrice aveva successivamente, e in breve tempo, posto in essere.

In particolare, la Corte d’Appello ha fatto riferimento al provvedimento del Comune dal quale emergeva che il corridoio di collegamento tra la zona cucina-soggiorno ed una camera presentava una parete contro-terra che non garantiva la salubrità dell’unità abitativa. Il Comune aveva reso noto che la certificazione di abitabilità doveva intendersi sospesa fino alla realizzazione di un’idonea intercapedine areata per la parete interessata. L’appellante, pertanto, all’atto della comunicazione del recesso era pienamente consapevole che le problematiche derivanti dalla presenza della parete non erano tali da pregiudicare in modo assoluto l’abitabilità dell’immobile ma comportavano soltanto la necessità di realizzare un’intercapedine in corrispondenza di detta parete, ossia un’opera di modesta rilevanza tale da poter essere portata a termine in breve tempo. Il provvedimento di mera sospensione del Comune, pertanto, non comportava la mancanza del requisito essenziale dell’abitabilità dell’appartamento posto in vendita e non costituiva un inadempimento della promittente venditrice tale da avere una portata risolutoria considerata la scarsa rilevanza oggettiva dell’inconveniente riscontrato, suscettibile di essere eliminato con l’esecuzione di opere di modesta entità e rilevanza con tempi brevi.

Sulla scorta di tale motivazione deve, in primo luogo, respingersi la tesi del ricorrente secondo la quale la Corte d’Appello avrebbe assegnato valore decisivo al dato formale dell’esistenza della certificazione di abitabilità al momento della lettera di recesso, anziché all’elemento fattuale della non abitabilità. Al contrario, nella sentenza impugnata si è posto l’accento oltre che sull’aspetto temporale e sul dato formale della sussistenza della certificazione di abitabilità al momento del recesso anche e soprattutto sul fatto che il Comune al momento della sospensione del certificato aveva già individuato le opere necessarie per ripristinare le condizioni per il suo rilascio. Tali opere, con giudizio di fatto non sindacabile da questa Corte, sono state ritenute di modesta entità e non tali da giustificare il recesso dal contratto o la pretesa di una riduzione di prezzo per la mancanza di abitabilità dell’appartamento.

In proposito deve richiamarsi l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo il quale: “In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda” (Sez. 2, Sent. n. 13231 del 2010). Nello stesso senso si è anche affermato che: “nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio” (Sez. 2, Sent. n. 17123 del 2020).

Peraltro con specifico riferimento al contratto preliminare di vendita questa Corte ha ritenuto che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato” (Sez. 2, Sent. n. 13627 del 2017).

Sulla scorta dei principi sopra riportati, risulta immune dalle censure proposte la valutazione della Corte d’Appello che ha ritenuto illegittimo il recesso del T. in mancanza di un inadempimento della controparte che lo giustificasse, nel quadro complessivo del rapporto contrattuale e dei reciproci interessi dei contraenti con riferimento al requisito dell’abitabilità del bene promesso in vendita.

Quanto alle ulteriori censure deve osservarsi che nessuna violazione dell’art. 2697 c.c., sul regolamento dell’onere della prova è dato riscontrare nella decisione impugnata, in quanto le opere necessarie per la revoca della sospensione del certificato di abitabilità erano già individuate nel provvedimento del Comune e, dunque, la censura si risolve in una richiesta di diversa valutazione circa la loro onerosità che la Corte d’Appello ha giudicato di modesta entità.

Neanche sussiste alcuna violazione degli artt. 1385,1455 e 1476 c.c., in relazione all’interesse contrattuale del promissario acquirente ed in relazione alla condotta della promittente venditrice. Si è già detto che il giudizio complessivo sul comportamento delle parti al fine di valutarne l’inadempimento e il corrispondente recesso è stato congruamente motivato. La censura circa l’erroneità della sentenza nella parte in cui afferma che si poteva differire la data del contratto definitivo e attendere i lavori che la controparte non riconosceva come necessari è inammissibilein quanto diretta avverso la sentenza di primo grado non essendo stata tale statuizione recepita o fatta propria dalla sentenza di appello. Allo stesso modo nessuna rilevanza assume la Legge della Regione Toscana n. 1 del 2005, art. 86, comma 4, che subordina la definitiva e piena efficacia o comunque la certezza della certificazione di abitabilità solo dopo il decorso di 180 giorni dal suo deposito, essendo soggetta al controllo amministrativo. Come afferma lo stesso ricorrente, infatti, ciò che conta è la sussistenza dei presupposti sostanziali per ottenere l’abitabilità e, in ogni caso, tale norma avrebbe trovato applicazione anche in caso di stipula del definitivo senza la “sospensione” dell’abitabilità da parte del Comune.

Anche la censura avente ad oggetto la ritenuta condotta del ricorrente come non corrispondente a buona fede per avere richiesto una riduzione del prezzo è infondata perché non è su questa circostanza che i Giudici del merito hanno fondato la loro decisione di illegittimità del recesso.

5. Il ricorso principale è rigettato e il ricorso incidentale condizionato è assorbito dal rigetto del primo. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

6. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, art. 1 bis, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso principale. dichiara assorbito l’incidentale condizionato e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 5600 più 200.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, art. 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ Sezione civile, il 19 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 20 ottobre 2021